正如這里的氣候，而今海南樓市似乎沒有真正的冬天。1月18日，位于三亞小東海區(qū)域的半山半島項目推出五期藍(lán)色果嶺組團(tuán)584套房，一上午就成交超過100套，銷售額超過3億元。同在三亞，包括鳳凰島等老項目、中鐵·子悅薹等新項目在內(nèi)，近期或是加推房源，或是亮相待開。即使調(diào)控壓力未見松動，三亞樓市還是顯現(xiàn)出明顯的暖意。

　　樓市調(diào)控效果如何？三亞以至海南樓市有何新動向？項目開發(fā)又有哪些新亮點？近日，記者采訪了半山半島董事長特別助理徐能力。

　　評市場

　　調(diào)控效果明顯海南樓市趨穩(wěn)

　　調(diào)控下量跌價穩(wěn)

　　記者：眾所周知，2010年初海南樓市經(jīng)歷了一波火爆行情。隨后樓市調(diào)控開始，三亞、?？谝捕汲雠_了“限購令”。在調(diào)控幾個月之后，您如何看待三亞乃至海南的調(diào)控效果？

　　徐能力：去年四月份樓市調(diào)控啟動，海南也受到較大影響，同時海南也開始進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。調(diào)控效果頭先反映在成交量的下跌上，從去年4月到10月，整個海南銷售都不是很理想。當(dāng)然，海南樓市的價位并沒有下調(diào)多少。

　　記者：在幾天前的海南房展會上，不少項目打出了優(yōu)惠打折。我們從半山半島售樓處了解到，四期產(chǎn)品賣到49000元/平米，五期均價36000元/平米。海南樓市是否出現(xiàn)了價格調(diào)整跡象？

　　徐能力：不是。僅就半山半島來說，價格調(diào)整主要因為產(chǎn)品差異。四期產(chǎn)品兩面觀海，還有成熟的商業(yè)配套。五期產(chǎn)品位置上不同，其中一棟樓面山，沒有觀海面。我們這些房子完全根據(jù)窗外的景色定價，每個區(qū)域價格都會有差異。

　　至于目前海南樓市出現(xiàn)一些優(yōu)惠打折，個別企業(yè)需要通過這種辦法保證資金流，但并不意味著海南樓市整體價格下行。

　　市場平穩(wěn)新政策尚遠(yuǎn)

　　記者：相比較去年初，您如何評價現(xiàn)在的海南樓市？

　　徐能力：去年初市場火爆主要是國際旅游島利好的刺激，全國財富蜂擁而至。現(xiàn)在的市場應(yīng)該說是平穩(wěn)的。不少人來海南度假過年，購套房子獎勵一下自己。這都是正常的市場表現(xiàn)。

　　記者：2010年中，海南曾經(jīng)傳出要收房屋空置費之類的消息。說到2011年的市場，是不是還有很多不確定性？

　　徐能力：目前看，應(yīng)該不會有更新的政策出來。限購令都出來了，再出就是房產(chǎn)稅了。但現(xiàn)在上海、重慶才剛要試點，試點需要時間。海南樓市雖然也受關(guān)注，但短期應(yīng)該不會出房產(chǎn)稅。

　　說房價

　　海南未來三至五年或全線看漲

　　稀缺資源支撐房價穩(wěn)中有升

　　記者：剛才您提到半山半島五期和四期價格的差異主要是因為產(chǎn)品的差異，這是不是說你對半山半島的價格依然有信心，同品質(zhì)的房源價格不會下調(diào)？

　　徐能力：不僅是半山半島，整個海南房價還有比較大的上漲空間。原來海南的房價在全國比較低，補漲了三年，現(xiàn)在接近了內(nèi)地主要大中城市的平均水平。再加上海景資源的稀缺、市場購購力的增強，此外，和北京、上海房地產(chǎn)市場主要還是區(qū)域市場不同，海南樓市是全國市場。這都支持了海南房價仍有很大空間。

　　記者：根據(jù)國家統(tǒng)計局1月17日發(fā)布的較新統(tǒng)計分析，2010年，三亞房價同比上漲了43.3%，?？诜績r同比上漲了35.5%，分別位居全國70個大中城市頭位和次席。在您看來，這種高速增長能持續(xù)嗎？2011年，三亞以至海南房價會有多大的上升空間？

　　徐能力：2010年，三亞乃至海南房價的上漲，其實都是年初漲起來的，下半年沒有大的變動。對于2011年的預(yù)判，一年的大市判斷不好說，調(diào)控政策存在變數(shù)，就不好判斷。

　　個人認(rèn)為，未來三到五年，三亞等地房價還能翻番。頭先因為資源的稀缺，現(xiàn)在雖然三亞還有項目在開發(fā)，但其實新的海邊土地供應(yīng)已經(jīng)基本沒有了，再發(fā)展只能去西線了。另一方面，還有內(nèi)地購購力的增強，越來越多的財富人士希望在海邊擁有一套住房，自住或者投資。判斷未來房價變化，較主要的是產(chǎn)品背后有多少人要購。第三，從日本以外的發(fā)達(dá)國家一線海景住房看，價格都遠(yuǎn)超出三亞。

　　二三線地區(qū)崛起趨勢明顯

　　記者：說到海南西線開發(fā)，近年來，不少開發(fā)商都開始向三亞、?？谝酝獾暮Ｄ隙€地區(qū)進(jìn)軍。您對海南二三線地區(qū)樓市發(fā)展如何看？

　　徐能力：海南二三線地區(qū)崛起已經(jīng)很明顯了，未來海南會形成一個高中低不同層次的區(qū)域市場結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。?？?、三亞可開發(fā)程度趨向飽和，加上市場購購力也有不同層次，需求擴(kuò)散自然而然。短期看，?？诤腿齺喯拶徚畹拇嬖?，也勢必分流一部分市場需求到二三線。海南許多二三線地區(qū)房價每平米只有幾千元，未來3到5年可能也會翻番。市場需求太大了。

　　記者：限購令目前對三亞、?？谑袌鲂星橛绊懞艽?，一旦解禁，海南市場是否會迎來反彈？

　　徐能力：反彈是必然的。即使在現(xiàn)在的政策環(huán)境下，只要國際旅游島規(guī)劃建設(shè)再出一些具體的東西，包括免稅政策的逐步擴(kuò)大，都會為海南帶來新的一波市場升溫，較遲不會超過明年。

　　話產(chǎn)品

　　海南樓市跳出同質(zhì)化才有好產(chǎn)品

　　實現(xiàn)山海資源有機結(jié)合

　　記者：國際旅游島規(guī)劃帶給海南樓市巨大契機。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，以三亞市為的南部組團(tuán)發(fā)展定位于“打造山海互動的特色旅游”，這給三亞的房地產(chǎn)開發(fā)提出了怎樣的要求？

　　徐能力：可以先從半山半島這個項目來說，雖然項目啟動時國際旅游島規(guī)劃尚未出臺，但僅從樓盤案名來看，我們就在努力實現(xiàn)山海資源的有機結(jié)合。

　　較初的想法就是購房人到三亞，不只是逛逛，而要能住下來。因此我們開發(fā)的產(chǎn)品沒有低于100平米的，這在三四年前是很少有人敢這么做的。我們的考慮是，既然面對的是高端人群，房子就不能縮水，無論是在面積、品質(zhì)、裝修等各方面。

　　開發(fā)過程中，高端配套元素不斷注入。海南每個項目都有各自的優(yōu)勢資源，我們就是要把山海資源利用到有效。比如Volvo帆船港，這樣優(yōu)質(zhì)的帆船港全球不過10個。還有海上藝術(shù)館、海上音樂廳，我們希望未來可以辦電影節(jié)，辦冬季版戛納電影節(jié)。即便如酒店，我們尋求合作的品牌包括洲際、安娜塔(泰國酒店品牌)等，未來較起碼保證4家高酒店。

　　配套升級，成就城市運營內(nèi)涵

　　記者：把高端配套整合在一起，地產(chǎn)開發(fā)就多了城市運營的內(nèi)涵。

　　徐能力：有人曾評論我們用三年時間探索國外30年才完成的開發(fā)模式。開發(fā)半山半島，我們頭先是快速開發(fā)，然后是綜合運營，相對于海南許多項目說起配套就是酒店、商業(yè)、海岸線等，我們的高端配套在擁有這些常見配套的基礎(chǔ)上，還有差異化的內(nèi)容，比如帆船港、海上藝術(shù)館等，跳出同質(zhì)化的窠臼。我們希望慢慢淡化地產(chǎn)印記，相信半山半島以后肯定不是一個地產(chǎn)品牌。

　　3年的時間里，我們趕上了2007年火熱樓市的尾巴，也經(jīng)歷了2008年金融危機后的市場清冷，也有2009年底以來國際旅游島規(guī)劃帶來的火爆行情。在這種過山車式的市場變化中，我們開發(fā)的一個核心就是突出產(chǎn)品差異化，只要產(chǎn)品好了，就能找到自己的客戶群。

　　記者：包括酒店等高端配套是許多海南項目推介的亮點，我們注意到半山半島的配套包括幼兒園、小學(xué)甚至12年制國際學(xué)校。教育配套規(guī)劃建設(shè)是不是超前了？

　　徐能力：說到學(xué)校，可以講一個小故事。我們一個合作伙伴澳大利亞籍老總，他到什么地方，家就安在什么地方，孩子就要有優(yōu)質(zhì)學(xué)校上學(xué)。但目前三亞基本上沒有能對接這部分精英需求的優(yōu)質(zhì)幼兒園、學(xué)校。這也是我們規(guī)劃學(xué)校配套的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在看我們的學(xué)校規(guī)劃超前，但是從未來看教育配套很有必要。而且未來半山半島一個項目就會有接近萬名業(yè)主，3%的業(yè)主有子女教育需求，我們的教育配套價值就出來了。

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