2010年以來(lái)，國(guó)家一系列的調(diào)控政策，特別是4·14“國(guó)十條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大：成交量萎縮，購(gòu)房者觀望情緒加劇……

但這還沒(méi)完，熱議的“房產(chǎn)稅”在日前已經(jīng)逐漸步入實(shí)質(zhì)性操作階段，這無(wú)疑會(huì)又一次將樓市推向大眾關(guān)注焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。這個(gè)本次樓市調(diào)控政策中，重量級(jí)的“靴子”將會(huì)對(duì)未來(lái)的樓市產(chǎn)生怎樣的影響呢?

“假離婚”成樓市一弊病

事實(shí)上，作為“新國(guó)十條”的配套政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)文，并規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)個(gè)人申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款的二套房認(rèn)定遵循“以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸”原則，于是“假離婚”的現(xiàn)象又一次成為樓市緊縮政策的“后遺癥”，不少人紛紛采用這種方式，在取得較低的房貸門(mén)檻及優(yōu)惠的利率標(biāo)準(zhǔn)后復(fù)婚?！把胄邢嚓P(guān)通知確實(shí)沒(méi)有涉及這種情況,如果市民假離婚,銀行在辦理貸款時(shí)無(wú)法界定,肯定會(huì)給市民按照套房的貸款標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款?！敝袊?guó)民商法泰斗梁慧星告知筆者，這樣的做法實(shí)際上是購(gòu)房者為了躲避房貸新政中對(duì)于二套房及改善性住房頭付、利率比例高的“對(duì)策”，但“假離婚真購(gòu)房”的做法卻存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，除了此類(lèi)做法傷及夫妻感情外，銀行方對(duì)購(gòu)房者的信貸資格審查也更加趨于嚴(yán)格，銀行一旦發(fā)現(xiàn)這種“假離婚”的行為，則有權(quán)讓客戶退還貸款，或補(bǔ)齊頭付上浮利息。

退房潮新政后再次呈現(xiàn)

在新國(guó)十條提高頭付門(mén)檻，嚴(yán)控三套房貸，提高房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)外地人購(gòu)房做嚴(yán)格限制，打擊各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房行為的基礎(chǔ)之上，開(kāi)征房產(chǎn)稅則無(wú)疑又是添了一把火，由此可能產(chǎn)生“退房潮”。2007年提高頭付門(mén)檻的房地產(chǎn)調(diào)控政策，曾經(jīng)在一段時(shí)間內(nèi)引發(fā)了一線城市出現(xiàn)“斷供門(mén)”，樓市出現(xiàn)信貸危機(jī)。

相比之下，本次調(diào)控肯定力度更大，影響更為廣泛，因此可以預(yù)見(jiàn)產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)也可能更為強(qiáng)烈。房產(chǎn)稅的征收，在之前增加頭付、利息支出等交易環(huán)節(jié)成本的基礎(chǔ)之上，更增加了炒房者和投機(jī)者在商品房持有環(huán)節(jié)的成本。就拿昆明來(lái)說(shuō)，去年賣(mài)房387億成交8萬(wàn)余套，2008年則為830萬(wàn)平方米、成交金額314億元，可以大概推算出當(dāng)前市場(chǎng)投資型客戶比例占到25-35%，這個(gè)比例還是比較大的。所以，如果昆明開(kāi)征房產(chǎn)稅，至少對(duì)這一部分客戶就會(huì)產(chǎn)生很大影響，增加他們的成本。由于商品房交易和持有環(huán)節(jié)成本的增加，部分購(gòu)房者由于資金壓力，可能出現(xiàn)無(wú)力承擔(dān)的現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)退房潮。另外，部分已經(jīng)簽約，但是由于政策的限制，三套及以上客戶由于審批沒(méi)有通過(guò)，也自然地就會(huì)選擇退房。

房產(chǎn)稅若實(shí)施欠稅容易逃稅難

5月31日公布的《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》中，國(guó)務(wù)院次對(duì)于樓市調(diào)控具體稅收手段進(jìn)行了明確，并表示將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。筆者推斷，房產(chǎn)稅推出肯定勢(shì)在必行。發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間已經(jīng)很長(zhǎng),征收物業(yè)稅具有充分的稅收法理依據(jù),并且獲得了納稅人的支持,物業(yè)稅已經(jīng)與個(gè)人所得稅一樣,深入人心,并且積累了大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅可以打擊多購(gòu)多占的人，這會(huì)使投資房產(chǎn)博取升值的意義失去大半，是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效政策。只要不再有人多占投資，市場(chǎng)立馬會(huì)恢復(fù)穩(wěn)定。其次當(dāng)政府的主要收入來(lái)自于“國(guó)有土地”出讓金的時(shí)候，由于大部分民眾不明白“國(guó)有”和“政府所有”的區(qū)別，所以大家覺(jué)得拍地是政府在賣(mài)自己的東西，賣(mài)多少錢(qián)，然后怎么去花這個(gè)錢(qián)都和自己沒(méi)關(guān)系。頂多就是覺(jué)得自己購(gòu)房的時(shí)候因?yàn)閲?guó)有土地出讓金，房子貴了不少。

而房產(chǎn)稅就不一樣，政府將以房產(chǎn)稅的名義光明正大地從房產(chǎn)持有者的口袋里拿錢(qián)，民眾就會(huì)清楚地明白，政府的運(yùn)作和支出，原來(lái)我也是在出一份錢(qián)的。當(dāng)這個(gè)觀點(diǎn)得到轉(zhuǎn)變，將會(huì)對(duì)社會(huì)發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用。同時(shí)房產(chǎn)稅受可支配收入多少的影響,容易形成欠稅。由于房地產(chǎn)稅基于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值征稅,欠稅易, 逃稅難,為此可以將不動(dòng)產(chǎn)作為欠稅的擔(dān)保。

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