政策信號密集釋放

進(jìn)入7月以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一個新動向是：政府“有形之手”出手明顯增多，其方式可歸納為兩類，一是“重申”“強(qiáng)調(diào)”執(zhí)行已有的政策。比如，面對上半年迅猛增長的房貸，銀監(jiān)會近日重申嚴(yán)格執(zhí)行在實際操作中已有松動的“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)。此前，銀監(jiān)會還下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》。此舉被市場解讀為房屋個貸的“收緊”。再如，上海市住房保障和房屋管理局近日也公開重申，嚴(yán)格執(zhí)行實行多年的“三萬平方米”規(guī)定：即商品住房項目超過三萬平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售面積不得少于三萬平方米。

二是整治捂盤、囤地等違規(guī)違法行為。如上海于7月中旬出臺《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，頭次規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快申請預(yù)售，房管部門應(yīng)盡快審批等，以遏制開發(fā)商“少量多批”“捂盤惜售”的做法。北京市建委較近也集中查處捂盤現(xiàn)象，并對違規(guī)開發(fā)商進(jìn)行處罰或責(zé)令整改。廣州市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人日前公開表示，將對閑置未開發(fā)的“地王”進(jìn)行查處。

上海一貸款中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人分析，上半年樓市的快速復(fù)蘇提升了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心，但新增供應(yīng)不足、泡沫化苗頭等問題也逐漸暴露出來，下半年樓市走向可謂“喜憂參半”。因此，政策信號密集釋放，既是為解決困擾樓市健康發(fā)展的迫切問題，也是在釋放信號對市場進(jìn)行“試探”。

顯現(xiàn)“降溫”跡象

政府出手，樓市反應(yīng)靈敏。上海中原地產(chǎn)盧灣區(qū)區(qū)域總監(jiān)吳敏介紹，投資性需求對政策的變化較為敏感，近期“二套房貸”政策嚴(yán)格執(zhí)行，投資者出手更加謹(jǐn)慎，預(yù)計7月份盧灣區(qū)“新天地”板塊的成交量萎縮40%左右。中原地產(chǎn)閔行區(qū)七寶店的業(yè)務(wù)員則介紹，7月份以來銀行對房貸明顯收緊了，“以前三四天就可以批下來，現(xiàn)在至少要一周”。

近期深圳新房成交量驟降。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，7月20日-26日這一周，深圳的新房成交量為870套，較上一周減少39.6%。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，深圳新房市場成交量的大幅回落，部分原因是近期信貸從緊所致。

部分一線城市則出現(xiàn)了“量增價跌”的態(tài)勢。比如，上海加緊查處“捂盤惜售”后，7月13日-19日這一周，全市共有18個樓盤推出38.3萬平方米商品住宅房源，環(huán)比增幅達(dá)116%。佑威·樓市通的數(shù)據(jù)還顯示，7月20日-26日，上海新建商品住宅成交量為44.1萬平方米，環(huán)比上升2.94%，成交均價則下滑2.3%，降至14496元/平方米。這是近期上海新建商品住宅成交價連續(xù)第三周出現(xiàn)下滑。

中房指數(shù)系統(tǒng)7月20日-26日監(jiān)測的32個大中小城市中，有19個城市商品住宅成交面積出現(xiàn)環(huán)比下降，其中降幅超過10%的有12個。

中房指數(shù)系統(tǒng)副主任陳晟認(rèn)為：“近期樓市成交情況相對前幾周表現(xiàn)較為黯淡，全國樓市顯現(xiàn)出一定的降溫跡象?！?

樓市仍在過大關(guān)

陳晟認(rèn)為，對作為國民經(jīng)濟(jì)回暖主力的房地產(chǎn)業(yè)，政策的基調(diào)是“穩(wěn)定”，但對部分城市房價攀高、“地王”頻現(xiàn)等現(xiàn)象，政府相當(dāng)關(guān)注；如果判斷為“過熱”，就有對政策作出一定調(diào)整的必要性。上述一系列積極變化說明，近期政府對樓市實施的“新動作”有著立竿見影的成效。

不過，樓市仍在過大關(guān)。目前部分城市房價依然偏高，接近甚至超過了2007年的高點，許多購房者已無力承擔(dān)。此外，雖然部分城市新增供應(yīng)量有所回升，但國內(nèi)樓市可售房源總量仍在下降，個別一線城市的房屋庫存量甚至已低至“警戒線”。這不由讓人擔(dān)心：眼前樓市的“降溫”跡象，是回歸平穩(wěn)的“表征”，還是再度蓄勢沖高之前的短暫“喘息”？保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展，是下半年“保增長”和“保民生”工作的內(nèi)容之一。樓市后市的價、量形勢依然不容樂觀。

長城證券分析師認(rèn)為，中國仍將堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，因此房地產(chǎn)業(yè)依然處在新一輪牛市的進(jìn)程中。深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平認(rèn)為，如果政府加強(qiáng)對樓市的調(diào)控，房地產(chǎn)市場可能進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。

(作者：葉鋒 彭勇)