全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生用“三高一低”來形容2009年的房地產(chǎn)市場。三高指,“房價高和資金量高、土地成本高”。而一低是指“保障性住房完成率低”。

2010年1月13日,在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會年會現(xiàn)場,聶梅生說,到了去年8月底,保障性住房完全的投資是300多億,完成率只有23.6%。

財政投資絕大部分已經(jīng)到位,而地方政府卻沒有完成預(yù)期的目標(biāo)。

計劃踏空？

保障房計劃完成情況陸續(xù)露出真相。起初是2009年10月28日全國人大財經(jīng)委員會發(fā)布的一份調(diào)研報告,報告指出,2009年全國保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢,截至8月底,地方保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元,完成率僅為23.6%。

而2010年1月19日國土資源部召開的“保增長保紅線行動”成效座談會上獲悉,去年1至11月,我國保障性住房用地供應(yīng)27.54萬畝,僅完成年度計劃供應(yīng)量的46.66%。

對于保障性住房面臨的困難,全國人大常委會保障性住房建設(shè)專題調(diào)研小組曾提出問題主要出在規(guī)劃攤子鋪得太大,地方資金配套難以跟上。

不少地方的項目配套資金、征用土地等,至今還沒有全部落實。一些地區(qū)攤子鋪得過大,有的城市提出2008年至2010年新建廉租住房16萬套,占全市居民總戶數(shù)的三分之一,今年新建廉租房規(guī)劃就占全省規(guī)劃的72%。

與此同時,不少地方財政資金配套困難。有的省份補助12.93億元已全部到位,而地方需配套的67億元卻難以落實。根據(jù)今年國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計劃,全國需要投入1676億元,其中,投入493億元,占29.4％;地方配套1183億元,占70.6％。但在企業(yè)經(jīng)營困難、地方政府嚴(yán)重依賴土地財政的2009年,地方政府難以成為住房保障的財政主力。

鄭州市審計局局長李連渠2009年8月26日在向鄭州市人大常委會報告時透露,經(jīng)審計發(fā)現(xiàn),2008年鄭州市本級國有土地出讓凈收入461020萬元,而當(dāng)年廉租房支出為5809萬元,僅占土地凈收入的1.26%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家標(biāo)準(zhǔn)（10%）,支出比例偏低。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究主任董藩在接受本報記者采訪時表示,影響保障房計劃落實較主要是財力問題。董藩指出,有的地方對購房進(jìn)行貨幣補貼,例如江西九江、沈陽、西安等地,采取了貨幣補貼方式對中低收入購房居民給予支持,這方面沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示。另外,增加保障房供應(yīng)會相應(yīng)減少商品房供地指標(biāo),也是不爭的事實。

一位不愿透露姓名的建設(shè)部專家也向本報記者指出,實際數(shù)據(jù)很難統(tǒng)計,也不排除地方政府為了爭取投資,虛報數(shù)據(jù)的情況。2008年制定3年9000億保障房投資計劃時,既有解決居民住房困難的目的,也有保投資、促增長的目的,而2009年房地產(chǎn)市場完全不需要依靠保障房來拉動。該專家認(rèn)為,政策方向雖好,但指標(biāo)的制定有不科學(xué)的地方。

歷史規(guī)模保障房

2009年12月出臺的“國四條”中的一條是:繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

細(xì)心的人們發(fā)現(xiàn),2009年5月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委曾出臺《2009－2011年廉租住房保障規(guī)劃》,其中明確到2012年末,解決747萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。而僅僅半年之后,這一指標(biāo)就做了大幅調(diào)整,與之相比,僅多了2012年一年時間,指標(biāo)值卻翻了一倍。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥提出了2010年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的主要任務(wù),除了遏制部分城市商品房價格過高過快上漲之外,更頭次明確今年保障性住房開工建設(shè)的套（戶）數(shù)預(yù)計將達(dá)到600萬套,比去年增加三分之一。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長侯淅珉2010年1月中旬在接受公開采訪時表示,從完成投資情況來看,到2009年12月底包括2008年四季度補助的項目,住房保障完成投資1318億元,其中廉租住房660億元。棚戶區(qū)改造共620億,完成總投資的61.3%。

從保障性安居工程的進(jìn)度來看,2008年四季度下的計劃,大量項目從2009年開工。預(yù)計多數(shù)項目能夠在今年（2010年）年終竣工投入使用。從建設(shè)周期來看,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般的商品住房建設(shè)周期。

保障房的兩極時代

原建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司司長、現(xiàn)中國房地產(chǎn)研究會副會長張元端在接受本報記者采訪時表示,加大保障房的建設(shè),實際上是增加了市場的供應(yīng)量,對平抑房價、解決住房問題具有深遠(yuǎn)的意義,并不是全建商品房就是對的。因為改造棚戶區(qū)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)被視為是民生工程。

2009年,張元端曾經(jīng)參觀了上海兩個棚戶區(qū)?！案母镩_放60年了,還有人住在棚戶區(qū),房價如此高的上海,居民居住水平差距如此大。”張元端說。

2010年眾多城市明顯加大了保障房的供應(yīng)力度,例如北京、上海、廣州等一線城市。

廣州市國土房管局局長謝曉丹1月19日正式公布了今年廣州市保障房建設(shè)計劃:全年新開工建設(shè)保障房41875套,解決2.5萬戶低收入家庭的住房困難。原定2012年底前基本解決全市77177戶低收入住房困難家庭的住房問題,提前到2011年年底前全部實現(xiàn)。他表示,今年新開工建設(shè)保障性住房300萬平方米、41875套,其中廉租住房150萬平方米、25000套;經(jīng)濟(jì)適用住房和經(jīng)濟(jì)租賃住房150萬平方米、16875套。2010年計劃儲備保障性住房用地3平方公里,相當(dāng)于廣州市約一年的商品房住宅用地供應(yīng)量。

按照規(guī)劃,北京市“十一五”期間北京建設(shè)的保障性住房,要占同時期總的住房總量的24.4%,今后幾年,北京每新建4平方米的住宅中,就有1平方米保障性住房。而1999年到2006年北京市累積建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房總量僅為2000萬平方米。這意味著北京用三年時間完成的保障性住房建設(shè)總和相當(dāng)于過去十年的總量。2009年,北京新建收購政策性住房924.5萬平方米,兩三年內(nèi)陸續(xù)對申請家庭配售。2010年北京市政策性住房的建設(shè)力度還將加大,全市住宅供地的50%以上用于建設(shè)居民自住型、改善型等各類政策性住房,預(yù)計建設(shè)住房13.4萬套。

但市場人士擔(dān)心,盡管保障房總投資量達(dá)到國家制定的指標(biāo),而實際卻遭遇種種“變形”。不過該市場人士十分肯定的一點是,由于保障房的大量上市,房價瘋漲的局面將有所“控制”。

較新公布的數(shù)據(jù)顯示,2009年全年房價漲幅24%,平均每平方米上漲813元,達(dá)到了的水平。

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