在漲價和調(diào)控聲中，我國房地產(chǎn)市場即將走過2010年。這一年，商品房銷售額有望突破5萬億元，創(chuàng)歷史新高；這一年，房企奪地大戰(zhàn)頻頻上演，地王再度涌現(xiàn)；這一年，政府調(diào)控連出重拳，土地出讓、保障房建設等制度性變革逐步啟動……

在限購、加息等抑制投資與投機型購房需求政策的影響下，國內(nèi)主要城市的商品房銷售量增幅已有所放緩；與此同時，受開發(fā)投資慣性增長的影響，新房開工和竣工量大幅上升，隨著供給的擴大，預計2011年房地產(chǎn)市場供求緊張局面有望緩解。業(yè)內(nèi)專家指出，陸續(xù)出爐的樓市調(diào)控政策日益注重長效機制，房地產(chǎn)市場也將在制度性變革中尋求新的平衡。

政策給力 制度漸變

2010年注定會在中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程中留下印記，“史上較嚴厲”的調(diào)控政策先后數(shù)次降臨房地產(chǎn)市場，也在調(diào)控中探索房地產(chǎn)制度性變革的方向。

為遏制房價過快上漲，堅決遏制投資投機性購房，從年初起，“國十一條”、“國十九條”、“新國四條”、“新國十條”、“新國五條”等一連串政策組合拳接踵而至，頭套房頭付提高、二套房頭付、利率提高、三套房停貸、限貸、限購……同時，相關(guān)部門和地方政府的配套措施也數(shù)不勝數(shù)，兩輪調(diào)控政策都集中在抑制投機性需求、增加供給、加大保障房建設力度和加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管等幾個方面。

歷數(shù)今年以來的住房調(diào)控政策，從性質(zhì)上看，可以細分為金融、稅收、土地、保障房建設等。

金融調(diào)控政策方面，政府通過差別化的信貸政策，甚至推出“限貸令”來限制和打擊住房投機行為，并且加強對房地產(chǎn)資金的使用監(jiān)管；稅收調(diào)控政策方面，通過差別性稅收機制，加大對住房投機行為的稅收征管；土地調(diào)控政策方面，大力增加土地供給，特別是中小型商品房和保障房的用地，要求中小型商品房和保障房的用地不得低于全部用地面積的70%，加大對土地閑置的查處和懲罰力度；保障房建設方面，增加財政的投入力度，今年全國保障性安居工程的投資總額預計為7800億元，財政792億元專項補助資金用于保障房建設，同時使用金融、稅收、土地等多種優(yōu)惠政策來推動保障房建設力度。

盡管房價并未明顯“掉頭向下”，但“給力”的調(diào)控政策仍在一定程度上抑制了房價的過快上漲，而更值得期許的是，在調(diào)控過程中，關(guān)于房地產(chǎn)的制度性變革也在悄然進行。

眾所周知，我國房地產(chǎn)既具有社會民生屬性，也是宏觀經(jīng)濟的關(guān)鍵性領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)一直以來都被賦予“支柱型”產(chǎn)業(yè)的重任，也正是在這個博弈過程中，房地產(chǎn)市場投資“過熱”、房價不斷上漲。不過，從政府頻繁的政策組合拳以及相關(guān)部委近期的表態(tài)可以看出，房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將逐步“去經(jīng)濟支柱性”，轉(zhuǎn)而更加注重其民生屬性，這也成為未來對房地產(chǎn)政策取向的重要前提。

伴隨著對保障房建設的重視，我國房地產(chǎn)市場也正逐步向商品房和保障房市場雙軌制的模式發(fā)展和完善。過度市場化和保障房建設的落后被認為是我國住房制度存在的突出問題，在12月召開的經(jīng)濟工作會議上，關(guān)于房地產(chǎn)市場的問題落到了住房保障體系的建設上，會議提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，“兩元化”模式并舉無疑將使房地產(chǎn)市場走出更為健康、理性的軌跡。

此外，市場較為關(guān)注的房產(chǎn)稅問題也成為政策留給未來的懸念，在越來越高的呼聲中，相信房產(chǎn)稅的推出只是時間問題。而伴隨著房產(chǎn)稅的出臺，房地產(chǎn)制度的另一重要問題——土地財政問題以及政府和地方政府的財政分配問題，也許就會迎刃而解。

開發(fā)升溫 供給改善

嚴厲的調(diào)控有效遏制了投資和投機型購房需求，但并沒有“澆滅”開發(fā)商的投資熱情。新房開工量創(chuàng)歷史新高意味著未來一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供給有望明顯改善。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，全國房地產(chǎn)新開工面積累計達14.51億平方米，同比增長48.71%。前9個月的新開工面積就已經(jīng)超過2009年全年水平。業(yè)內(nèi)人士分析，新開工面積將有望在2011年中期陸續(xù)形成供應，屆時樓市供求關(guān)系將得到極大改善，庫存壓力也會隨著加大。

縱觀各月數(shù)據(jù)，除了11月單月的異常值外，今年其他各月的房地產(chǎn)新開工面積的同比增幅均在40%以上。繼4月底出臺輪調(diào)控政策后，5月全國新開工面積的同比增幅達到102.56%，6月的單月新開工面積更是達到1.9億平方米，成為近十年來單月新開工面積的較高值。地產(chǎn)商的開發(fā)速度并沒有隨著政策出臺而放緩腳步。

事實上，2009年樓市銷售火爆，市場供不應求，各開發(fā)商就已加快了開發(fā)節(jié)奏。在房企披露2009年年報時期，不少開發(fā)商就陸續(xù)上調(diào)了2010年的新開工計劃。萬科在年初預計2010年新開工面積855萬平方米，較2009年開工面積增長52.5%。香港上市公司中國海外發(fā)展今年預計新開工面積900萬平方米，銷售面積不少于480萬平方米。金地集團同樣大幅調(diào)高新開工計劃，計劃新開工面積388.85萬平方米、計劃竣工面積190.8萬平方米，分別較2009年大幅增加175%、91%。

業(yè)內(nèi)普遍預期，2009年二季度開始的新開工復蘇及下半年土地市場的火熱，將導致2010年新開工和房地產(chǎn)投資顯著增長，各月份的累積增幅在2009年末的基礎上將持續(xù)擴大。

在房地產(chǎn)投資熱情高漲的同時，開發(fā)商的土地購置面積也大幅上升。今年前11個月，全國購置土地面積達到3.61億平方米，同比增長33.25%，早已超過去年全年3.19億平方米的水平。

按照房地產(chǎn)行業(yè)周期計算，自去年年底開始增長的新開工面積有望在2011年中期陸續(xù)形成供應，屆時房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將得到很大改善。

統(tǒng)計顯示，從今年3月起，全國房地產(chǎn)市場的新開工面積同比增幅就遠遠高于商品房銷售面積的同比增幅，新開工面積與銷售面積的差額在逐步拉大，市場供求缺口開始縮小。今年前11個月，全國房地產(chǎn)新開工面積同比增長48.71%，而商品房銷售面積同比增長9.76%，剪刀差達到38.95個百分點。再加上保障性住房開始密集投入市場，樓市未來供應量將出現(xiàn)大幅提升，供不應求的局面會隨著房源不斷上市而出現(xiàn)緩解。

市場研究人士指出，商品房預售制度下，房屋新開工面積是供應量的先行指標。高房價和政府對需求的抑制將使2011年的銷售持續(xù)低迷，新開工面積和銷售面積增速之間巨大的剪刀差將加大2011年的庫存壓力。

并購加速 市場集中

2010年，房地產(chǎn)業(yè)的并購與整合呈加速趨勢，大房企的銷售任務紛紛超額完成，市場集中度也明顯提升。

截至今年12月1日，萬科的銷售額已累計達1000.6億元，提前四年實現(xiàn)了該目標，也成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)家年銷售額千億級公司。除萬科之外的一大批知名房企也紛紛提前超額完成全年銷售目標。今年前11個月，保利地產(chǎn)簽約金額571億元，金地集團累計簽約金額達243億元，恒大地產(chǎn)累計合約銷售額477億元，碧桂園共銷售認購金額為327億元，富力地產(chǎn)累計銷售額280.94億元。

今年前11個月，萬科、恒大、保利等十大上市房企累計銷售額高達3783億元，八成開發(fā)商已提前完成全年的銷售目標。

在銷售目標超額實現(xiàn)的同時，房企并購整合驟然活躍。清科研究報告顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍，并購金額為122.5億元。

今年以來，萬科的并購動作頻頻。10月20日，萬科與中信地產(chǎn)就北京CBD贏嘉簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以11.5億元拿下該。隨后，萬科欲收購深圳建設集團的計劃又浮出水面，但目前收購尚處在洽談階段。11月份，萬科收購深圳海軒廣場，并更名為萬科紅。而早在今年上半年，萬科已完成了大大小小17筆收購。

金地集團上半年收購了東莞市金地寶島房地產(chǎn)有限公司20%股權(quán)和珠海市和嘉達投資咨詢有限公司51%的股權(quán)。9月份，恒大地產(chǎn)的全資子公司盛譽(BVI)有限公司以19億元收購佳兆業(yè)集團旗下的廣州商業(yè)地產(chǎn)項目佳兆業(yè)廣場。

業(yè)內(nèi)人士分析，通過合作、收購來擴大企業(yè)規(guī)模，是大型房企趁行業(yè)低潮期低價吸納項目的慣用策略，不但可以通過并購進入之前沒有開展業(yè)務的地區(qū)，也可以降低開發(fā)成本。

下半年受調(diào)控影響，一些房企開始出讓旗下子公司股權(quán)，房企整合加速。一位房地產(chǎn)研究機構(gòu)的高端經(jīng)理表示，隨著宏觀調(diào)控的深化，部分房企的資金鏈必定會出現(xiàn)斷裂，有錢沒地的房企和有地沒錢的房企合并，肯定會形成趨勢。

(作者：于萍 王錦 林喆)