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投資商業(yè)地產(chǎn)須警惕廣告噱頭
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 577 次
目前房市低迷,開發(fā)商動(dòng)足腦筋套現(xiàn)。以房產(chǎn)為依托的商業(yè)投資項(xiàng)目宣傳中,開發(fā)商紛紛以各種承諾作噱頭吸引投資客。
噱頭一:高回報(bào)率
“十·一”假日樓市上,位于安亭的某國際酒店做出“5年148%財(cái)富之源盡入囊中”的宣傳,承諾每年12%的。高回報(bào)率是開發(fā)商在宣傳中較常見的噱頭,低則8%,高則將近20%。事實(shí)上,這種承諾是違反法律規(guī)定的。我國1997年2月1日施行的 《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條明確規(guī)定:“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容,不得含有升值或者的承諾。 ”開發(fā)商的經(jīng)營行為是市場行為,存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。除非將率寫進(jìn)合同條款中,否則很難保證高額回報(bào)兌現(xiàn)。
噱頭二:保障模式
為了消除投資者的顧慮,該國際酒店項(xiàng)目還特別提供 “保障模式”:銀行開設(shè)專用賬戶監(jiān)管增值資金;信托資產(chǎn)不受當(dāng)事人因經(jīng)營不善或其他原因而破產(chǎn)清算的影響,實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離;增值收益由農(nóng)行托管,本金由交通銀行(601328,股吧)托管;增值合約期滿,購購人可按購購價(jià)100%贖回投資資金;將客戶投資酒店資金在銀行托管并報(bào)銀行信托,個(gè)人所得稅由開發(fā)商代繳。
對(duì)此,上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任王展律師認(rèn)為:這種保障模式?jīng)]有實(shí)質(zhì)意義。銀行并沒有資金監(jiān)管的功能,只是資金存貸業(yè)務(wù)的平臺(tái),信托資產(chǎn)也不是銀行保證資產(chǎn)收益,較終的增值收益還是靠房產(chǎn)商的經(jīng)營。若貪便宜貿(mào)然投資,一旦房產(chǎn)商經(jīng)營不善回報(bào)無力,很有可能增值無望甚至損失本金。
噱頭三:售后包租
江蘇泰興的一個(gè)商業(yè)街規(guī)劃項(xiàng)目近日通過中介在滬推銷,以售后包租的方式承諾,前3年年率8%,第4年、第5年12%,第6年始則為16%。
售后包租,簡單地說就是開發(fā)商先銷售后承租或代為出租,在一定期限內(nèi)給予租金回報(bào)。這種方式看似獲利穩(wěn)定,但其風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。項(xiàng)目銷售完成,開發(fā)商即可以套現(xiàn)出局,而承租商沒有義務(wù)兌現(xiàn)開發(fā)商的任何承諾。一旦承租商經(jīng)營出現(xiàn)問題,投資者期待的回報(bào)率就將成為泡影,法律風(fēng)險(xiǎn)巨大。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 ”
業(yè)內(nèi)人士提醒投資者,投資商業(yè)項(xiàng)目要有長遠(yuǎn)的眼光:理性分辨廣告噱頭,對(duì)開發(fā)商的實(shí)力有所了解,對(duì)經(jīng)營者的整體素質(zhì)有清醒的判斷,投資之前應(yīng)當(dāng)對(duì)投資前景進(jìn)行綜合分析,切忌盲目追求高額回報(bào)而忘記安全保障。
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