海南國(guó)際旅游島規(guī)劃獲批已一年有余。一年來(lái)，海南房地產(chǎn)起伏的刺激程度毫不亞于過(guò)山車(chē)游戲。

　　三亞作為海南的旅游重鎮(zhèn)，更是整個(gè)瓊島房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。在規(guī)劃出臺(tái)后僅月余，三亞商品房均價(jià)迅速?gòu)?1000元/平方米翻倍至20582元/平方米，讓人跌破眼鏡。但自去年初的熱銷追捧過(guò)后，三亞的房地產(chǎn)銷售量急劇下降。盡管今年新年伊始，海南收到了盼望已久的又一“大禮”—離境免稅，可如今態(tài)勢(shì)依然處于低迷之中。

　　2011年1月末，記者實(shí)地走訪三亞多個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)雖然其價(jià)格堅(jiān)挺，但銷售慘淡，似乎三亞房地產(chǎn)正在遭遇“有價(jià)無(wú)市”的尷尬。

　　尷尬背后，是回歸理性的使然，還是正在醞釀下一次的瘋狂？

　　鳳凰島“騎虎難下”

　　鳳凰島之于三亞房地產(chǎn)，是樣板和風(fēng)向標(biāo)。

　　這個(gè)由大海礁盤(pán)上吹填而成的人工島，坐落在海南島的較南端。一座395米長(zhǎng)的海上觀光大橋?qū)⑺c三亞市城區(qū)相連。鳳凰島項(xiàng)目投資總額逾百億之巨，甫一出世，便備受矚目，而其在三亞創(chuàng)造的銷售奇跡則讓它一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

　　去年1月11日，也就是海南國(guó)際旅游島規(guī)劃出臺(tái)的第七天，鳳凰島1、2號(hào)樓開(kāi)盤(pán)，均價(jià)一度高達(dá)7萬(wàn)元/平方米，700套房源當(dāng)日銷售一空。鳳凰島頓時(shí)成為海南地產(chǎn)圈的傳說(shuō)。

　　眼下，正處海南傳統(tǒng)售房“旺季”，但與一年前的熱銷相比，如今的鳳凰島顯得冷清不少。

　　2011年1月23日下午，記者來(lái)到鳳凰島，島上矗立著的五棟高端公寓仍在施工當(dāng)中。鳳凰島項(xiàng)目售樓處門(mén)可羅雀，前臺(tái)的四名售樓工作人員正在閑聊打發(fā)時(shí)間。鳳凰島董事長(zhǎng)、總經(jīng)理陳璐向時(shí)代周報(bào)記者介紹，3號(hào)樓是在去年2月11日開(kāi)始預(yù)售，現(xiàn)在仍在銷售中。對(duì)于目前具體的銷售數(shù)字，他只是表示“銷售情況還可以，但是和2010年的情況比較相差的確較大”。

　　據(jù)三亞市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，鳳凰島銷售記錄仍停留在688套，盡管3、4、5號(hào)公寓早已取得預(yù)售證，卻沒(méi)有記錄。陳璐對(duì)此的解釋未免有些牽強(qiáng)，“現(xiàn)在，預(yù)訂還尚未結(jié)束，要等到預(yù)訂全部結(jié)束，才能網(wǎng)上簽約。”而記者了解到在去年頭次熱銷后，有超過(guò)50位購(gòu)房者隨后選擇退房。在此后的近一年時(shí)間里，鳳凰島并無(wú)新房賣(mài)出。

　　盡管銷售情況并不喜人，可價(jià)格無(wú)甚變化，鳳凰島目前每平方米均價(jià)仍逾6萬(wàn)元，高層公寓每平方米售價(jià)超過(guò)12萬(wàn)元。三亞天澤營(yíng)銷總監(jiān)胡楠木告訴時(shí)代周報(bào)記者，“鳳凰島是騎虎難下的無(wú)奈之舉。1、2號(hào)樓售價(jià)在那擺著，3號(hào)樓的價(jià)格也不能低下來(lái)，否則業(yè)主有意見(jiàn)。”陳璐斷然否認(rèn)了此種說(shuō)法，“我們不存在騎虎難下的概念，鳳凰島的品質(zhì)是有保障的，我們的成本也確實(shí)高。”同時(shí)，他也一直表示，鳳凰島價(jià)格不存在泡沫，對(duì)于投資而言具有保值意義。

　　遭遇冷清的并不唯獨(dú)鳳凰島，離它僅有數(shù)百米之遙的東和海岸項(xiàng)目也是“同病相憐”。 記者詢問(wèn)其售樓人員得知，樓盤(pán)均價(jià)達(dá)4.8萬(wàn)元/平方米，在總共400多套公寓中，目前售出的不過(guò)五六十套。

　　三亞一名業(yè)內(nèi)人士分析，“三亞樓市目前銷售確實(shí)不好，但是開(kāi)發(fā)商并不會(huì)急于降價(jià)。在年初的那次瘋狂熱銷中，大部分開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)回籠了大部分資金和成本。所以，他們會(huì)選擇繼續(xù)觀望，只要能維持自身的資金銜接，便不會(huì)選擇降價(jià)。”

　　狂歡后的市場(chǎng)觀望

　　去年1月，整個(gè)海南房地產(chǎn)圈都在狂歡。

　　2010年1月4日“海南國(guó)際旅游島”獲批后的幾天，部分樓盤(pán)甚至以每平方米日均千元的勢(shì)頭上漲。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，去年1月份海南全省共銷售各類房屋131.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.3倍；實(shí)現(xiàn)銷售額129.67億元，同比增長(zhǎng)7倍。

　　一切都是浮云。

　　瘋狂一個(gè)多月后，海南樓市成交量開(kāi)始急劇下降。根據(jù)海南搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2月中旬三亞商品房總簽約數(shù)環(huán)比2月上旬下滑幅度達(dá)65.37%，對(duì)比1月同期下滑74.7%。春節(jié)黃金周期間銷量驟減，?？谏踔吝B續(xù)四天簽約量為零，節(jié)后銷量也未能迅速提升。

　　國(guó)際旅游島引發(fā)的熱度，迅速降溫。三亞和?？谶M(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，并于去年10月相繼實(shí)行限購(gòu)措施，對(duì)本市戶籍居民家庭及非本市戶籍居民家庭，實(shí)行限購(gòu)1套商品住房政策，且對(duì)購(gòu)房信貸提出更為嚴(yán)苛的要求。三亞的“限購(gòu)令”甚至從一開(kāi)始就未規(guī)定終止時(shí)間。

　　三亞灣新城營(yíng)銷總監(jiān)廖雨田認(rèn)為，目前三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是出自剛性需求，更多是投資需求。“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，使得情勢(shì)不明朗。眾多投資者都選擇觀望，在選擇一個(gè)適當(dāng)?shù)慕槿霑r(shí)機(jī)。”華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也曾如此評(píng)價(jià)道，“當(dāng)下市場(chǎng)有些矯枉過(guò)正了，購(gòu)房者尚在觀望中。”

　　“出來(lái)混遲早都要還”的江湖警句再一次得到應(yīng)驗(yàn)。2010年11月，三亞商品房銷售面積同比下降81％，連被寄予厚望的冬季房展會(huì)也“掉鏈子”，參展人數(shù)為6萬(wàn)多人次，成交量只有約600套。

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　　公開(kāi)資料顯示，2009年年底，海南新建住宅面積超過(guò)了1800萬(wàn)平方米，而海南住宅銷售面積一年不過(guò)500萬(wàn)平方米。盡管如此，供過(guò)于求的現(xiàn)狀卻未導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下滑。中國(guó)指數(shù)研究院樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年12月份，三亞商品房均價(jià)19217元/平方米，環(huán)比漲幅仍達(dá)0.85%。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，去年較后一個(gè)月，三亞房屋銷售價(jià)格同比上漲43.35%，房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，?？趧t緊隨其后，同比上漲了35.5%。

　　價(jià)格堅(jiān)挺的同時(shí)銷售遇冷，這些似乎早在陳璐的意料之中。他表示，長(zhǎng)期而言三亞的房?jī)r(jià)具備這樣的資質(zhì)，“年初的那次猛漲消耗了三年的漲幅空間。不論是鳳凰島還是三亞的房?jī)r(jià)短期來(lái)看，都會(huì)保持基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。價(jià)格不會(huì)上漲太多，回落的可能性也不大。”

　　三亞房?jī)r(jià)居高不下，其周邊縣市的房?jī)r(jià)也隨之上漲。睿海地產(chǎn)項(xiàng)目總監(jiān)楊雅蘭向時(shí)代周報(bào)表示，三亞的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)已經(jīng)不具備太多的增值空間，相比而言，文昌、萬(wàn)寧的地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃全新，或許更有投資潛力。“同樣是一線海景房，文昌的價(jià)格只要1萬(wàn)多元每平方米。”

　　“去年初的政策利好刺激，三亞以及整個(gè)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是不理性的。”北京大學(xué)中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究副主任沈體雁告訴記者，“國(guó)際旅游島規(guī)劃政策更多是表達(dá)國(guó)家對(duì)海南的一種信心，但是不大可能再像改革開(kāi)放之初那樣會(huì)起到完全的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需加強(qiáng)監(jiān)管。”

　　旅游島去向何方？

　　“三亞的房地產(chǎn)泡沫是存在的，可只要是啤酒就一定會(huì)有泡沫。”沈體雁如此評(píng)述，緊接著說(shuō)，“重要的是泡沫大小，只要泡沫不大，便無(wú)大礙。”

　　海南對(duì)房地產(chǎn)的感情，五味雜陳。在1993年的那場(chǎng)噩夢(mèng)之前，海南一半以上的固定資產(chǎn)投資和財(cái)政收入都來(lái)自房地產(chǎn)。一夜之間，海南房地產(chǎn)全線崩盤(pán)，爛尾樓成為瓊島隨處可見(jiàn)的“性”建筑。不僅大江東去，海南也因此背上了沉重的歷史包袱，錯(cuò)過(guò)了大好的發(fā)展時(shí)機(jī)。

　　這一次，無(wú)論如何，海南都不想18年前那場(chǎng)房地產(chǎn)噩夢(mèng)再次進(jìn)入現(xiàn)實(shí)。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)李建飛在較近的一次工作報(bào)告中提到，“十一五”的5年期間，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資1128億元，超過(guò)規(guī)劃目標(biāo)兩倍多；房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收收入占地稅總額的40%以上，2010年房地產(chǎn)業(yè)稅收是2005年的7.8倍； “十二五”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃投資規(guī)模則更是達(dá)到驚人的3370億元。

　　這些以億計(jì)的數(shù)字背后，是房地產(chǎn)業(yè)已成為海南重要經(jīng)濟(jì)支柱和財(cái)政收入來(lái)源。而三亞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資214.92億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資97.39億元，占比約45%。

　　“既然是國(guó)際旅游島，海南就不應(yīng)過(guò)于依靠房地產(chǎn)，而要著重發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)。”沈體雁批評(píng)道，三亞具備諸多獨(dú)特的優(yōu)質(zhì)旅游資源，又背靠南中國(guó)地區(qū)，旅游市場(chǎng)潛力巨大。尤其是較近實(shí)施的“離境免稅”將會(huì)為它的旅游帶來(lái)更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　三亞，面積1919.58平方公里，人口約60萬(wàn)，卻齊聚著萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、雅居樂(lè)、富力、中糧等眾多地產(chǎn)大鱷的身影。如今，走在三亞河抑或是三亞灣周邊，忙碌的高端住宅建筑工地隨處可見(jiàn)，而從海口到三亞數(shù)百公里的海岸線上，已經(jīng)基本被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們完成了“割據(jù)”。與迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)，這個(gè)城市的生活節(jié)奏還是喜歡“慢”。公園里的白發(fā)老人，三五成群，集聚在一塊擺弄各種樂(lè)器、散步、曬太陽(yáng)。

　　海南是選擇旅游、房地產(chǎn)還是農(nóng)業(yè)？其自我定位一直猶豫不決。國(guó)際旅游島規(guī)劃，計(jì)劃到2020年海南初步建成世界 海島休閑度假旅游勝地，實(shí)行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游開(kāi)放政策。

　　國(guó)際旅游島的目標(biāo)任重道遠(yuǎn)，反而其概念容易成為房地產(chǎn)迅速販賣(mài)的地產(chǎn)標(biāo)語(yǔ)。

　　“旅游產(chǎn)業(yè)的配套設(shè)施、服務(wù)等是非常緩慢的漸進(jìn)過(guò)程，需要更細(xì)致地籌備和做好基礎(chǔ)工作。三亞的沿海區(qū)域建設(shè)美觀，而市內(nèi)的街區(qū)規(guī)劃粗放，城市建設(shè)破敗，與沿海的反差明顯。”沈體雁指出，三亞發(fā)展時(shí)間較短，目前極端的二元狀況尚情有可原。“若要真正發(fā)展好旅游產(chǎn)業(yè)，就應(yīng)科學(xué)規(guī)劃城市建設(shè)，完善旅游配套設(shè)施。”

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