在一系列細(xì)化“國十條”的政策頻頻發(fā)布之后,此輪樓市調(diào)控的利器——房產(chǎn)稅,這只懸著的“靴子”何時落下成為各方關(guān)注的焦點。消息人士稱,上海、重慶等地態(tài)度積極,正在為開展房產(chǎn)稅改革試點做準(zhǔn)備。

　　接受《經(jīng)濟參考報》采訪的專家認(rèn)為,目前開始改革試點的條件已基本具備,若未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場仍未趨于平穩(wěn),不排除年內(nèi)出臺房產(chǎn)稅的可能。

　　蓄勢　試點條件已基本具備

　　9月29日,有關(guān)部委下發(fā)通知再次強調(diào)“加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作,并逐步擴大到全國”。節(jié)前較后,財政部國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整答記者問時表示,擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點,恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。隨后上海、重慶等地頻頻釋放信號強化房產(chǎn)稅改革的預(yù)期,表示正在緊鑼密鼓地為做好房產(chǎn)稅改革試點積極準(zhǔn)備。

　　上海此次樓市調(diào)控細(xì)則明確,按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求,積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作?！胺慨a(chǎn)稅'引而待發(fā)’,但是信號越來越強烈?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成說。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生介紹,上海作為特大型城市,堅決鼓勵住房合理消費,控制投資性購房,抑制投機性需求,“這也是上海自身的需要,上海也有一定的基礎(chǔ)條件。”他表示,細(xì)則中關(guān)于房產(chǎn)稅的條款表明了上海的積極態(tài)度,“一旦國家的政策明確,上海也會加快推進,目前正在做一些準(zhǔn)備工作。”

　　事實上,作為西部重鎮(zhèn)的重慶市也早就有征收房地產(chǎn)稅的想法。在重慶市三屆人大常委會第十六次會議上,重慶市市長黃奇帆在作《關(guān)于2010年全市工作的情況報告》時表示,政府將采取多種措施管理好商品房,防止房價不正常波動。其中一個重要舉措便是擬將對高價商品房征收“特別房產(chǎn)消費稅”。為此,重慶市制定了征收“特別房產(chǎn)消費稅”的方案,并上報國務(wù)院。此舉曾一度引起業(yè)界的廣泛關(guān)注。

　　重慶市財稅系統(tǒng)一位人士向記者證實,此前重慶市政府上報的征收“特別房產(chǎn)消費稅”方案,至今沒有獲得國務(wù)院的批復(fù)。記者了解到,目前,重慶市相關(guān)部門正積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作。一旦國家政策明確,重慶將會加快推進。

　　據(jù)介紹,我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅開征于1986年,屬于財產(chǎn)稅范疇?；诋?dāng)時城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低等情況,《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。上述兩部委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,近年來,隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高,商品房市場日益活躍,改革和完善房產(chǎn)稅制度,對個人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的,既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配,也有利于健全地方稅體系,促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用,引導(dǎo)個人合理住房消費。

　　專家指出,從長遠(yuǎn)來看,房產(chǎn)稅改革勢在必行,就目前而言,個別城市進行改革試點已具備了基本條件。財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示,從稅制完善的角度講,房產(chǎn)稅改革只是對原有條款進行修正,沒有相對復(fù)雜的立法過程。從征收各環(huán)節(jié)來說,經(jīng)過7年物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”,在房產(chǎn)估值等方面也積累了一定的經(jīng)驗,技術(shù)上不存在太大問題。

　　突破　滬深有望率先試點

　　按照財政部和國家稅務(wù)總局提出的思路:從國際經(jīng)驗及公平、規(guī)范的角度看,房產(chǎn)稅應(yīng)對個人所有的住房普遍征收。但考慮到這項改革情況復(fù)雜,擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點,恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。

　　劉桓認(rèn)為,上述表態(tài)意味著,不論商業(yè)地產(chǎn)還是個人非營業(yè)性房產(chǎn)都有可能成為征稅的對象,但對個人非營業(yè)性房產(chǎn)征稅應(yīng)當(dāng)區(qū)分住宅用途,“基本住宅還是投資、投機性住宅應(yīng)該是有區(qū)別的。”他進一步表示,目前來看,基本住宅不征稅似乎已成共識,但接下來具體怎么征收還需要進一步明確,比如是否要確定一個免稅額等。

　　對此,國內(nèi)一直有諸多爭論。有人認(rèn)為應(yīng)該按照套數(shù),比如套房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅,從套開始征收等;有人認(rèn)為應(yīng)該以面積為準(zhǔn),達到一定面積才征收房產(chǎn)稅;另外一部分人則主張按照房產(chǎn)評估值進行征收。

　　哪些地方將率先試點、稅率會是多少等問題也是眾人關(guān)注的焦點。對此,我愛我家控股公司副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說,滬、深有望率先試點,重慶、北京則可能跟隨其后。他解釋說,由于上海、深圳的房屋權(quán)屬關(guān)系比較簡單,多為商品房,滬深率先展開房產(chǎn)稅試點的可能性非常大。重慶較近也對房產(chǎn)稅的試點進行了積極表態(tài),所以也將跟隨其后。而北京由于房屋權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜,總存量較大,房產(chǎn)稅試點工作將會稍晚于滬深。

　　對于目前傳出改革方案可能會采取0.3%至0.4%的稅率,劉桓認(rèn)為,目前這些傳聞也只是坊間揣測,沒有依據(jù)。在他看來,從打擊投機的角度,這樣的稅率水平是偏低的,“不過,稅率的提高也有一個不斷完善的過程?！?/P>

　　胡景暉認(rèn)為,房產(chǎn)稅的稅率,如果依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后余值的1.2%計算繳納,年稅率應(yīng)該不會超過房產(chǎn)原值的8‰;如果按出租收益計征的話,年稅率大約為4%,考慮到目前全國多個城市對房屋出租收取的5%的綜合稅,合并后,稅率大約在租金的4%至5%之間。

　　記者了解到,其他一些國家也將稅收政策作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段之一。在美國,房地產(chǎn)稅收體系對房地產(chǎn)的調(diào)控功能主要就在于抑制房地產(chǎn)投機,其房地產(chǎn)稅主要有不動產(chǎn)財產(chǎn)稅、不動產(chǎn)投資所得稅、遺產(chǎn)稅和與稅等。其中,不動產(chǎn)財產(chǎn)稅——作為房地產(chǎn)稅收中一項重要的稅種是一種從價稅,稅收額隨著房價的上漲而提高。不動產(chǎn)財產(chǎn)稅由不動產(chǎn)稅和特別附加稅構(gòu)成。不動產(chǎn)稅的計算基數(shù)通常是稅務(wù)部門根據(jù)法律規(guī)定在公平的市場價值的基礎(chǔ)上評估的價格,而稅率在各州各不相同。

時機　不排除年內(nèi)出臺的可能性

　　雖然,一定程度上在個別城市進行房產(chǎn)稅改革試點已具備基本條件,但推出的時機卻存在一定爭議。有專家認(rèn)為,未來一段時間內(nèi)如果房價過快上漲勢頭得不到遏制、投機氣氛依舊濃重的話,不排除房產(chǎn)稅改革方案年內(nèi)出臺的可能性。不過也有觀點認(rèn)為,新近出臺的一系列調(diào)控政策如能在今年四季度取得令人滿意的效果,房地產(chǎn)市場運行趨于平穩(wěn)的話,房產(chǎn)稅改革可能會延后。

　　一位房地產(chǎn)研究機構(gòu) 人士對《經(jīng)濟參考報》表示,雖然通常情況下沒有人愿意多繳稅,但部分城市經(jīng)歷了房價過快上漲、炒房投機盛行的階段之后,更多的人傾向于國家在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收政策方面有所動作,這為推行房產(chǎn)稅改革提供了比較好的社會氛圍,有關(guān)部門很可能會選擇這樣的時機盡快使改革落地。

　　胡景暉認(rèn)為,不久前出臺的“五項措施”,如果能夠在第四季度有效穩(wěn)定交易、平抑房價,并取得令管理層和社會大眾比較滿意的效果,那么房產(chǎn)稅的試點有可能會延遲到明年下半年;如果二次調(diào)控仍舊不能取得令人滿意的效果,那么房產(chǎn)稅的試點很可能在明年年初就會出臺。

　　劉桓主張,如果有可能的話還是要再觀察未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。與去年底至今年初這一時段相比,目前房地產(chǎn)市場房價過快上漲、投機勢頭已經(jīng)被遏制住了,所以進行房產(chǎn)稅改革還應(yīng)力求穩(wěn)妥,“雖然從完善稅制等角度房產(chǎn)稅改革勢在必行,但人們對房產(chǎn)稅賦予太多調(diào)控功能,這就要求我們在采取這個措施的時候要格外小心。”

　　他預(yù)測,在“國十條”等一系列調(diào)控政策下,未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場運行趨于平穩(wěn)的話,房產(chǎn)稅改革很可能會延后。

　　對于房產(chǎn)稅的作用,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,房產(chǎn)稅的影響可分為三個階段:短期來看影響較大,房產(chǎn)稅的出臺標(biāo)志著國家調(diào)控房價的決心非常大,不達目的不罷休;中期分析,利空將被市場消化,因為試點開征初期,稅基小、稅負(fù)低,容易被賣家轉(zhuǎn)嫁;長期來看,房地產(chǎn)稅制得到改善后,不僅有利于引導(dǎo)地方政府不再緊盯著土地財政,也能在一定程度上為樓市中的投資投機需求降溫,從而有利于穩(wěn)定房價。

　　不過,也有專家認(rèn)為,現(xiàn)在市場對房產(chǎn)稅改革的期望值有些過高,對房產(chǎn)稅的效果也有些夸張。實際上房產(chǎn)稅開征達不到那么大的作用,在很多征收房產(chǎn)稅的國家里,照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內(nèi),可能對房價上漲有一定的抑制作用,但長期來看,作用如何有待觀察。

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