明年房?jī)r(jià)將在博弈中保持穩(wěn)定

雖然明年還存在諸多不確定因素，但總體趨勢(shì)基本定調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年依然是被調(diào)控的對(duì)象。因此，多數(shù)專家表示，在CPI高漲、城市化等推動(dòng)下，房?jī)r(jià)依然會(huì)保持穩(wěn)定調(diào)整，不會(huì)出現(xiàn)大跌，但也難有暴漲。

廣州同創(chuàng)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，明年樓市將會(huì)前低后高。他認(rèn)為，在明年3月政府工作會(huì)議前嚴(yán)厲的調(diào)控政策不大可能松綁。樓市將出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的狀況。樓價(jià)在明年上半年將會(huì)上下兩難，開(kāi)發(fā)商和地方政府都將是樓市低迷下的輸家。而到下半年，預(yù)計(jì)成交量和樓價(jià)都可能回升。“一方面，市場(chǎng)有修復(fù)性的購(gòu)房需求，另一方面，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)地方財(cái)政如此重要的房地產(chǎn)行業(yè)，不可能長(zhǎng)期被打壓?！币虼?，趙卓文表示，對(duì)很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，明年上半年或許是入市的好時(shí)機(jī)。

而上海易居中國(guó)研究院楊紅旭則認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神對(duì)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，總體上屬于中性，略偏空。在此政策形勢(shì)下，明年房?jī)r(jià)將總體保持調(diào)整態(tài)勢(shì)，不可能出現(xiàn)2008年那樣的低迷，也難以重現(xiàn)2009年那樣的報(bào)復(fù)性反彈。

中國(guó)社科院較近發(fā)布的報(bào)告表示，明年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及房?jī)r(jià)走勢(shì)，主要取決于政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，政策的組合方式，以及改革的力度。如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)將會(huì)反彈，價(jià)格可能上漲20%~25%。

中金公司房地產(chǎn)分析師白宏煒?lè)治稣J(rèn)為，2011 年總體房?jī)r(jià)呈小幅上漲，成交量略有上升，下半年可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化；與沿海一二線城市不同，受益于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，中西部交通樞紐城市和沿海三線城市住房市場(chǎng)將量?jī)r(jià)齊升；伴隨通脹，商業(yè)物業(yè)租金和價(jià)格將同步上漲；資金壓力下，地產(chǎn)公司會(huì)加快周轉(zhuǎn)，有利于業(yè)績(jī)釋放。他還判斷，2011 年商品房均價(jià)同比將上漲2%，交易量上升 5%。與 2010 年相比，各指標(biāo)全面放緩，行業(yè)增速下臺(tái)階。

　廣州購(gòu)樓投資

商鋪好過(guò)住宅

央行的較新調(diào)查顯示，房地產(chǎn)仍然是目前居民投資的頭選品種。業(yè)內(nèi)分析人士表示，對(duì)廣州而言，購(gòu)住宅來(lái)投資不如購(gòu)商鋪等商業(yè)地產(chǎn)。但也有專家表示，部分學(xué)位房、稀缺資源依然有賺錢(qián)機(jī)會(huì)。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志告訴記者:“明年完全不是投資購(gòu)房的時(shí)機(jī)，如果輪調(diào)控效果不好，100%會(huì)繼續(xù)調(diào)控，所以住宅市場(chǎng)面臨著巨大的政策壓力和風(fēng)險(xiǎn)?！彼硎荆鄬?duì)于住宅市場(chǎng)，投機(jī)商業(yè)地產(chǎn)可能還有錢(qián)賺。“商鋪、寫(xiě)字樓應(yīng)該是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定升價(jià)空間的產(chǎn)品。”

記者較近在天河?xùn)|走訪發(fā)現(xiàn)，不少二手房?jī)r(jià)格依然快速上漲，如一套今年7月份還是賣(mài)74萬(wàn)元左右的小三房，現(xiàn)在中介對(duì)外報(bào)價(jià)漲到90多萬(wàn)元，“短短幾個(gè)月就可以賺近20萬(wàn)?！痹摌潜P(pán)附近的中介告訴記者。

因此，有投資分析人士表示，雖然整體上政策對(duì)樓市投資打擊力度非常大，但部分稀缺房產(chǎn)依然有賺錢(qián)機(jī)會(huì)。

廣東工業(yè)大學(xué)高端經(jīng)濟(jì)師申格聯(lián)認(rèn)為，有投資或自主需求的購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)關(guān)注房子的地段和位置，學(xué)位房目前仍然處在“”。此外，對(duì)于重要的商圈周邊、公園周邊、高等學(xué)府周邊的住房都會(huì)是投資的好去處。在郊區(qū)，要選擇**口、高速路口附近或者風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境進(jìn)行投資房產(chǎn)。

四大因素考驗(yàn)明年樓市

經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，專家學(xué)者們都沒(méi)有在相關(guān)文件中找到有關(guān)房地產(chǎn)的表述，這讓市場(chǎng)忐忑不安，有關(guān)人士表示，這意味著房地產(chǎn)在2011年還是政策調(diào)控年，在未來(lái)經(jīng)濟(jì)中的作用會(huì)逐步淡化。2011年整個(gè)樓市至少需要面臨政策、資金、土地和保障房四大因素考驗(yàn)。

考驗(yàn)一：樓市調(diào)控政策是否加碼？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市11月份房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7%，上漲的幅度超出多數(shù)專家的預(yù)期。

上海易居中國(guó)研究院楊紅旭表示，價(jià)格逆勢(shì)上揚(yáng)說(shuō)明較近一輪的調(diào)控效果，明顯不如4月份那一輪。因此，可能倒逼國(guó)家再出新政，“暫不論明年如何，眼下的房?jī)r(jià)上漲可能促使房產(chǎn)稅加快出臺(tái)?！睏罴t旭表示。

考驗(yàn)二：銀行是否卡住“錢(qián)袋子”？

無(wú)論是開(kāi)發(fā)商購(gòu)地開(kāi)發(fā)，還是購(gòu)房者借錢(qián)購(gòu)房，都離不開(kāi)銀行。因此，有業(yè)內(nèi)人士表示，如果2011年銀行果真卡住錢(qián)袋子，購(gòu)賣(mài)雙方都會(huì)陷于被動(dòng)，樓市將面臨“貧血”的危險(xiǎn)。

從11月的信貸變化看，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的新增貸款明顯收緊，11月份僅有802億元，同10月份的1045億元相比，大幅萎縮了23.4%。

楊紅旭表示，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，貨幣政策的轉(zhuǎn)向，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成顯著影響。

考驗(yàn)三：土地供應(yīng)能否緩解供需矛盾？

今年11個(gè)月，多數(shù)城市土地出讓金超過(guò)千億元。但從全國(guó)來(lái)看，主要城市的年度供地計(jì)劃很少能完成，而土地供應(yīng)短缺也成為開(kāi)發(fā)商逆市漲價(jià)的理由。因此，明年地方政府能否加大土地供應(yīng)，也影響著整個(gè)市場(chǎng)的變化。

今年11月，房屋新開(kāi)工面積、竣工面積雙雙下降，其中開(kāi)工面積同比下降了17.4%?！霸谛略鲰?xiàng)目貸款被卡的情況下，會(huì)導(dǎo)致明年的商品房供應(yīng)比預(yù)期要少?！睎|莞一位開(kāi)發(fā)商人士表示。因此，如果供需矛盾緩解不了，市場(chǎng)反彈的幾率就比較大。

考驗(yàn)四：保障房能否真正落實(shí)？

多年來(lái)，政府的保障性住房總是缺位，導(dǎo)致房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，陷入越調(diào)越漲的怪圈。不過(guò)，明年的千萬(wàn)套保障性住房將在一定程度上緩解低收入人群的住房難問(wèn)題，但地方政府能否“以時(shí)間換空間”，在對(duì)商品房打壓的同時(shí)，足量完成保障住房指標(biāo)，也將考驗(yàn)明年普通商品房住宅的走勢(shì)。　　

(作者：張忠安)