2007年跌宕起伏的中國(guó)股市，總是不時(shí)制造著“奇跡”和“黑馬”，以至于在10月中旬之前的9個(gè)交易日里，一只名叫綿世股份（000609）的股票股價(jià)突然暴漲超過100%，并沒有讓人感到過于驚奇。

但正打算參與12月底成都“東方新城”二期較后200余畝土地（業(yè)界估算出讓價(jià)每畝在1300萬元以上）競(jìng)拍的開發(fā)商們，如果得知他們即將投入的數(shù)以十億計(jì)的，將直接或間接地讓這家名不見經(jīng)傳的公司及其幕后操盤手賺得眉開眼笑，也許會(huì)別有一番滋味在心頭。

操盤者輾轉(zhuǎn)更替

總規(guī)劃面積達(dá)7000畝的“東方新城”，位于成都市東三環(huán)附近的成華區(qū)保和鄉(xiāng)，曾是四川省對(duì)外招商引資項(xiàng)目之一。

2002年初，成都市征地事務(wù)、成華區(qū)國(guó)土資源局與開發(fā)商天府新城公司達(dá)成三方《合作開發(fā)協(xié)議》，約定在將該片區(qū)的“生地”轉(zhuǎn)成“熟地”后，由成都市國(guó)土資源局分期公開拍賣，扣除土地出讓金及開發(fā)成本、稅費(fèi)后所得利潤(rùn)，三方按比例分成。據(jù)說天府新城公司利潤(rùn)分成比例可能不少于20%。工商登記資料顯示，該公司2001年1月成立，注冊(cè)資本22000萬元。

2003年底，擁有鐵路運(yùn)輸業(yè)背景的北亞實(shí)業(yè)斥資1.09億元取得天府新城公司100%股權(quán)，不到一個(gè)月后，北亞就提供了總額2億元的貸款擔(dān)保，用于“東方新城”土地整理的投入。

但在“東方新城”土地逐步整理出讓之際，以短線騰挪資產(chǎn)聞名的北亞實(shí)業(yè)遭遇資金短缺困難，于2005年3月被迫以9549萬元將“東方新城”控制權(quán)轉(zhuǎn)讓，后來輾轉(zhuǎn)落到屬于中石化系統(tǒng)的北京燕化高新手里。今年1月底，北京綿世投資集團(tuán)股份有限公司利用股改之機(jī)借殼燕化高新上市，股票隨即更名為“綿世股份”。

錯(cuò)綜復(fù)雜的身世，為“東方新城”蒙上一層神秘的面紗，而較后接盤的綿世股份，成了這個(gè)“資本嫁接土地”游戲的實(shí)際受益者。

對(duì)比“東方新城”土地幾年來出讓價(jià)格的變化，就會(huì)明白綿世股份此次投資收獲有多大：2004年8月，萬科集團(tuán)（000002）成都公司以3.6億元投得該片區(qū)604畝土地，折合單價(jià)每畝60萬元，算是當(dāng)時(shí)成都的大“地王”了；今年9月14日，成都本土的藍(lán)光地產(chǎn)以總價(jià)近17億元拍得該片區(qū)133畝土地，每畝地價(jià)已飆升至1270萬元！

另據(jù)有關(guān)審計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年底天府新城公司的凈資產(chǎn)僅為2億元，而據(jù)綿世股份今年三季度報(bào)告披露，其1~9月營(yíng)業(yè)總收入就達(dá)到4.66億元，主要來源于名下“東方新城”及成都西郊郫縣兩大土地合作開發(fā)項(xiàng)目，三季度凈利潤(rùn)同比更大幅上升高達(dá)3900％。

綿世股份股價(jià)在10月中旬前得以翻番，一度從每股20多元飆升到60元以上，無疑正是受到這份漂亮的季報(bào)的強(qiáng)烈利好刺激。

“新湖系”幕后遙控

公開資料顯示，郫縣犀浦鎮(zhèn)占地2100畝的舊城改造項(xiàng)目，是今年1月綿世股份聯(lián)合香港中新集團(tuán)取得的，地塊計(jì)劃兩年后整理完成。

正當(dāng)綿世股份郫縣項(xiàng)目開工之際，9月底，另一家注冊(cè)地在北京的公司駿騰置業(yè)以近40億元的代價(jià)置換重組了成都的匯源通信（000586），讓這家以電纜通訊設(shè)備制造為主，位居成都市工業(yè)50強(qiáng)的企業(yè)，搖身變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商。

“駿騰置業(yè)真正看中的，是匯源通信在郫縣擁有的6萬平方米工業(yè)用地，”華夏證券地產(chǎn)分析師陶鋒說，“這些地塊經(jīng)過適當(dāng)‘改造’可作為建設(shè)用地出讓，匯源這個(gè)殼在成都當(dāng)?shù)囟嗄攴e累的關(guān)系資源，也有利于新股東介入更多的土地開發(fā)業(yè)務(wù)中來。”

上述兩項(xiàng)投資看似并不相干，其中卻大有文章。

據(jù)知情人士透露，駿騰置業(yè)實(shí)為綿世股份三大股東之一，而它與另外兩大股東豐盈房地產(chǎn)和聯(lián)合置地，實(shí)際上均歸聯(lián)合置地一家控制。一個(gè)以一級(jí)開發(fā)為主業(yè)的“聯(lián)合置地系”呼之欲出。

查看綿世股份現(xiàn)任高管名單，一批證券圈內(nèi)“高段位”的資本玩家赫然在列：董事長(zhǎng)李方曾任高盛集團(tuán)執(zhí)行董事，總經(jīng)理鄭寬、副總經(jīng)理胡隴琳、董秘張成均來自海通證券投行部。

而“聯(lián)合置地系”又與近年來叱咤風(fēng)云的溫州資本大鱷“新湖系”淵源甚深。

“新湖系”實(shí)際控制人為新湖控股有限公司董事長(zhǎng)黃偉，新湖創(chuàng)業(yè)(600840)、新湖中寶(600208)和哈高科（600095）為“新湖系”打造的三駕馬車，三家公司均為借殼上市，且三次“借殼”經(jīng)歷如出一轍——通過“新湖系”旗下關(guān)聯(lián)公司聯(lián)合控制上市公司、重組剝離附屬資產(chǎn)，進(jìn)而拓展殼公司所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)。據(jù)哈高科2007年中報(bào)顯示，北京駿騰為其大股東。

據(jù)浙江圈內(nèi)人士稱，黃偉及其團(tuán)隊(duì)均出身證券行業(yè)，近年頻頻游走于資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)開發(fā)之間，運(yùn)作手法相當(dāng)嫻熟。新湖創(chuàng)業(yè)名下的上海新湖明珠城，新湖中寶名下的蘇州新湖明珠城，均是以資本換土地，運(yùn)作土地升值后拉升公司股價(jià)的典型代表?！靶潞怠逼煜率嗉曳康禺a(chǎn)公司，合計(jì)土地儲(chǔ)備超過480萬平方米。

“資本嫁接土地”走鋼絲？

實(shí)際上，僅在成都一地，近年積極介入土地一級(jí)開發(fā)的公司不在少數(shù)，如招商地產(chǎn)（000024）、中信地產(chǎn)、陽光100、世茂集團(tuán)（600823）、保利地產(chǎn)（600048）、深圳花樣年等等，不一而足。今年7月20日，陽光100在成都進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的一幅366畝土地被香港信和置業(yè)（0083.HK）以總價(jià)41.4億元拿走，業(yè)內(nèi)估計(jì)該公司可分得利潤(rùn)高達(dá)18億元，其收益比直接從事房地產(chǎn)開發(fā)還要高。

當(dāng)然，這些致力于“資本嫁接土地”的開發(fā)商們，也意識(shí)到這門生意不是包賺不賠的。陽光100副總裁范小沖就承認(rèn)，土地一級(jí)開發(fā)的節(jié)奏把握和市場(chǎng)出讓價(jià)等，對(duì)操作成敗作用至關(guān)重要，還有“暗箱操作”等問題也不能從根本上杜絕。

“一個(gè)出地，一個(gè)出錢，共同享受土地溢價(jià)這種典型的政企合作開發(fā)模式，較核心的是分成時(shí)怎么平衡協(xié)調(diào)各方利益，如果其中一方覺得利益受損，必然導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)無法進(jìn)行。”一位參與成都土地一級(jí)整理的開發(fā)商如此總結(jié)道。

輕車熟路的房地產(chǎn)開發(fā)商們尚且擔(dān)心土地開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，類似“新湖系”遙控的綿世股份這樣大搞“砸錢換地、借地圈錢”游戲的資本玩家來說，問題也許更復(fù)雜。

在華夏證券地產(chǎn)分析師陶峰看來，綿世股份的操作模式，等于是企業(yè)墊資替政府辦事，至于何時(shí)賣地、賣多少地等等主動(dòng)權(quán)都在政府手里，政府的行政效率、規(guī)劃變化乃至大的政策變化，都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

兩年半前被迫吐出“東方新城”這塊到口肥肉的北亞實(shí)業(yè)及其原董事長(zhǎng)劉貴亭，顯然就是這一冒險(xiǎn)游戲的犧牲品。

曾任哈爾濱鐵路局黨委書記的劉貴亭，2002年出任北亞實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)，短短兩三年內(nèi)便讓集團(tuán)各項(xiàng)投資遍布全國(guó)，但很快便導(dǎo)致資金鏈告急。2006年4月，共計(jì)12家銀行起訴北亞及其控股子公司拖欠債務(wù)，訴訟案件26起，涉及金額10多億元，北亞不得不低價(jià)轉(zhuǎn)讓華東、東北及西南等地房地產(chǎn)項(xiàng)目抵債，劉本人也因?yàn)樯嫦邮苜V等受到公安部通緝。

鏈接

“新湖系”

2004年：新湖集團(tuán)成功收購(gòu)哈高科22.49%股份，開始深入東北市場(chǎng)，“新湖系”第三駕馬車成型。

2003年：中寶股份大股東將所持全部股份轉(zhuǎn)讓給恒興力控股，后者實(shí)際控制人高存班為新湖集團(tuán)高管，“新湖系”控制的家上市公司成型。

2001年~2002年：新湖集團(tuán)分別在上海、浙江、安徽、遼寧、山東等省市獲得土地儲(chǔ)備，為日后全國(guó)性房地產(chǎn)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。

2000年：新湖集團(tuán)聯(lián)合旗下寧波嘉源實(shí)業(yè)持有紹興百大29%股份，后更名新湖創(chuàng)業(yè)；又涉足上海地產(chǎn)投資，接洽普陀區(qū)舊城改造項(xiàng)目東新村地塊，后開發(fā)新湖明珠城。

1996年：新湖集團(tuán)運(yùn)作的個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在溫州瑞安外灘啟動(dòng)。

1994年：溫州商人黃偉牽頭在杭州成立新湖集團(tuán)，注冊(cè)資本人民幣2.979億元。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！