繼18個(gè)城市出臺(tái)各自救市方案后，近日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房。

　　但具體降低哪些住房交易稅費(fèi)？降低幅度多少？是否還會(huì)出臺(tái)相關(guān)金融政策？這些都還有待相關(guān)部委的具體政策。

　　刺激樓市之所以能從地方政府的小規(guī)模行動(dòng)，變成國務(wù)院需要關(guān)心的問題，正是因?yàn)闃鞘械兔运鶐淼呢?fù)外部性已經(jīng)擴(kuò)大到了不可忽視的程度：相關(guān)的幾百種行業(yè)，包括建筑、鋼鐵、水泥、裝飾都開始出現(xiàn)全行業(yè)下滑，相關(guān)的就業(yè)崗位以千萬計(jì)。在全球金融危機(jī)有可能演化成為全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的現(xiàn)在，中國無法漠視這些支柱產(chǎn)業(yè)面臨的巨大壓力。

　　但救樓市不是只救開發(fā)商，樓市刺激方案的目標(biāo)也不應(yīng)該是保房價(jià)，而應(yīng)該是刺激成交量。從目前的樓市行情來看，各地房價(jià)的下跌幅度多在10%~30%之間，但成交量的下跌已經(jīng)高達(dá)50%~80%，正是成交量“攔腰斬”甚至“攔腳斬”才讓相關(guān)各行業(yè)陷入困境。

　　從樓市低迷的原因來看，除了對(duì)后市不看好以及交易稅費(fèi)高昂，房價(jià)居高不下遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)居民的購購力，更是成交低迷的重要原因。繼2005年的上一波調(diào)整之后，到2007年年底，不僅各主要城市房價(jià)瘋長，地級(jí)市甚至小縣城的房價(jià)大多也都有30%~50％的漲幅。

　　從以上兩點(diǎn)基本面來看，救市較重要的不是出臺(tái)多少政策，而是要靠開發(fā)商的“自救”：繼續(xù)降價(jià)。從全國各城市的降價(jià)幅度來看，大部分開發(fā)商的定價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到其成本價(jià)，利潤空間也就是降價(jià)空間還很巨大。目前降價(jià)的開發(fā)商，除了萬科這樣“先知先覺”的行業(yè)大佬，更多的還是出于資金鏈方面的考慮。

　　國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的目標(biāo)也正是“支持居民購房”，所以不久就會(huì)正式出臺(tái)的救市方案，理應(yīng)選擇較能讓自住型購房者心動(dòng)的那種。包括降低交易稅費(fèi)，業(yè)內(nèi)專家和利益相關(guān)各方提出了多種救市建議。就幾種主要的方案，我們可以分析一下其各自的可行性和效力。

　　種是直接降低與交易相關(guān)的營業(yè)稅、契稅、所得稅、土地增值稅等。目前各城市的“主流征收標(biāo)準(zhǔn)”是：契稅，非普通住宅3％，普通住宅1.5％，雖然各城市對(duì)普通住宅、非普通住宅制定的劃分標(biāo)準(zhǔn)不一致，但由于房價(jià)的上漲，占據(jù)主要城區(qū)的已經(jīng)多是非普通住宅；營業(yè)稅，普通住房營業(yè)稅繳付分購購滿5年和不滿5年兩種情況，賣出不滿5年的房產(chǎn)需繳高達(dá)5%的營業(yè)稅；所得稅，雖然當(dāng)年制定的標(biāo)準(zhǔn)是所得收益的20％，但各地基本都只按成交總價(jià)的1％征收。按目前的市況，要達(dá)到一定刺激效果，力度必須夠大，如取消營業(yè)稅和個(gè)稅，契稅減半征收。例如已經(jīng)出臺(tái)的“杭州地方版方案”：契稅、營業(yè)稅補(bǔ)貼80％，個(gè)人所得稅補(bǔ)貼32％，也就是把地方征收的部分基本都返還購賣雙方。即使這樣，出臺(tái)到現(xiàn)在，效果依然不明顯。

　　除了契稅，營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等都發(fā)生在二手房市場(chǎng)，因此降低交易稅費(fèi)主要對(duì)刺激二手房成交有利，對(duì)一手房市場(chǎng)的影響多為間接作用。二手房市場(chǎng)是存量市場(chǎng)，交易擴(kuò)大對(duì)鋼鐵、建材、建筑等相關(guān)行業(yè)沒有直接刺激作用，對(duì)刺激整體宏觀經(jīng)濟(jì)作用有限。

　　種是金融政策，主要是取消對(duì)購購套房的貸款限制。目前執(zhí)行的政策，對(duì)已利用貸款購購住房、又申請(qǐng)購購套及以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，也按照通知中的套住房標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定。在抑止投機(jī)方面，這是當(dāng)年被認(rèn)為較有殺傷力的手段。因?yàn)閺馁J款利率方面來看，與套房優(yōu)惠15％相比，套房的利率要整整高出25％！如果完全取消這個(gè)限制，對(duì)刺激改善型購房者有不小的作用，但也不免保護(hù)了投機(jī)型購房者，這與政策的初衷有一定沖突。

　　第三種建議是上海曾經(jīng)施行過的“購房退稅”政策。根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)定，在1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購購商品住房并在上海繳納個(gè)人所得稅的房屋主人，可享受個(gè)人所得稅抵扣。此舉一度被認(rèn)為是上海樓市走出亞洲金融危機(jī)陰影的重要舉措。央行在《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，也曾建議實(shí)施住房貸款稅收抵扣。在其他一些國家，房貸也是可以作為個(gè)人收入稅前列支的項(xiàng)目。這對(duì)（自住型購房主力軍）城市白領(lǐng)來說，恐怕是獲益較直接也較希望“夢(mèng)想成真”的方案。在一線城市，只要在市區(qū)購購一套兩室一廳的商品房，不太可能低于100萬元，按七成貸款計(jì)算，每月還貸都在4000元以上；而現(xiàn)在找工作老板告訴你的收入，你個(gè)問題恐怕就會(huì)問“稅前還是稅后？”很多人每月的納稅額已經(jīng)是四位數(shù)，甚至超過4000元。

　　從情理上來說，白領(lǐng)尤其是一線城市的白領(lǐng)生活壓力大，房貸稅前列支是合情合理的，也是國際慣例。但上海當(dāng)年可以施行不代表現(xiàn)在其他城市也可能施行，因?yàn)閭€(gè)稅對(duì)稅務(wù)部門和地方政府的重要性已經(jīng)大大不同了。近10年來，個(gè)稅在各稅種中的增長速度數(shù)一數(shù)二，2007年全國個(gè)人所得稅收入3186億元，同比增長29.8%，占稅收總收入的比重為7%。

　　其他方案還有“購房入戶”、非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提高等，但與以上三種主流方案相比，效力更低，只能作為輔助政策。

　　無論較終政府采取哪種方案，或是幾種方案的混合版，都不可能立竿見影。正如前幾年樓市火爆的時(shí)候，各種抑制政策也沒有立即見效一樣。因?yàn)檫@些政策所帶來的購房成本變化，與房價(jià)相比仍然只是個(gè)小數(shù)目，“購房退稅”更只會(huì)潛移默化，逐漸產(chǎn)生應(yīng)有的效用。樓市要恢復(fù)正常的、應(yīng)有的成交量，除了宏觀經(jīng)濟(jì)向好，更需要這個(gè)市場(chǎng)中的所有參與方，尤其是地方政府和開發(fā)商恢復(fù)應(yīng)有的理性和長遠(yuǎn)眼光，不要妄想一次救市過后，樓市繼續(xù)變成瘋狂的賭場(chǎng)。

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