上半年，市場上雖然供應(yīng)量不足，土地交易卻一片火熱，接連出現(xiàn)好幾個“地王”，地價被接連刷新，城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)地價同比漲幅分別達到70.6%及80％，漲幅甚至比房價漲幅更大。

下半年，隨著10月新一輪樓市調(diào)控政策的實施，東莞的土地交易市場與樓市交易同時陷入低迷，從11月開始，地價開始“沖高回落”，回歸理性。到了12月，交易地價的“沖高回落”幅度更大，頭次出現(xiàn)商住用地流拍事件，業(yè)界大呼：東莞土地市場再次面臨地價“由高轉(zhuǎn)低”的“新拐點”。

整體來看：土地供應(yīng)不足

東莞中原地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2007年1~11月，東莞土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地293.48萬平方米，成交宗地達到100％；供需比為1.1∶1，其中商住用地為219.1萬平方米，占總成交量的75％，折合容積率計算共有399.1萬平方米的商住建筑面積。

按照2007年1~11月東莞樓市住宅574.01萬平方米的消化量，2007年度的土地供應(yīng)量不足。

從土地放量的情況看，2007年東莞土地市場在供應(yīng)方面實行“先緊后松”的供給模式，年底供應(yīng)量明顯增大，特別是近期，東莞大規(guī)模集中出讓26幅地塊，總面積達140多萬平方米，出讓規(guī)模之巨為近年少有。

1~10月：

5大“地王”誕生 市場極其亢奮

2007年是東莞土地交易市場出爐較多“地王”數(shù)量的一年，1~11月間共出現(xiàn)了5大“地王”。“地王”的頻頻出現(xiàn)令整個市場極其亢奮，開發(fā)商在現(xiàn)場“搶地”也“搶紅了眼”，1~10月份的商住用地大多數(shù)地塊基本上都是以高價成交。上半年東莞城區(qū)土地及鎮(zhèn)區(qū)土地拍賣在“地王”的刺激下，地價漲幅甚至比房價漲幅更大。

據(jù)國土局的較新統(tǒng)計顯示，目前東莞一級市場地價2006年同2000年相比，平均單位地價由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年內(nèi)地價漲了6倍。根據(jù)合富輝煌東莞市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)，從2005年截至2007年上半年，東莞的土地價格連續(xù)3年暴漲，2007年，僅上半年的城區(qū)土地單價就達到了5489元/平方米，比2006年上漲70.6％。

土地上漲速度如此快，也令許多業(yè)內(nèi)人士一度對未來的東莞房價感到憂慮。合富輝煌東莞市場研究部經(jīng)理林毓群認為，按照目前東莞樓市的發(fā)展，城區(qū)普通商住用地地價應(yīng)控制在2000~3000元/平方米，但2007年10月以前普遍的地價已經(jīng)超過三四千元，地價上漲已經(jīng)超出了實際水平。在這種水平之下，東莞的地價、房價都在透支著東莞未來城市的經(jīng)濟發(fā)展價值。

臨近年終：

地價急速回落 交易回歸理性

在土地市場一片紅火，地價暴漲之勢似乎無法阻擋時，房貸新政的突然下發(fā)，讓東莞土地交易市場與樓市一度陷入長時間的低迷狀態(tài)。

根據(jù)交易記錄，2007年11月，東莞土地市場正式走入一個價格沖高回落的“新拐點”。11月7日、11月9日，南城兩幅優(yōu)質(zhì)商住用地的較終拍賣價格都創(chuàng)下今年城區(qū)市場拍賣的新低位，其樓面地價分別為4121元/平方米和3592元/平方米，成交價甚至低于上半年東莞城區(qū)土地交易的平均價格；12月28日，南城區(qū)宏圖路新基村段西側(cè)一幅近13萬平方米的優(yōu)質(zhì)地塊較終拍賣的樓面價僅為2392元/平方米，與11月7日拍賣的相鄰地塊的樓面價相比，一個多月同地段地價下滑了42％！業(yè)界人士認為：地價不再攀升是市場回歸理性的一個反應(yīng)，而地價短時間內(nèi)大幅下滑則反映出東莞土地交易市場地價受市場因素影響較為厲害，如此“沖高回落”證明土地市場跟樓市一樣進入到一個“新拐點”。

合富輝煌東莞市場研究部分析認為，較近土地新政頻頻發(fā)布，土地出讓金須一次付清等政策的出臺令市場感受到此次國家對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心不小。受到國家新政動作的影響，市場的期望值會影響到后市的發(fā)展走向。在這樣的情況下，發(fā)展商在拿地時必然會更為謹慎，都不敢輕易出手拿地。如此造成了近期土地交易成交陷入低谷。(張玉云、汪紹文)

相關(guān)鏈接：

2007年度土地交易大事記

●1月18日, 虎門地王出爐，龍泉國際大酒店側(cè)的一塊商住用地以3.06億元成交，創(chuàng)下東莞市商住地樓面地價較高、東莞土地拍賣競投單位較多和拍賣現(xiàn)場叫價次數(shù)較多等三項較高紀錄；

●3月20日，東莞市國土資源局在其官方網(wǎng)站掛出編號為東土交[2007]2號的國有土地使用權(quán)出讓預(yù)告,本年度較受關(guān)注、出讓面積規(guī)模的兩幅生活區(qū)用地也在其中，出讓面積高達2300多畝；

●4月27日，南城水濂村地塊拍賣創(chuàng)下較高拍賣總價及較高樓面價3772元/平方米的紀錄；

●7月12日，塘廈地王出爐，成交樓面價格高達1.5萬元/平方米，創(chuàng)下省內(nèi)較高樓面地價紀錄；

●10月9日，國土資源部正式發(fā)布較新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，其中要求開發(fā)商在日后拿地必須一次性付清土地出讓金；

●10月25日，東莞南城西平村兩幅地塊以捆綁出讓的形式，經(jīng)現(xiàn)場拍賣以11.54億元的總成交價及6077元／平方米的樓面地價，創(chuàng)下城區(qū)市場的較高樓面地價，一舉搶下東莞城區(qū)市場地王的“頭把交椅”；

●11月7日、11月9日，南城兩幅優(yōu)質(zhì)商住用地的較終拍賣價格創(chuàng)下去年城區(qū)市場拍賣的新低位，其樓面地價分別為4121元/平方米和3592元/平方米；

●12月26日，年度頭宗商住用地流拍。東城區(qū)莞長路牛山地塊出讓，由于該地塊在掛牌階段就沒有應(yīng)價者，拍賣師較終宣布該地塊流拍。

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