上海一家民營(yíng)地產(chǎn)公司曾從浦東新區(qū)原副區(qū)長(zhǎng)康慧軍手中，低價(jià)獲得陸家嘴黃金地塊；公司董事長(zhǎng)目前已攜眷出境

繼上海浦東新區(qū)原副區(qū)長(zhǎng)康慧軍被雙規(guī)后，有關(guān)部門正在調(diào)查當(dāng)?shù)匾患颐駹I(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司——上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱金磐地產(chǎn)）。這家公司的董事長(zhǎng)朱鳳鳴已在康慧軍事發(fā)前后攜家眷前往加拿大“看病”。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，10月長(zhǎng)假過(guò)后，康慧軍專案組幾度登門造訪金磐房地產(chǎn)公司，并取走了公司的賬冊(cè)報(bào)表?！爸禅P鳴與康慧軍走得很近?！苯咏税傅娜耸客嘎叮嘘P(guān)方面希望朱鳳鳴能夠回來(lái)，主動(dòng)“把該交待的問題交待清楚?！苯鹋偷禺a(chǎn)有關(guān)人士則表示，由于身體原因，朱鳳鳴暫時(shí)無(wú)法回國(guó)。

2002年，康慧軍擔(dān)任上市公司陸家嘴股份（上海交易所代碼：600663）董事長(zhǎng)期間，金磐地產(chǎn)曾從陸家嘴手中低價(jià)獲得逾6萬(wàn)平方米的“黃金地塊”，這也是上海浦東陸家嘴區(qū)近數(shù)年來(lái)單筆批租的面積土地之一，金磐地產(chǎn)目前已在該地塊上開發(fā)、銷售了明星樓盤“盛大金磐”，銷售收入數(shù)十億元。

至今，陸家嘴對(duì)相關(guān)地塊的批租價(jià)格秘而不宣，相關(guān)土地價(jià)值和售樓利潤(rùn)亦未反映到金磐地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表之中。

有關(guān)部門通過(guò)調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，康慧軍一度在沒有付款的情況獲得“盛大金磐”一套房產(chǎn)，該房產(chǎn)事后由金磐地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人，目前尚未明了康本人是否從中獲利。

低價(jià)拿地

“盛大金磐”項(xiàng)目位于陸家嘴金融區(qū)地帶的銀城南路、東泰路地段，與金茂大廈、東方明珠等建筑相去不遠(yuǎn)，天價(jià)樓盤“湯臣一品”緊鄰其側(cè)。2004年—2005年，“盛大金磐”成為風(fēng)向標(biāo)式的領(lǐng)跑樓盤，售價(jià)一度高達(dá)4萬(wàn)元—6萬(wàn)元/平方米，其房產(chǎn)單位面積在300平方米以上，單套房產(chǎn)的價(jià)格動(dòng)輒上千萬(wàn)人民幣。

金磐地產(chǎn)提供給《財(cái)經(jīng)》的書面回復(fù)表示，2001年5月18日，金磐地產(chǎn)從上市公司與陸家嘴股份手中獲得陸家嘴N1、N2地塊。而陸家嘴股份一個(gè)月前才從其母公司陸家嘴集團(tuán)公司手中收購(gòu)了這塊土地。

陸家嘴股份資料顯示，N1占地面積為3.723萬(wàn)平方米，建筑面積約15萬(wàn)平方米、N2占地面積為2.4751萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約5萬(wàn)平方米。目前已建成的“盛大金磐”一期即由N1地塊開發(fā)而成，N2地塊盡管早已拆遷完成，但一直未有開發(fā)。

2001年，上市公司陸家嘴股份從控股方陸家嘴集團(tuán)手中獲得了包括上述N1、N2地塊在內(nèi)的四塊土地，作價(jià)2.1764億元。而在此后發(fā)布的陸家嘴2002年年報(bào)中，公司只是籠統(tǒng)地宣布，包括N1、N2地塊在內(nèi)的7塊土地，一共產(chǎn)生了近17億元的批租收入。

多位知情人士透露，金磐地產(chǎn)是以450美元/平方米左右的樓板價(jià)獲得該上述地塊。按照這個(gè)價(jià)格計(jì)算，這兩塊土地的批租價(jià)格約7億元。

根據(jù)上海市政府1998年的土地分類標(biāo)準(zhǔn)，陸家嘴N1、N2地塊為三類區(qū)域，2001年時(shí)的這一級(jí)別的土地基準(zhǔn)地價(jià)按樓板價(jià)應(yīng)不低于550美元/平方米。浦東房地產(chǎn)業(yè)人士卻認(rèn)為，以該地塊的位置，即便是在2001年，賣價(jià)超過(guò)1000美元/平方米也不為過(guò)。

對(duì)于金磐地產(chǎn)為何能以低價(jià)拿地，陸家嘴股份有關(guān)人員在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)以不屬于公告范疇為由拒絕談?wù)摚拔覀兪窃诓灰?guī)范市場(chǎng)下的規(guī)范操作?！?p>金磐地產(chǎn)則在給《財(cái)經(jīng)》回復(fù)稱，“2001年浦東蕭條……金磐地產(chǎn)的投資人此前在徐匯區(qū)開發(fā)了盛大花園項(xiàng)目，在社會(huì)上有比較高的知名度和影響力?！?p>目前，未有任何官方資料可以顯示這塊土地批租的時(shí)間和價(jià)格：對(duì)于這次土地批租，陸家嘴股份并未進(jìn)行公告；浦東新區(qū)有關(guān)年鑒的當(dāng)年批租土地列表里也無(wú)記載。從工商登記資料來(lái)看，拿地之時(shí)金磐地產(chǎn)尚未成立（2001年8月成立）。

據(jù)知情人士透露，浦東新區(qū)政府當(dāng)時(shí)將原本規(guī)劃為商業(yè)用地的N1、N2地塊轉(zhuǎn)為住宅用地進(jìn)行批租，主要是為了解決陸家嘴區(qū)日漸凸現(xiàn)的居住功能空心化問題，按照有關(guān)規(guī)劃，盛大金磐將與湯臣一品、仁恒濱江、世茂濱江等項(xiàng)目共同組成一個(gè)面向黃浦江的豪華國(guó)際社區(qū)。

有消息稱，不少地產(chǎn)商參與了這一項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，但經(jīng)過(guò)朱鳳鳴的積極游說(shuō)之后，金磐房地產(chǎn)較終得手。

　隱藏利潤(rùn)？

2001年至今，低地價(jià)的成本、以及高房?jī)r(jià)的豐厚利潤(rùn)，均未在金磐地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表中得以體現(xiàn)。

工商資料顯示，在2005年之前的金磐地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表中，本當(dāng)體現(xiàn)土地價(jià)值的“無(wú)形資產(chǎn)”科目一片空白。截至2005年底，公司總資產(chǎn)達(dá)27.2億元。其負(fù)債項(xiàng)下包括25億元預(yù)收賬款，資產(chǎn)項(xiàng)下則包括10.4億的其他應(yīng)收款。從財(cái)務(wù)角度分析，這兩筆款項(xiàng)應(yīng)體現(xiàn)為賬面的房款收入。由于盛大金磐項(xiàng)目于2006年初交樓，此前的報(bào)表并未反映公司利潤(rùn)情況，而公司2006年的年報(bào)至今沒有出來(lái)。

“外界都以為我們這個(gè)項(xiàng)目賺了很多錢，其實(shí)到目前這個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)甚微，公司成立至今股東一次都沒分紅?！币晃还竟蓶|方的人士表示，朱鳳鳴出國(guó)之后，他們已經(jīng)開始追查這個(gè)項(xiàng)目的資金問題，以保護(hù)股東利益。據(jù)其透露，公司財(cái)務(wù)此前是朱鳳鳴一手負(fù)責(zé)，過(guò)去其他股東甚少過(guò)問。

而金磐地產(chǎn)有關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》，沒有分紅是因?yàn)檫€有尾盤未售出，還沒完稅，所以無(wú)法分配利潤(rùn)，但這一理由在業(yè)界人士看來(lái)難以理解。

2002年—2004年，上海房地產(chǎn)進(jìn)入全面上漲的階段。而主要在2004年進(jìn)行銷售盛大金磐則成為了上海樓市上漲的風(fēng)向標(biāo)式樓盤。按照上海市房地產(chǎn)交易“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)提供的銷售均價(jià)3.4萬(wàn)/平方米計(jì)算，盛大金磐項(xiàng)目已經(jīng)完成銷售額遠(yuǎn)超30億元。但是金磐地產(chǎn)有關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，“項(xiàng)目實(shí)際的銷售價(jià)格并沒有網(wǎng)上房地產(chǎn)上公布的這么高，很多房子開盤之初就已賣掉，單價(jià)僅僅2萬(wàn)多元。”

此外，對(duì)于是否存在專業(yè)干部低價(jià)購(gòu)房的情況，該人士表示，在康慧軍專案組前來(lái)調(diào)查后，金磐房地產(chǎn)專門調(diào)查了當(dāng)初的賣房記錄，并未查到有關(guān)專業(yè)干部直接參與購(gòu)房的情況。

有接近金磐地產(chǎn)的人士稱，康慧軍確曾在盛大金磐拿過(guò)一套房子，而且沒有付款，公司連產(chǎn)權(quán)證都幫他作好了，“但這套房子后來(lái)賣給了別人?！蹦壳吧形醋C據(jù)顯示康本人是否從中獲利。

私有化

金磐地產(chǎn)成立時(shí)，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元。其中，上海盛大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股90%（下稱盛大），上海宏慶工程機(jī)械修造有限公司（下稱宏慶）持股10％。

兩家股東均為浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)慶豐村的村集體企業(yè)。而盛大控制人朱鳳鳴早年任慶豐村黨支部書記、村辦企業(yè)喔喔集團(tuán)董事長(zhǎng)。上世紀(jì)90年代，喔喔集團(tuán)曾以生產(chǎn)牛奶糖而遠(yuǎn)近聞名，慶豐村也在90年代后期上海市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)村的排名中名列前茅。

就在盛大金磐項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，金磐地產(chǎn)進(jìn)行了一系列股權(quán)變更，股份逐步轉(zhuǎn)至私人公司手中，其實(shí)際控制人則為朱鳳鳴的家屬、慶豐村的前任黨政干部等。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，交易價(jià)格以金磐公司的賬面凈資產(chǎn)2000萬(wàn)元為準(zhǔn)。而在股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，公司價(jià)值數(shù)十億元的房產(chǎn)項(xiàng)目即將開始銷售?！爱?dāng)時(shí)誰(shuí)能入股、拿多少比例的股份，股權(quán)結(jié)構(gòu)如何安排等等，均是按照朱鳳鳴的意思行事?！币晃还蓶|人士稱。

引人矚目的是，金磐房地產(chǎn)36.4%的股份還被裝進(jìn)了一家香港注冊(cè)的“外資公司”。 這家港資公司名為香港龍騰（國(guó)際）實(shí)業(yè)有限公司，成立于1996年，兩位自然人股東分別為喔喔集團(tuán)現(xiàn)任董事長(zhǎng)奚云中和副董事長(zhǎng)顧燕倩，二人是夫妻關(guān)系，也是慶豐村人氏，朱的老部下。

2004年4月16日，上海市浦東新區(qū)政府就有關(guān)收購(gòu)進(jìn)行批復(fù)，表示“原則同意”。

至今，已有股東對(duì)當(dāng)年的這筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓提出質(zhì)疑，認(rèn)為有銷售利潤(rùn)外流之嫌。但金磐地產(chǎn)有關(guān)人士宣稱，當(dāng)時(shí)如此安排是希望中外合資的外衣有助于項(xiàng)目推廣，以及引進(jìn)國(guó)際房型設(shè)計(jì)、規(guī)劃布局的先進(jìn)理念。

《財(cái)經(jīng)》記者獲知，在金磐公司董事長(zhǎng)朱鳳鳴全家離境的同時(shí)，上述港資公司的所有人奚云中夫婦也已不在境內(nèi)。

另?yè)?jù)知情人士透露，根據(jù)政府有關(guān)方面的較新要求，目前金磐公司手中的陸家嘴N2地塊將可能被陸家嘴集團(tuán)購(gòu)回，并且重新掛牌出讓。此宗離奇土地交易背后的故事何時(shí)真相大白，或?qū)⑷Q于康慧軍案的調(diào)查進(jìn)程。

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