深圳樓市持續(xù)低迷，外圍環(huán)境影響加大——DTZ戴德梁行2008年第三季度市場(chǎng)透視

　　經(jīng)歷了一年的下滑和調(diào)整，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于整體疲軟的狀態(tài)，在近期外圍經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)的不利影響下，第三季度樓市繼續(xù)保持低速運(yùn)行的狀況。

　　經(jīng)歷了一年的下滑和調(diào)整，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于整體疲軟的狀態(tài)，在近期外圍經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)的不利影響下，第三季度樓市繼續(xù)保持低速運(yùn)行的狀況：住宅購(gòu)賣市場(chǎng)持續(xù)低迷，一二手市場(chǎng)交易量均維持在較低的水平，價(jià)格則進(jìn)一步小幅下探；住宅租賃由于受到季節(jié)性因素的支持，總體需求仍然保持旺盛；商業(yè)市場(chǎng)保持了較快速的發(fā)展，多家大型集中式商業(yè)均搶在旺季來臨之前開業(yè)；寫字樓市場(chǎng)和工業(yè)市場(chǎng)由于受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩及全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，擴(kuò)張需求出現(xiàn)了較明顯的放緩。

　　住宅購(gòu)賣交易持續(xù)低迷，開發(fā)企業(yè)積極調(diào)整價(jià)格應(yīng)對(duì)

　　第3季度，全市住宅市場(chǎng)新房銷售面積較第2季度有繼續(xù)回落。主要原因是目前整體經(jīng)濟(jì)情況不容樂觀，國(guó)家的調(diào)控政策依然維持，使得多數(shù)消費(fèi)者對(duì)后市并不看好；部分自住購(gòu)家在目睹市場(chǎng)多次調(diào)整價(jià)格以后，變得更為謹(jǐn)慎而持幣觀望。市場(chǎng)的低迷迫使開發(fā)企業(yè)繼續(xù)調(diào)整其銷售價(jià)格，不少特區(qū)內(nèi)的樓盤在開盤時(shí)也采取了比較保守的定價(jià)策略，如佳兆業(yè)o香瑞園的高層物業(yè)以均價(jià)15，000元/平方米入市，位于世界之窗**站的沙河世界假日廣場(chǎng)以均價(jià)18，000元/平方米入市。特區(qū)外的價(jià)格大都繼續(xù)走低，其中寶安西鄉(xiāng)新盤價(jià)格也繼續(xù)下探，7，000-9，000元/平方米已成片區(qū)主流價(jià)格，而去年絕大多數(shù)都在12，000元/平方米以上。特價(jià)房成為了刺激銷售的較重要營(yíng)銷手段，富通城四期推出的均價(jià)在8，000元/平方米的特價(jià)單位，取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，在一周內(nèi)售出了一半。

　　不同于整體市場(chǎng)的低迷，高端住宅市場(chǎng)的成交仍然相對(duì)活躍。如南山后海的維港開盤兩個(gè)月銷售率超過70%，蛇口的招商海月5期在開盤一個(gè)月內(nèi)銷售率達(dá)到40%，龍崗的萬科清林徑在開盤一個(gè)月后銷售率超過60%，成熟的配套或稀缺的資源、亦或良好的發(fā)展前景令這些項(xiàng)目都取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。

　　住宅租賃市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，高端物業(yè)需求有所下滑

　　相比持續(xù)低迷的購(gòu)賣市場(chǎng)，住宅租賃市場(chǎng)在第3季度總體保持平穩(wěn)。7月和8月，大量的應(yīng)屆畢業(yè)生來深工作，加上同期也是一個(gè)主要的換租期，因此租賃市場(chǎng)的普通租賃需求繼續(xù)擴(kuò)大。從區(qū)域來看，羅湖的人民南和蔡屋圍、福田區(qū)、南山區(qū)商業(yè)文化區(qū)由于周邊商務(wù)辦公場(chǎng)所集中，相應(yīng)員工居住的租賃需求仍然比較旺盛，租金穩(wěn)步增長(zhǎng)。從需求特征來看，小戶型的一房?jī)煞咳匀皇鞘袌?chǎng)需求較為旺盛的，租金也較為平穩(wěn)；相比較而言，部分大戶型的物業(yè)租金則出現(xiàn)了一定的下滑。受奧運(yùn)期間限制簽發(fā)工作簽證的影響，一些前來深圳工作的外籍人士無法成行，因此本季度對(duì)高端物業(yè)的租賃的需求有所減少。但由于深圳市高端租賃物業(yè)的供應(yīng)較少，市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的狀況下，因此本季度高端租賃物業(yè)的空置率僅有小幅的上升。

辦公市場(chǎng)租賃需求明顯放緩，高品質(zhì)物業(yè)繼續(xù)被市場(chǎng)吸納

　　2008年第3季度，深圳寫字樓市場(chǎng)受到整體經(jīng)濟(jì)放緩的影響，租賃需求亦明顯減緩，客戶看房及成交量均出現(xiàn)下降。不少企業(yè)都擱置或者延遲了原先的搬遷或者擴(kuò)租計(jì)劃，轉(zhuǎn)而臨時(shí)在原址短期續(xù)租，令租賃需求延緩。本季度，全市寫字樓吸納量?jī)H為3，273平方米，主要成交集中在福田區(qū)和南山區(qū)，分別為2，109平方米和2，545平方米，羅湖區(qū)空置面積繼續(xù)增加1，381平方米。租金方面，暫時(shí)并未伴隨租賃成交的萎縮而下降，全市寫字樓平均租金仍維持在149元/平方米/月，這主要是由于市場(chǎng)租金的變化通常滯后于交易的變化，若未來兩個(gè)季度交易持續(xù)萎縮，則租金將出現(xiàn)下調(diào)的壓力。

　　盡管如此，高品質(zhì)的新增辦公物業(yè)依然占有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而繼續(xù)被市場(chǎng)吸納--預(yù)計(jì)于年底入伙的榮超目前已經(jīng)完成總面積30%的租賃預(yù)定，租金水平也維持在160-180元/平方米/月的高水平。此外，年初入伙的嘉里建設(shè)廣場(chǎng)在本季度由奇勝工業(yè)租賃約3，400平方米的辦公面積，工業(yè)物流投資基金AMB也于本季度入駐嘉里建設(shè)廣場(chǎng)。

　　寫字樓年內(nèi)供應(yīng)加大，后市面臨調(diào)整壓力

　　除本季度末入市的盛唐大廈和泰然金谷3號(hào)為市場(chǎng)帶來總計(jì)74，302的可發(fā)售辦公面積外，天利商務(wù)廣場(chǎng)二期也將在第4季度開始發(fā)售，為2008年來鮮有新供應(yīng)的辦公物業(yè)一手購(gòu)賣市場(chǎng)帶來較集中的供應(yīng)。預(yù)計(jì)對(duì)銷售市場(chǎng)構(gòu)成刺激的同時(shí)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和投資環(huán)境的不利影響下，還將面臨市場(chǎng)調(diào)整的壓力。

　　租賃方面，盡管包括榮超、時(shí)代廣場(chǎng)二期、港中旅大廈、海岸城西座在內(nèi)的多個(gè)高品質(zhì)辦公物業(yè)均有望于年底投放市場(chǎng)而帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，但短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的不容樂觀將令寫字樓需求難以出現(xiàn)大幅的增長(zhǎng)，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍將繼續(xù)成為市場(chǎng)的主要支撐。預(yù)計(jì)租金水平在短期內(nèi)仍然保持橫行的狀態(tài)，但逐漸放緩的需求將令一些中低端的辦公物業(yè)空置率出現(xiàn)上升，因而預(yù)計(jì)在明年初寫字樓租金可能會(huì)面臨小幅調(diào)整的壓力。

　　零售業(yè)發(fā)展持續(xù)向好，各大集中式商業(yè)加緊擴(kuò)張

　　2008年1-7月，深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1267.06億元，同比增長(zhǎng)18.0%，零售業(yè)的快速發(fā)展繼續(xù)為商鋪市場(chǎng)帶來穩(wěn)定需求。本季度，連鎖超市仍然穩(wěn)健擴(kuò)張--華潤(rùn)萬家便利超市深圳桃源村分店、深圳東海岸分店于本季度先后開業(yè)；作為深圳家Ole‘超市，營(yíng)業(yè)面積逾5，000平方米的華潤(rùn)萬家Ole’超市于益田假日廣場(chǎng)開業(yè)，旨在進(jìn)一步打造高端超市品牌以吸引日益壯大的中產(chǎn)及高消費(fèi)人群，Ole‘益田假日店在萬象城店的基礎(chǔ)上進(jìn)行了全面升級(jí)。

　　大型百貨企業(yè)也紛紛趕在本季度開業(yè)，搶占即將到來的銷售旺季：本季度，同屬大華僑城片區(qū)的益田假日廣場(chǎng)、京基百納廣場(chǎng)的相繼開業(yè)，共為該片區(qū)帶來約220，000平方米的商業(yè)面積，填補(bǔ)片區(qū)商業(yè)配套不足的同時(shí)，也提高了大華僑城片區(qū)在全市商業(yè)格局中的地位；位于南油片區(qū)的總面積約35，000平方米的信和春天百貨于9月底開業(yè)，力圖以“餐飲＋主題百貨＋休閑娛樂配套”的業(yè)態(tài)組合打破了南山商圈傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式；此外，位于東門商圈的茂業(yè)百貨九龍城廣場(chǎng)負(fù)一樓九龍飾品城也于8月20日盛大開業(yè)，100%的出租率也反映出零售商家的旺盛需求及成熟商圈對(duì)于商家的吸引。

　　零售市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展將繼續(xù)支撐深圳商用物業(yè)的需求增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)下季度特區(qū)內(nèi)總體租售價(jià)格將繼續(xù)保持平穩(wěn)，但怡景城和CocoPark的品牌升級(jí)調(diào)整有望帶動(dòng)福田區(qū)租金水平的局部小幅上調(diào)；而特區(qū)外新供應(yīng)的增多與市場(chǎng)吸納力的不足將令特區(qū)外商鋪總體空置率有所上升，原本不高的租金水平存在小幅下調(diào)的壓力。

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響整體需求，工業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)平淡

　　次貸危機(jī)以來，歐美的經(jīng)濟(jì)下滑對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展構(gòu)成一定程度的影響，對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)外向型城市，深圳的出口貿(mào)易及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)更直接受到歐美市場(chǎng)需求放緩的影響，并且企業(yè)還同時(shí)面臨國(guó)內(nèi)生產(chǎn)成本上升的壓力。因此，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗的情況下，部分企業(yè)減緩了擴(kuò)張速度，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體表現(xiàn)平淡。普通標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求明顯減少，但供應(yīng)持續(xù)增加，供大于求導(dǎo)致特區(qū)外標(biāo)準(zhǔn)廠房的空置率上升，不少工業(yè)園的招租面臨較大的困難，與此同時(shí)租金也面臨下調(diào)的壓力；但另一方面，定制型的非標(biāo)準(zhǔn)廠房依然供應(yīng)不足。物流類企業(yè)的需求繼續(xù)保持穩(wěn)定，總體供需較為平衡，租金水平也相對(duì)平穩(wěn)，但仍需面對(duì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的局面——在低端物業(yè)逐漸被市場(chǎng)淘汰的同時(shí)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)卻供不應(yīng)求。

附圖：

　　 撰文：DTZ戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司研究部

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