核心提示：2010年季度商品房價格的環(huán)比將會從正的增長向零轉(zhuǎn)變，從季度結(jié)束第三季度開始商品房價格同比也將由正的增長轉(zhuǎn)為負(fù)的增長，全年同比略有正的增長，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2009年。

在2010年不確定的經(jīng)濟(jì)走勢下，房地產(chǎn)與信貸如何走。

1月7日，在廣州中山大學(xué)舉辦的一地產(chǎn)論壇上，市場各方代表就2010年是否要“遏制資產(chǎn)價格”還是要“通脹”進(jìn)行辯論。

北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉稱，2010年，如果要遏制房地產(chǎn)和股票價格的上升，同時又要兼顧通貨膨脹是不可能的。對于2010年信貸的增長，鐘偉認(rèn)為，全年信貸增量較高不超過7.2萬億。

而對于房地產(chǎn)，鐘偉預(yù)期2010年全國商品房的銷售面積同比是零增長，房價將在今年中期出現(xiàn)拐點(diǎn)。

完成7.2萬億元增量尚有難度

鐘偉稱，今年信貸增長是7.2萬億元，很有可能達(dá)不到這樣的水平。在他看來，2009年全年信貸增長大概是9.5萬億元，如果扣除1.5萬億—1.7萬億元的票據(jù)貼現(xiàn)，真實(shí)的信貸只有8萬億元。而且，從2009年下半年信貸的供給來看，銀行體系要完成2010年信貸7.2萬億元的增量尚有難度。

就在1月6日，央行公布，至2009年11月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2增長29.7%，比上年提高15個百分點(diǎn)；1－11月新增人民幣貸款9.21萬億元，同比多增5.06萬億元。

如此預(yù)計，與中國今年經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)。

鐘偉分析，大約在2009年的7月份經(jīng)濟(jì)增長環(huán)比的動力開始枯竭，2010年中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行沒有更大的油門只是延續(xù)了已有的慣性。

2009年已經(jīng)過去了，四個季度的經(jīng)濟(jì)增長分別是6%、8%、9%、10%，全年的經(jīng)濟(jì)增長大概是8.4%，預(yù)測2010年投資增速維持在20%，消費(fèi)增長是16%，工業(yè)增加值是16%-18%，而四個季度的經(jīng)濟(jì)增長分別將達(dá)到11%、11%、9%、8%，因此中國經(jīng)濟(jì)總體的增長大概是9.5%。不過，值得關(guān)注的是，2009年是逐季走高，而2010年則是整體振蕩向下。

對于通貨膨脹，鐘偉認(rèn)為2010年的CPI大概是3%到3.5%，具體而言，在眾多影響CPI的因素中，可以確定的是食品價格的上漲，同時伴隨著糧食連續(xù)的豐收；其次是市政、水電公共價格的上升，還有大宗商品向下游延伸的價格上升，而不確定的是政府對資產(chǎn)價格的態(tài)度還有公眾對通貨膨脹的預(yù)期。

國內(nèi)CPI從去年的負(fù)增長轉(zhuǎn)到明年的3%—3.5%，基準(zhǔn)利率可能提高0.75%—1%，這就導(dǎo)致2010年加息的次數(shù)可能在2-3次左右，甚至在上半年加息將是馬上需要面對的現(xiàn)實(shí)問題。

除此之外，國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松稱，目前，全國所有地方政府的投融資平臺的總負(fù)債已經(jīng)超過了一年全口徑的地方財政的收入，負(fù)債率是100%，其中絕大部分來自于房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，占土地收入和各種稅費(fèi)一半以上。如果說城市化還要加速，可能結(jié)果是將地方政府投融資平臺負(fù)債率擴(kuò)大到200%。

“一批地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂”

鐘偉認(rèn)為，對通貨膨脹的定調(diào)，經(jīng)濟(jì)工作會議上只有一點(diǎn)提到了通貨膨脹，就是管理通貨膨脹的預(yù)期。似乎通貨膨脹在2010年不是嚴(yán)重的事情，盡管官方預(yù)計的數(shù)據(jù)是3%-3.5%，如果看一下生活中通貨膨脹的壓力已經(jīng)明顯的存在了。

但是，鐘偉認(rèn)為，雖然經(jīng)過兩年的經(jīng)濟(jì)增長，目前的綜合指數(shù)3600點(diǎn)也應(yīng)該沒有嚴(yán)重的泡沫，不過，從四季度經(jīng)濟(jì)工作會議后，對于房地產(chǎn)和資本市場的政策出臺的比較頻繁，各種的治理措施已經(jīng)出臺。

在此情況下，鐘偉測算，2009年全國商品房的銷售面積接近8億平方米，銷售增長54%，金額增長85%，因此對2010年的預(yù)期是全國商品房的銷售面積同比是零增長，銷售金額仍然會同比略微增長5%左右，價格的上漲主要體現(xiàn)在2010年的上半年，如果從同比和環(huán)比的角度來看，2010年季度商品房價格的環(huán)比將會從正的增長向零轉(zhuǎn)變，從季度結(jié)束第三季度開始商品房價格同比也將由正的增長轉(zhuǎn)為負(fù)的增長，全年同比略有正的增長，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足2009年。

鐘偉認(rèn)為，如果要遏制房地產(chǎn)和股票價格的上升，同時又要兼顧通貨膨脹是不可能的，貨幣是水，商品和服務(wù)是面包，如果沒有資本市場和房地產(chǎn)市場巨大的海綿吸收足夠大的流動性，通貨膨脹會更嚴(yán)重的。

不過，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹表示，習(xí)慣用城市化的進(jìn)程解釋房地產(chǎn)市場火爆是沒有問題的，由此中國也有很多的購房剛性需求，但是，當(dāng)房價過高的時候，所有的剛性需求都是無效的需求。

此外，貨幣化推動房價上漲，從長期來說是正確的判斷，若干年后中國的房價可能上漲到10萬元/平方米，不過，這并不妨礙在未來的二三年內(nèi)中國房地產(chǎn)出現(xiàn)大的調(diào)整。

杜麗虹進(jìn)而分析，如前兩年，市場判斷說股市會從6000點(diǎn)上漲到一萬點(diǎn)，不過，這也不妨礙股市后來下調(diào)到1600點(diǎn)。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)不關(guān)注短期的風(fēng)險，假如2010年全國房地產(chǎn)的銷量減半而且持續(xù)二年，將會有一批地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

來自銀行監(jiān)管層的代表、《廣東銀行業(yè)》主編王敏認(rèn)為，過去一年的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了冰火兩重天，從2008年房地產(chǎn)基本上進(jìn)入了嚴(yán)冬，新開工項(xiàng)目停止了，量價齊跌，不到一年的時間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是房價飆升，量價齊升，但是房價上漲快的已經(jīng)讓老百姓追不上。

王敏認(rèn)為，較近幾年房地產(chǎn)價格起起落落，過于頻繁，亦希望有常態(tài)化的政策。

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