核心提示：2010年季度商品房?jī)r(jià)格的環(huán)比將會(huì)從正的增長(zhǎng)向零轉(zhuǎn)變，從季度結(jié)束第三季度開始商品房?jī)r(jià)格同比也將由正的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)的增長(zhǎng)，全年同比略有正的增長(zhǎng)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2009年。

在2010年不確定的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下，房地產(chǎn)與信貸如何走。

1月7日，在廣州中山大學(xué)舉辦的一地產(chǎn)論壇上，市場(chǎng)各方代表就2010年是否要“遏制資產(chǎn)價(jià)格”還是要“通脹”進(jìn)行辯論。

北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉稱，2010年，如果要遏制房地產(chǎn)和股票價(jià)格的上升，同時(shí)又要兼顧通貨膨脹是不可能的。對(duì)于2010年信貸的增長(zhǎng)，鐘偉認(rèn)為，全年信貸增量較高不超過7.2萬(wàn)億。

而對(duì)于房地產(chǎn)，鐘偉預(yù)期2010年全國(guó)商品房的銷售面積同比是零增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)將在今年中期出現(xiàn)拐點(diǎn)。

完成7.2萬(wàn)億元增量尚有難度

鐘偉稱，今年信貸增長(zhǎng)是7.2萬(wàn)億元，很有可能達(dá)不到這樣的水平。在他看來(lái)，2009年全年信貸增長(zhǎng)大概是9.5萬(wàn)億元，如果扣除1.5萬(wàn)億—1.7萬(wàn)億元的票據(jù)貼現(xiàn)，真實(shí)的信貸只有8萬(wàn)億元。而且，從2009年下半年信貸的供給來(lái)看，銀行體系要完成2010年信貸7.2萬(wàn)億元的增量尚有難度。

就在1月6日，央行公布，至2009年11月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2增長(zhǎng)29.7%，比上年提高15個(gè)百分點(diǎn)；1－11月新增人民幣貸款9.21萬(wàn)億元，同比多增5.06萬(wàn)億元。

如此預(yù)計(jì)，與中國(guó)今年經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)。

鐘偉分析，大約在2009年的7月份經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)環(huán)比的動(dòng)力開始枯竭，2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行沒有更大的油門只是延續(xù)了已有的慣性。

2009年已經(jīng)過去了，四個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別是6%、8%、9%、10%，全年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大概是8.4%，預(yù)測(cè)2010年投資增速維持在20%，消費(fèi)增長(zhǎng)是16%，工業(yè)增加值是16%-18%，而四個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別將達(dá)到11%、11%、9%、8%，因此中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體的增長(zhǎng)大概是9.5%。不過，值得關(guān)注的是，2009年是逐季走高，而2010年則是整體振蕩向下。

對(duì)于通貨膨脹，鐘偉認(rèn)為2010年的CPI大概是3%到3.5%，具體而言，在眾多影響CPI的因素中，可以確定的是食品價(jià)格的上漲，同時(shí)伴隨著糧食連續(xù)的豐收；其次是市政、水電公共價(jià)格的上升，還有大宗商品向下游延伸的價(jià)格上升，而不確定的是政府對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的態(tài)度還有公眾對(duì)通貨膨脹的預(yù)期。

國(guó)內(nèi)CPI從去年的負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)到明年的3%—3.5%，基準(zhǔn)利率可能提高0.75%—1%，這就導(dǎo)致2010年加息的次數(shù)可能在2-3次左右，甚至在上半年加息將是馬上需要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。

除此之外，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松稱，目前，全國(guó)所有地方政府的投融資平臺(tái)的總負(fù)債已經(jīng)超過了一年全口徑的地方財(cái)政的收入，負(fù)債率是100%，其中絕大部分來(lái)自于房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，占土地收入和各種稅費(fèi)一半以上。如果說城市化還要加速，可能結(jié)果是將地方政府投融資平臺(tái)負(fù)債率擴(kuò)大到200%。

“一批地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂”

鐘偉認(rèn)為，對(duì)通貨膨脹的定調(diào)，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上只有一點(diǎn)提到了通貨膨脹，就是管理通貨膨脹的預(yù)期。似乎通貨膨脹在2010年不是嚴(yán)重的事情，盡管官方預(yù)計(jì)的數(shù)據(jù)是3%-3.5%，如果看一下生活中通貨膨脹的壓力已經(jīng)明顯的存在了。

但是，鐘偉認(rèn)為，雖然經(jīng)過兩年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，目前的綜合指數(shù)3600點(diǎn)也應(yīng)該沒有嚴(yán)重的泡沫，不過，從四季度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，對(duì)于房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的政策出臺(tái)的比較頻繁，各種的治理措施已經(jīng)出臺(tái)。

在此情況下，鐘偉測(cè)算，2009年全國(guó)商品房的銷售面積接近8億平方米，銷售增長(zhǎng)54%，金額增長(zhǎng)85%，因此對(duì)2010年的預(yù)期是全國(guó)商品房的銷售面積同比是零增長(zhǎng)，銷售金額仍然會(huì)同比略微增長(zhǎng)5%左右，價(jià)格的上漲主要體現(xiàn)在2010年的上半年，如果從同比和環(huán)比的角度來(lái)看，2010年季度商品房?jī)r(jià)格的環(huán)比將會(huì)從正的增長(zhǎng)向零轉(zhuǎn)變，從季度結(jié)束第三季度開始商品房?jī)r(jià)格同比也將由正的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)的增長(zhǎng)，全年同比略有正的增長(zhǎng)，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足2009年。

鐘偉認(rèn)為，如果要遏制房地產(chǎn)和股票價(jià)格的上升，同時(shí)又要兼顧通貨膨脹是不可能的，貨幣是水，商品和服務(wù)是面包，如果沒有資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的海綿吸收足夠大的流動(dòng)性，通貨膨脹會(huì)更嚴(yán)重的。

不過，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹表示，習(xí)慣用城市化的進(jìn)程解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆是沒有問題的，由此中國(guó)也有很多的購(gòu)房剛性需求，但是，當(dāng)房?jī)r(jià)過高的時(shí)候，所有的剛性需求都是無(wú)效的需求。

此外，貨幣化推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，從長(zhǎng)期來(lái)說是正確的判斷，若干年后中國(guó)的房?jī)r(jià)可能上漲到10萬(wàn)元/平方米，不過，這并不妨礙在未來(lái)的二三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)大的調(diào)整。

杜麗虹進(jìn)而分析，如前兩年，市場(chǎng)判斷說股市會(huì)從6000點(diǎn)上漲到一萬(wàn)點(diǎn)，不過，這也不妨礙股市后來(lái)下調(diào)到1600點(diǎn)。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)不關(guān)注短期的風(fēng)險(xiǎn)，假如2010年全國(guó)房地產(chǎn)的銷量減半而且持續(xù)二年，將會(huì)有一批地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

來(lái)自銀行監(jiān)管層的代表、《廣東銀行業(yè)》主編王敏認(rèn)為，過去一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天，從2008年房地產(chǎn)基本上進(jìn)入了嚴(yán)冬，新開工項(xiàng)目停止了，量?jī)r(jià)齊跌，不到一年的時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是房?jī)r(jià)飆升，量?jī)r(jià)齊升，但是房?jī)r(jià)上漲快的已經(jīng)讓老百姓追不上。

王敏認(rèn)為，較近幾年房地產(chǎn)價(jià)格起起落落，過于頻繁，亦希望有常態(tài)化的政策。

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