二次調(diào)查“劍”指違規(guī)違法土地

據(jù)了解，此次全國(guó)土地調(diào)查的主要任務(wù)包括開展農(nóng)村土地調(diào)查，查清全國(guó)農(nóng)村各類土地的利用狀況；開展城鎮(zhèn)土地調(diào)查，掌握城市建成區(qū)、縣城所在地建制鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)土地狀況；開展基本農(nóng)田狀況調(diào)查，查清全國(guó)基本農(nóng)田狀況；建設(shè)土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)調(diào)查信息的互聯(lián)共享。在調(diào)查的基礎(chǔ)上，建立土地資源變化信息的調(diào)查統(tǒng)計(jì)、及時(shí)監(jiān)測(cè)與快速更新機(jī)制。

事實(shí)上，從次全國(guó)土地調(diào)查到次全國(guó)土地調(diào)查，10年的時(shí)間，全國(guó)土地利用狀況發(fā)生了巨大的變化?？梢哉f，這一次的全國(guó)土地調(diào)查意義相當(dāng)重大。

一方面，調(diào)查的結(jié)果可能為加強(qiáng)和改善土地調(diào)控提供詳實(shí)的信息保障。畢竟，“節(jié)約集約用地”、“較嚴(yán)格的土地制度”、“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”等大政方針，都離不開全面、真實(shí)、細(xì)致的土地?cái)?shù)據(jù)，而次土地調(diào)查所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)必將提高調(diào)控的準(zhǔn)確性和有效性。

另一方面，次土地調(diào)查也可以使大量違規(guī)、違法用地行為曝于陽光之下，為查處違規(guī)、違法用地提供直接線索。而一個(gè)更為重要的意義還在于，這次的土地調(diào)查能夠促進(jìn)土地利用更趨于透明和規(guī)范，包括建設(shè)性用地的規(guī)劃、利用、管理更趨于科學(xué)化，經(jīng)營(yíng)性用地出讓將更加透明化。屆時(shí)，各類園區(qū)大規(guī)模用地的行為將步履維艱，大幅房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓也將受到限制。

地價(jià)5年上漲24倍

不久前，記者了解到，位于北京通州區(qū)繁華地段的一塊土地面積僅5畝、建筑面積僅2.4萬平方米的商業(yè)用地，私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格卻已經(jīng)達(dá)到了8000萬元，且土地購(gòu)購(gòu)方還要支付4000萬元的土地增值稅。而擁有這塊土地的開發(fā)商在2003年獲得地塊時(shí)的價(jià)格僅有500萬元，短短5年的時(shí)間，同一宗地塊的交易價(jià)格居然上漲了24倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地塊所在地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅，“囤地”暴利可見一斑。

很顯然，依靠囤積土地來賺錢的開發(fā)商所獲得的利潤(rùn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房產(chǎn)開發(fā)，一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者透露，目前其正在海淀區(qū)西北旺參與一塊土地的一級(jí)開發(fā)，卻并不準(zhǔn)備參與該地塊的二級(jí)開發(fā)。理由就是二級(jí)開發(fā)需要投入大量的人力、物力，可利潤(rùn)卻比一級(jí)開發(fā)也高不了多少。其也明確表示，今后只做地產(chǎn)不做房產(chǎn)。

催生大量開發(fā)商靠囤積土地賺錢的正是被形容為如“火箭”躥升的地價(jià)，而地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得快已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。面對(duì)當(dāng)前“面粉比面包貴”的現(xiàn)狀，不少開發(fā)商也承認(rèn)這必將導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫的破裂。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹向記者表示，比較合理的土地價(jià)格應(yīng)該是城市核心區(qū)的土地價(jià)格不超過周圍房?jī)r(jià)的60%，而目前一些土地出讓的價(jià)格甚至比周圍的房?jī)r(jià)高出一倍，如今年蘇寧環(huán)球拿到的上海南京路地塊，土地價(jià)格已經(jīng)達(dá)到6.9萬元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同一區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)，這是非常不正常的現(xiàn)象。

與此同時(shí)，北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉認(rèn)為，目前土地出讓環(huán)節(jié)存在眾多問題。頭先，土地出讓模式并沒有做到公開公正；其次，地價(jià)上漲迅速、土地有效供應(yīng)增長(zhǎng)遲緩，推動(dòng)房?jī)r(jià)猛烈上漲；第三，中小開發(fā)商迅速被擠出，統(tǒng)計(jì)顯示，去年以來50%以上的大型地塊都是由大開發(fā)商以及上市公司獲得；較后，單宗土地面積過于巨大，去年出現(xiàn)多幅單宗出讓面積相當(dāng)驚人的大幅土地，成交價(jià)格也創(chuàng)下新高。而其也公開指出，目前國(guó)內(nèi)土地價(jià)格過高已嚴(yán)重透支未來的房地產(chǎn)價(jià)格。未來3年內(nèi)，房?jī)r(jià)必須保持15%-18%的增長(zhǎng)率，才有可能支撐目前的地價(jià)。

去年土地收益暴漲六成

較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年，全國(guó)土地出讓總價(jià)款自2006年增長(zhǎng)三成，創(chuàng)下歷史性的7676.89億元以后再度大幅增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)土資源部財(cái)務(wù)司提供的數(shù)據(jù)，去年1-11月底，全國(guó)土地出讓總價(jià)款為9130億元，同比增長(zhǎng)58.9%。

而談到去年土地收益的大漲，就不能不提及在全國(guó)土地招拍掛市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)的“地王”：2007年7月19日，香港嘉華集團(tuán)下屬公司以10.9億元競(jìng)得廣州市珠江新城一地塊，該價(jià)格比2億多的起拍價(jià)高出近5倍，并以11912元/平方米的樓板價(jià)成為廣州“地王”新貴。

2007年7月24日，國(guó)內(nèi)金額單宗土地——湖南省長(zhǎng)沙市新河三角洲地塊被北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以92億元聯(lián)合拍得。僅憑46.38億元的掛牌起始價(jià)，該地塊已經(jīng)是“中國(guó)地王”。

2007年8月24日上海南京路步行街商辦——黃浦區(qū)163#街坊地塊掛牌出讓成功，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元競(jìng)得，折合66930元/平方米的樓板價(jià)也使得該地塊成為了內(nèi)地“單價(jià)地王”。

北京師范大學(xué)教授鄔翊光教授指出，目前有不少開發(fā)商高價(jià)拿地并不是單純?yōu)榱私ㄔ旆孔映鍪?，而是為了在股市上翻云覆雨，將獲得的土地作為一種金融手段進(jìn)行資本運(yùn)作。對(duì)此，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副院長(zhǎng)周建春也認(rèn)為，一些上市房地產(chǎn)企業(yè)憑借雄厚的資本力量，頻頻拿地，制造“地王”，使得房地產(chǎn)投機(jī)和投資需求擴(kuò)張，真正的住房消費(fèi)反而受到了壓抑。

在政府相關(guān)部門大力打擊開發(fā)商“囤地”的作用下，不少開發(fā)商似乎也意識(shí)到積極、大量的拿地未必會(huì)是一件益事。而萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石更是公開表態(tài)，今后不再拿“地王”。王石的表態(tài)能否帶動(dòng)其他開發(fā)商停下“瘋狂”拿地的步伐尚不得而知，但至少可以肯定的是，在多方宏觀調(diào)控的打壓下，“地王”或?qū)⒉辉兕l現(xiàn)樓市，地價(jià)回歸理性也必將成為一大趨勢(shì)。(賴大臣)

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