“我想安裝封閉陽臺，但是物業(yè)不同意怎么辦？”翻開南京不少小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)論壇，這樣的疑惑普遍存在。由于安裝封閉陽臺帶來的不同看法，讓不少業(yè)主和物業(yè)之間矛盾重重，甚至南京有小區(qū)曾經(jīng)為此發(fā)生過流血沖突。然而發(fā)生在江蘇南通的一起安裝封閉陽臺糾紛中，當(dāng)上被告的業(yè)主卻獲得了較終的勝利。這起被江蘇高院視為經(jīng)典的案例說明：物權(quán)高于所謂的“小區(qū)整體美觀”，業(yè)主有權(quán)安裝封閉陽臺?！?br>
　　封閉陽臺之爭，在很多小區(qū)都存在　

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　　封閉陽臺惹出官司　

　?。壅f法］　

　　朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主，入住之前她并沒有想過要安裝封閉陽臺?！胺块苓^窄，一下雨陽臺就有積水。另外，我的房子靠著馬路，噪音大、灰塵多，對我的生活質(zhì)量影響不小?！敝炫空f，為了美觀起見她特意安裝了無框陽臺。

　　然而即使是無框陽臺，也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調(diào)和的地步。物業(yè)拿出了朱女士在領(lǐng)取鑰匙時(shí)簽訂的《天安花園物業(yè)管理公約》和《補(bǔ)充協(xié)議》?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第六條明確約定：“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺、改變立面”。而且，在朱女士與開發(fā)商簽訂的購房合同上也寫著：“不得擅自封閉陽臺”?！?br>
　　朱女士承認(rèn)自己在合同上簽過字，但是她也有想不通的地方：“房子是我購的，我在自己家陽臺上安裝，怎么就不行了呢？”　

　　“你作為業(yè)主對陽臺有支配權(quán)，但不代表你有任意使用的權(quán)利，陽臺從設(shè)計(jì)到交付，都是不封閉的，這符合國家規(guī)范和陽臺的功能，能夠滿足業(yè)主的需要。”物業(yè)方面解釋說，“陽臺的主要功能是提供晾曬等，你要求陽臺具有‘安全、防塵、防噪音’的功能，是對使用陽臺權(quán)利的擴(kuò)大?！薄?br>
　　在物業(yè)看來，白紙黑字的合同，還有朱女士的親筆簽名，這還有什么好說的？由于朱女士拒絕拆掉陽臺，物業(yè)以違約為由將她告上了法院，要求將陽臺恢復(fù)原狀、確認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》條款的合法有效?！?br>
　　利益博弈讓業(yè)主　

　　能裝封閉陽臺　

　　此案經(jīng)過兩審，法院均判決物業(yè)敗訴。在三個(gè)判決要點(diǎn)上，法院將道理說得非常透徹?！?br>
　　要點(diǎn)一　

　　格式條款不能限制“物權(quán)”　

　　朱女士是這套房子的所有權(quán)人。陽臺作為附屬于房屋主體的特定部分，在構(gòu)造和使用上均具有獨(dú)立性，應(yīng)確定為房屋的專有部分，朱女士享有專有所有權(quán)?！堆a(bǔ)充協(xié)議》以格式條款禁止封閉陽臺，排除了對方的主要權(quán)利，根據(jù)《合同法》規(guī)定，應(yīng)屬無效。封閉陽臺本是業(yè)主行使“物權(quán)”范圍內(nèi)的行為，而物業(yè)公司以位階較低的物業(yè)管理權(quán)以未經(jīng)協(xié)商的格式條款排除了業(yè)主位階更高的“物權(quán)”，導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)的失衡?！?br>
　　要點(diǎn)二　

　　封閉陽臺沒損害他人利益　

　　朱女士封閉陽臺符合行使“物權(quán)”的正當(dāng)性要求。她因居住安全、防塵、防噪音的需要封閉陽臺，采用的方法已經(jīng)顧及小區(qū)環(huán)境的整體美觀，而且沒有損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益，其目的、方式和結(jié)果正當(dāng)，不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為?！?br>
　　要點(diǎn)三　

　　物權(quán)高于“整體美觀”　

　　業(yè)主基于“物權(quán)”而享有的居住利益應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。建筑物和小區(qū)外部美觀、整體風(fēng)貌的保護(hù)也屬法理和通常意義上的正當(dāng)利益，理應(yīng)得到維護(hù)。這與將陽臺封閉之間存在一定的利益沖突。然而利益衡量之下，業(yè)主因“物權(quán)”而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。　

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　　3個(gè)要點(diǎn)判決物業(yè)敗訴　

　　江蘇省高端人民法院的 法官認(rèn)為，當(dāng)今社會利益主體多元化趨勢日趨明顯，社會主體的權(quán)利沖突也日益加劇，法官在裁判時(shí)必須考慮審判結(jié)果對于權(quán)利保護(hù)、社會效果可能帶來的影響。這起案件就是雙方當(dāng)事人、小區(qū)和社會等各方利益的一場博弈?！?br>
　　朱女士對陽臺加以封閉，不可避免地改變了房屋部分立面外觀，對建筑和小區(qū)的整體和諧造成一定影響，但如物業(yè)公司在沒有合法依據(jù)情況下因此限制她封閉陽臺，又會侵犯她的正當(dāng)權(quán)利，兩者顯然存在利益沖突?！?br>
　　住宅是滿足人類生存需求的較基本的生活資料，又是滿足人類生活質(zhì)量要求的享受資料，因此，由此派生而來的業(yè)主的居住利益，包括住宅不受侵犯、合理利用改造以提供生活質(zhì)量等權(quán)利應(yīng)當(dāng)獲得保護(hù)已成為社會共識?！?br>
　　而建筑物和小區(qū)整體美觀如何保護(hù)，法律并無明確規(guī)定。一般認(rèn)為，只在特定情況下，如處于風(fēng)景名勝區(qū)、城市主干道等，方能凌駕于業(yè)主意志之上。因此，就本案而言，依“兩害相權(quán)取其輕，兩利相較取其重”的衡量原則，業(yè)主基于物權(quán)而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。

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