2014年8月30日出臺的“青十八條”確定了“認(rèn)貸不認(rèn)房”，釋放了部分已經(jīng)還清房貸的人群的購購力；2015年3月30日，樓市再出新政，購購二套房商業(yè)貸款較低頭付比例降至四成。面對如此利好，樓市是否依然淡定？置業(yè)者們會作何打算？專家又會給出怎樣的建議？

          市區(qū)還是郊區(qū)？

          “只要交通方便了，距離不是問題。”孫先生在談到他的購房標(biāo)準(zhǔn)時表示，他較關(guān)心的是周邊配套，只要周邊生活配套完善，“ 距離主城區(qū)稍遠(yuǎn)點(diǎn)也可以。”孫先生說的可接受的“稍遠(yuǎn)”范圍是指開車20時辰以內(nèi)可以到市區(qū)。按此標(biāo)準(zhǔn)，若**、輕軌通車，在嶗山區(qū)上班的孫先生完全可以在城陽甚至即墨、膠州等近郊購房。在主城區(qū)位置好的地“方較多購個一居室，同樣的錢在郊區(qū)就能購個套三的房子，只要周邊學(xué)校、交通等配套完善，生活方便，那為什么不在郊區(qū)購呢？”已經(jīng)在嶗山“窩居”夠了的孫先生一心想換個寬敞點(diǎn)的房子，他的觀點(diǎn)也許代表了部分自住型購房者的想法。

          有的置業(yè)者則考慮得更多，“我再購房肯定還是選市區(qū)，因?yàn)殡m然再購房是為了滿足改善性自住需求，但仍然不能保證那套房子就會住一輩子。郊區(qū)的房子太多了，從投資角度講還是市區(qū)安全些。”跟劉小姐一樣怕郊區(qū)庫存高企出現(xiàn)房價下跌而導(dǎo)致轉(zhuǎn)手時虧本的人也不在少數(shù)。

          新房還是二手房？

          結(jié)婚時由于資金不寬裕而購購了二手房的胡姐說：“我早就想換套新房了，之前由于拿不出那么多的頭付款而擱置的購房計劃現(xiàn)在終于可以實(shí)施了。”毫無疑問，胡姐再購房就是奔著新房去的，“我覺得人這輩子總是要住套新房的。”“我不想購剛開建的期房，因?yàn)橐皇堑鹊臅r間久，交了頭付還著貸款的同時還要支付房租，這不合算；二是怕實(shí)際交房的時候小區(qū)建設(shè)情況跟較初宣傳的有差距，房屋質(zhì)量不過關(guān)、綠化率減低等問題屢見不鮮。當(dāng)然，如果是信譽(yù)好的品牌開發(fā)商開發(fā)的性價比高的房子，我也會考慮。”姜先生表示他更傾向于選擇當(dāng)前已是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的新房，若是剛開建的新房，他覺得還不如購二手房保險。

          二手房漲價有壓力

          “香邑暖山小區(qū)有一套房子，在政策下發(fā)前，業(yè)主報價300萬，可讓步10萬，在政策下發(fā)后，低于295萬就不再考慮了。”鏈家一位置業(yè)顧問說，“很多沒滿五年但是滿兩年的業(yè)主在報價上并沒有發(fā)生改變，但是在心理價位上有所上漲了。”青島鏈家市場部分析師劉爍認(rèn)為，滿五改二的新政影響的不是業(yè)主向上提高價格，而是針對這部分房屋購賣的議價空間收窄。

          雖然滿兩年的普通住宅就可以免交營業(yè)稅，但實(shí)際二手房交易過程中要交的錢還是不少。若出售房屋不是房東過5年的僅此住房，還要繳納2%的個人所得稅。另外，還需要繳納契稅、5元的印花稅、80元的登記費(fèi)、365元的抵押費(fèi)、每平方米6元的手續(xù)費(fèi)以及10元的工本費(fèi)。如果是通過房屋中介成交，還要付總房款3%的中介費(fèi)。這樣算來，購購二手房的成本依然不低，價格上漲有壓力。

          置業(yè)者不甚著急

          北京、上海、深圳等城市紛紛傳來樓市漲價消息，二手房業(yè)主惜售，甚至不惜支付高額違約金而放棄賣房。面對鋪天蓋地的漲價消息，青島的置業(yè)者們卻大都比較淡定。“漲價？不作死就不會死！”來青工作已3年多的小莊并不著急購房，“每個城市的情況不一樣，一線城市可能人口增加較快，房源去化周期短，政策利好就順勢漲價，但是青島樓市這么高的庫存量，敢漲價嗎？購房是大事，我要慢慢挑套自己滿意的。”

          打算購二手房的胡先生同樣很淡定，他說：“現(xiàn)在二手房的入市量增大了，可選擇的房源更多，沒道理漲價吧？”記者咨詢多家房產(chǎn)中介，獲悉青島目前二手房市場的狀況是業(yè)主覺得政策向好而不著急賣，準(zhǔn)置業(yè)者覺得可能有更多更好的房源入市而不著急購，雙方都在觀望。

          購二套房需量力而行

          執(zhí)行新政策后，二套房的購購成本到底能降多少？以100萬元總價的住房為例，貸款利率按6.49%（基準(zhǔn)利率上浮10%）進(jìn)行計算，如果按照頭付六成的比例計算，那么頭付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業(yè)貸款計算，20年期、等額本息等貸款條件下，還款總額為71萬元，月供2980元。頭付比例降至四成后，頭付款是 萬元，需要向銀行貸款60萬元。40這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算，那么還款總額為107萬元，月供4470元。六成頭付下，購房總金額為60萬+71萬=131萬元；四成頭付下，購房總金額為40萬+107萬=147萬元。這樣對比，購房成本要增加15萬元。“頭付降低只是降低了購房的門檻，低頭付就必然多貸款，而且二套房貸款利率還高，還款壓力加大將是不爭的事實(shí)。”洪先生說，他不理解有些人怎么會覺得頭付降低就是賺了多大便宜似的，購購二套房需要量力而行。

          二季度是購房好時機(jī)

          據(jù)了解，新政效應(yīng)日趨發(fā)酵的背景之下，青島個別樓盤已漲價，雖然絕大部分開發(fā)商并未跟進(jìn)，但是樓市將穩(wěn)步回暖的跡象已日趨明顯。

          克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度青島銷售型商品房成交220萬平方米，環(huán)比下降30.68%，同比上升1.27%；成交均價8762元/平方米，環(huán)比下降7.47%，同比下降7.09%。雖然整體低迷，但是成交面積的同比上升給予市場一個很大信心。“因?yàn)榘殡S新政的利好推動，二季度的去化將明顯提升，但是漲價不會是主流。”

          克而瑞分析師張斌指出，高企的庫存是決定開發(fā)商不會短期內(nèi)漲價的關(guān)鍵因素，“二季度的關(guān)鍵詞是量升，前期的庫存在市場供求放開后將急需出口釋放，因此去化為先是開發(fā)商當(dāng)前的主要策略，至于價漲，初步預(yù)計或?qū)⒃谌径葘?shí)現(xiàn)。對購房者來說，這也預(yù)示著二季度是較好的購房時機(jī)，可以抓住機(jī)會及時出手。”

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