據(jù)本報記者調(diào)查掌握的情況，以目前多家企業(yè)的舉動來看，不管是不是較佳時機，這些中小型房企已經(jīng)出手。不少此類開發(fā)商的高層告訴本報，雖然市場調(diào)整在所難免，但長期的行業(yè)發(fā)展空間沒有問題，因此，及時補充土地儲備，合理配置中長期發(fā)展的存貨結(jié)構(gòu)，是位的。

“抄底不是較主要的，抄底也不是誰都能做到的?，F(xiàn)在能夠拿到底價的土地，為何不拿？”一位剛剛在蘇州拿下一幅土地的民營開發(fā)商高層向記者坦言。

旭輝集團董事長總裁林中告訴本報記者，“抓住‘彎道超車’的機會，積極增加土地儲備，為下一步超車提供可能?！?p>林中的想法在許多期待有所突破的中小房企負責人中具有代表性，而眼前的困難可能就是融資壓力?！袄巛^近拿地的新湖中寶、天地源等多家公司，都采取了邊積極拿地邊通過股權(quán)質(zhì)押等渠道融資的策略，動作頻頻?！币晃环康禺a(chǎn)券商分析師指出。

央企打盹 民企“補地”

據(jù)公開信息統(tǒng)計，今年前4月萬科新增土地建筑面積達913萬平方米，居各房企之頭，5月份，萬科在此基礎(chǔ)之上又新增8個土地項目；前4個月，保利則在土地市場投入159億元居頭，5月份，保利又以31億元分別在上海、成都和沈陽共獲取4宗地塊，建筑面積為89萬平方米。

與商品住宅市場成交量瞬間萎縮的情況不同，在新一輪調(diào)控中，不少企業(yè)頻頻拿地。

去年大部分時間里，國企、央企占據(jù)土地市場主力位置，而中小房企尤其是民營房企，幾乎沒有機會拿到像樣的土地，如今，除了少數(shù)幾家全國性大型房企還在拿地外，更多的土地被這些中小房企、民營房企拿下。

“2009年10月份至今年3月份，旭輝謹慎地面對市場，‘作壁上觀’。4月份調(diào)控以來，旭輝反倒積極參與了拿地，參加了十余場的土地招拍掛，還有幾次離中標只是一步之遙?！绷种邢虮緢笥浾咛寡?，旭輝對于地塊本身有自己的評估和判斷，比如上海江橋地塊，8000塊的樓板價公司認為是合理的，超過8000塊就有些離譜了。

在具體的拿地方法環(huán)節(jié)，旭輝主要采用市場化的手段去運作。2009年旭輝一共拿了8塊地，其中有6塊是通過公開的招拍掛來獲得，有1塊是通過聯(lián)交所掛牌轉(zhuǎn)讓獲得的，還有一塊是二手收購的。

林中強調(diào)，旭輝一直本著“積極參與、謹慎拿地”的態(tài)度去參與土地競爭，但真正到了拿與不拿的節(jié)點，旭輝會做出自己的評估，謹慎對待?！皩τ诜康禺a(chǎn)開發(fā)商來說，的公司決策莫過于投資決策，一招不慎，滿盤皆輸。不當?shù)耐顿Y決策，有可能會成為企業(yè)的包袱，甚至事關(guān)企業(yè)的生存。”

眼下，許多中小型房企正是采取類似旭輝的策略，積極進入土地市場。

6月21日，新湖中寶公告，公司與浙江中房置業(yè)股份有限公司以8.01億元聯(lián)合競拍獲取嘉興市一商住地塊，土地面積18.63萬平方米，各占項目公司51%和49%的股權(quán)。此前的5月初，該公司剛剛以21.62億元獲取浙江麗水市三幅地塊。

重慶金科地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、江蘇新城等公司，近期也在踴躍拿地。一位正忙于四處看地的浙江中型地產(chǎn)商負責人告訴本報，“近兩年的土地市場，或許也只有當前的市場形勢下，眾多中小型房企才有較為充分的拿地機會。去年是很熱，但沒有我們的機會?！?p>換言之，調(diào)控來襲讓土地市場退燒的當口，恰恰成為許多開發(fā)商眼中補上去年未能實現(xiàn)的土儲量目標的良機。

地市趨于理性

如上述中小型房企得以順利補充土地儲備，除調(diào)控背景下許多企業(yè)選擇觀望的因素外，國企尤其是央企被從政策層面引導(dǎo)不過度參與地塊爭奪也是另一個關(guān)鍵因素，而如萬科、保利等依然在購地的大型房企，由于正逐步改變土地購入渠道，也令住宅土地的爭奪不至于太過激烈。

例如，保利今年在北京、上海、廣州、天津等地所購的數(shù)宗地塊，多幅為商住用地，有意加強了商業(yè)用地的力度。

此外，市場降溫，為配合調(diào)控基調(diào)和保證出讓成功率，地方政府主動下調(diào)出讓地塊的底價，對這些房企的購地行為有明顯鼓勵作用?！皩τ谕恋爻鲎尫蕉?，眼下只有兩種選擇，一是推遲推地，另一種則是調(diào)低價格?！鄙虾Ｒ晃煌恋匾患夐_發(fā)企業(yè)的負責人告訴記者。

中原地產(chǎn)的較新統(tǒng)計顯示，從成交價格來看，土地市場逐步趨于理性。５月土地市場漸趨平穩(wěn)，特點是流標率較低，拿地溢價率繼續(xù)回落。５月全國12個被監(jiān)測城市的土地成交面積為1323公頃，環(huán)比增長18%。居住用地的溢價率繼續(xù)明顯下滑，除上海多幅熱點地塊成交，溢價率高達123%，其余城市均未超過40%。

與溢價率明顯下調(diào)對應(yīng)的，則是二三線城市的土地成交量比重明顯增加，購地企業(yè)在這些市場新增土儲。據(jù)測算，如新湖中寶所購嘉興地塊，樓面地價僅約4300元/平方米；重慶金科所購蘇州地塊樓面地價6473元/平方米、底價成交。

“有價無市并不是真實的價格。”林中直言，如今的地價水平存在低成本增加土儲的較大機會，“這就是我們彎道超車的機會”。

一步險棋：資金鏈不能斷

然而，風險也隨之而來?！捌髽I(yè)自籌資金在加大，融資壓力加大?！睎|興證券分析師鄭閔鋼指出。

林中也坦言，目前政府對于土地的期待普遍偏高，在房價未動的情況下，地價也難有所迅速反應(yīng)。換言之，即使眼下是個增加土儲的時機，也需要應(yīng)對不小的風險，其中資金鏈的安全顯然是較為關(guān)鍵的。

新湖中寶6月份公告，大股東浙江新湖集團先后將公司股份質(zhì)押給中國光大銀行股份有限公司杭州分行和中國農(nóng)業(yè)銀行杭州古蕩支行，截至目前，新湖集團持有的公司股份中用于質(zhì)押的股份占公司總股本高達59.69%。

統(tǒng)計顯示，今年以來，江蘇新城先后與國元信托、中誠信托、愛建信托合作，融資達12.7億元。

6月19日，天地源也公告稱，同意對兩家子公司向金融機構(gòu)申請融資額度4.5億元的項目開發(fā)貸款提供擔保。至今，該公司累計對外擔?？傤~為5.96 億元。

中銀國際報告披露，房企資金來源分類指數(shù)已出現(xiàn)高位回落。2010年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源27288億元，同比增長57.2%，較1-4月回落2.7個百分點。

眼下拿地的企業(yè)，幾乎均有不同方式的融資動作在同時進行。一手拿地一手融資，安全是位的。林中向記者透露，旭輝注重貨幣資金與總資金的控制，現(xiàn)金流要保證占總資產(chǎn)的20%左右，同時也要控制輕資產(chǎn)規(guī)模?？焖匍_發(fā)，快速銷售，保障現(xiàn)金流的暢通，保障公司的滾動開發(fā)。

福兮禍之所伏，這也是其他類似規(guī)模的房企眼下拿地險棋必須要遵循的重要原則。

(作者：田新杰)