日前，中國人民銀行發(fā)布《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，建議“可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。此舉引起業(yè)界的極大關注，各方人士議論紛紛。筆者的看法是：不宜取消房屋預售制度。

　　政策時機不合適

　　自宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長逐漸回落，中國經(jīng)濟的增速也開始放緩。盡管今年以來經(jīng)濟增速與去年相當，但驅動力大不相同，主要是靠凈出口拉動，增長前景令人堪憂。一方面，出口如果繼續(xù)按現(xiàn)在的情況增長，兩三年后全世界的工人都要下崗，國際摩擦必然加劇并迫使出口的列車減速，所以出口狂增的情形不可持續(xù);另一方面，出口的上升與進口的急劇回落有很大關系，進口的劇降本身就說明內(nèi)需乏力，是不能再繼續(xù)緊縮的信號。

　　政府和各界更需要警惕的是：當前企業(yè)的生產(chǎn)要素成本，尤其是國際資源和能源價格處于上升趨勢，中國經(jīng)濟有陷于增產(chǎn)不增收的“悲慘式增長”的危險。比如，今年和去年的增長速度相同，企業(yè)的經(jīng)濟效益卻大幅下滑，這意味著企業(yè)的急劇下降，投資信心將受到影響甚至有可能突然崩潰。在這個時候，取消房屋預售制度將不可避免地產(chǎn)生危險：降低房地產(chǎn)業(yè)的流通性，大大增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的負擔和融資成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)萎縮，房地產(chǎn)經(jīng)濟乃至整個宏觀經(jīng)濟都有可能受到?jīng)_擊。

　　眾所周知，任何一項政策的出臺必須考慮政策的時機、成本和收益，而目前微妙的宏觀經(jīng)濟形勢，決定了緊縮性房屋預售制度是不合時宜的。

　　取消房屋預售不是靈丹妙藥

　　不宜取消房屋預售制度更為重要的理由是：這一政策效果值得商榷，甚至可能適得其反。

　　央行研究報告建議取消房屋預售，主要目的是防范金融風險。事實上，防范風險要靠金融機構自身具備風險管理的能力，而不能靠取消房屋預售這種簡單的做法。風險和收益總是并存的，防范風險不能因噎廢食，規(guī)避風險不能以更大的機會成本為代價。舉一個簡單的例子：銀行為了規(guī)避風險不發(fā)放貸款，把錢全都留在銀行，是不是就沒有風險了呢？答案很明顯，銀行的錢來自儲戶，每年要支付高額利息，因此就算一分錢不貸，每年也將新增數(shù)千億元人民幣的虧損。在存在儲蓄成本的情況下，商業(yè)銀行不應讓央行捆住手腳，而要提高自身的風險控制、管理能力，這才是防范金融風險的根本所在。當前，各家銀行房地產(chǎn)信貸政策的松緊程度不一，有些銀行具備較強的風險管理能力，有能力也愿意為期房提供貸款，以從中獲利，政府一刀切地將所有銀行都攔在期房按揭貸款收益的門檻之外，是明顯不合適的。

　　取消房屋預售的另外一個政策意圖是希望減少房地產(chǎn)泡沫，事實上效果可能適得其反，甚至會雪上加霜。比如，在目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不健全的情況下，取消房屋預售將極大地影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，減少市場上商品房的供給數(shù)量，在當前需求依然很旺盛的情況下，較終將加劇推動房價上漲。

　　也許，取消房屋預售制度的好處是降低監(jiān)管難度，在一定程度上減少交易糾紛和爛尾項目的出現(xiàn)。但是，房屋是非常復雜的商品，一般大眾不可能有足夠豐富的知識來認識和把握這種商品的特征，所以即便是現(xiàn)房銷售，也只能部分地避免當前存在的銷售糾紛問題。事實上，目前房地產(chǎn)市場秩序的混亂是個非常復雜的現(xiàn)象，并非靠取消預售就可以輕而易舉地取得效果。而且，房屋銷售過程中存在的弊端完全可以通過預售制度的完善去消除，并不是非要通過預售制度的取消來解決。欺詐、糾紛這種不良現(xiàn)象不只出現(xiàn)在房屋預售過程，其他商品的銷售過程中同樣存在。因此，不能將存在的弊端簡單地歸因于房屋預售，由此而取消房屋預售。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認為，取消房屋預售將加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌，一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項目公司將被淘汰出局，中等開發(fā)商也將發(fā)生整合，中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來大開發(fā)商時代。姑且不論大開發(fā)商制度是否適合于房地產(chǎn)行業(yè)和中國國情，可以肯定的是，一些中小民營房地產(chǎn)企業(yè)固然可能會因取消房屋預售，面臨資金困境而出局，國有房地產(chǎn)企業(yè)即使山窮水盡，卻必定會因地方保護主義而繼續(xù)留存。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的整合不是單靠取消房屋預售就能夠一蹴而就的，它有賴于多方因素的共同作用。

　　取消房屋預售傷害了現(xiàn)代產(chǎn)權制度

　　不宜取消預售制度較主要的理由，是因為任何政策出臺都必須堅持一個原則，那就是不能因眼前利益而犧牲長遠的市場制度建設，尤其是不能傷害十四屆三中全會確立的“現(xiàn)代產(chǎn)權制度”。

　　眾所周知，市場需求與交易方式的多元化是市場繁榮的重要條件。在期房銷售過程中，購房者雖然分擔了開發(fā)商的部分開發(fā)風險，但也相應地獲得期房和現(xiàn)房的價格差額作為回報。在市場上，不少購房者購到滿意的期房，同時也不乏購房者，因為期房的價格優(yōu)勢而樂意購購期房。政府怎么能因為一部分人傾向購購現(xiàn)房，而否定其他人選擇購購期房的權利呢？取消預售，強制剝奪房屋預售的交易方式，本質上是對愿意購購期房的消費者產(chǎn)權的一種侵犯，有悖于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，也非常有害于“現(xiàn)代產(chǎn)權制度”的建設。

　　說到底，現(xiàn)房和期房都不過是新建商品房的交易形式，房屋預售制度的存在歸根結底是由房地產(chǎn)市場的供需關系決定的。從國際上看，大部分國家都沒有禁止預售一說。只是在不同的市場條件下，期房預售的數(shù)量和所占比例存在較大的差異，即在供給短缺、房價上漲較快的情況下，預售房屋所占的比例較大；供大于求、價格平穩(wěn)或處在下降的過程中時，預售房屋所占的比例較小。

　　不只是房屋，任何一件商品，只要市場行情好就可能出現(xiàn)預售行為，比如大學生提前和企業(yè)簽訂用人協(xié)議(相當于把自己的勞務“預售”出去)；當紅作家提前支取出版社稿酬，然后再提供書稿(相當于把自己的“產(chǎn)品”預售出去)。反之，市場行情不好，預售不僅無法開展，現(xiàn)貨還得打折呢！至于以現(xiàn)貨銷售為主還是以預售為主，房屋預售制度是否能夠成為主流以及較終的去留，都應該讓市場去調(diào)節(jié)，不應假行政之手干預。

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