住房關(guān)乎人民的生活尊嚴(yán)與質(zhì)量，房地產(chǎn)業(yè)身兼投資與消費(fèi)兩種身份，樓市調(diào)控面臨經(jīng)濟(jì)與民生的雙重考驗(yàn)。

政策頻出：市場(chǎng)積極變化　調(diào)控仍需深化

像是一場(chǎng)特殊的拔河比賽，繩子的一端是頻頻發(fā)力的樓市調(diào)控政策，另一端是多元的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

以時(shí)間為坐標(biāo)，從1月到4月再到9月，從限貸、限購(gòu)到限外，從信貸、稅收、住房保障、土地等，政策出臺(tái)之密集，動(dòng)用的政策工具之多。

同樣以時(shí)間為坐標(biāo)，房?jī)r(jià)漲幅從1月的9．5％到2月份的10．7％再到3月份的11．7％，一路上揚(yáng)。自6月起持續(xù)3個(gè)月的環(huán)比漲幅為零，炒房和投機(jī)性購(gòu)房等不合理住房需求得到初步抑制，住房供應(yīng)總體有所改善，保障性安居工程進(jìn)展順利，但是進(jìn)入9月，房?jī)r(jià)環(huán)比再度增長(zhǎng)，調(diào)控帶來(lái)積極變化但任務(wù)繁重。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興這樣描述國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的走勢(shì)，從量?jī)r(jià)齊升到量跌價(jià)平，再到量?jī)r(jià)齊跌，現(xiàn)在又回到了價(jià)平量低。 終場(chǎng)的號(hào)音還未吹響，樓市調(diào)控再次陷入僵持階段?！胺?jī)r(jià)就像一滴松油，看著會(huì)跌就是跌不下來(lái)。”供職于北京一家金融機(jī)構(gòu)的劉曉莉說(shuō)。

高房?jī)r(jià)，深深刺痛著群眾的神經(jīng)，“蝸居”“房奴”“集裝箱住宅”“膠囊公寓”等新名詞不斷涌現(xiàn)，逃離“北上廣”現(xiàn)象被廣泛討論。人民群眾需要政府抑制高房?jī)r(jià)，消除焦慮和不安，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也需要防止金融等領(lǐng)域不斷積累的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出的背后，就是對(duì)民生訴求的回應(yīng)，也是著眼于經(jīng)濟(jì)全局的考量。

一方面，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展為樓市調(diào)控創(chuàng)造條件。4月份“國(guó)十條”果斷出手，正是得益于一季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)上行、物價(jià)穩(wěn)定的良好開(kāi)局。權(quán)威部門官員表示：“宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好，對(duì)房地產(chǎn)的依賴性可能會(huì)削弱，有利于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程中的長(zhǎng)期深層次問(wèn)題。”

另一方面，樓市調(diào)控為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支撐。今年以來(lái)，通脹的壓力不斷積累，物價(jià)突破了3％的警戒線。房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格雖然并不在CPI中，但其上漲與通脹預(yù)期的增強(qiáng)，互相推動(dòng)，成為加大通脹預(yù)期的突出因素。

2010年我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人均GDP4000美元的發(fā)展關(guān)鍵期，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化在加速，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)勢(shì)頭不減，住房的實(shí)際居住需求仍然較大。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹說(shuō)：“穩(wěn)定樓市，既可以發(fā)揮住房建設(shè)對(duì)投資和消費(fèi)的雙重拉動(dòng)作用，也可以滿足居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和改善民生的居住需求，一舉多得?！?p>面對(duì)當(dāng)前量低價(jià)平，甚至一些地方房?jī)r(jià)上漲有卷土重來(lái)危險(xiǎn)的新形勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍需深化。

問(wèn)題交織：破解樓市背后深層矛盾

似曾相識(shí)的一幕似乎在上演。

每次調(diào)控政策出臺(tái)，就會(huì)帶來(lái)一段時(shí)期的觀望，然而經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的調(diào)整，房?jī)r(jià)依然在高位徘徊，購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生變化，再次涌向市場(chǎng)，房?jī)r(jià)隨著成交量的上升而反彈。

能否改變舊有的局面重演，考驗(yàn)著我們的智慧。關(guān)鍵在于對(duì)一些新老問(wèn)題能否有突破性的解決：

——住房保障滯后，大量需求只能在商品房市場(chǎng)釋放，調(diào)控騰挪余地小。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源表示：“過(guò)去過(guò)多用市場(chǎng)化的辦法解決住房，現(xiàn)在看是不完整的，特別是我們這么大的國(guó)家，收入分配差距比較大，如果把住房基本民生職能完全交給市場(chǎng)是不應(yīng)該的。在完善和保障民生的前提下，用市場(chǎng)化的辦法來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)?！?p>——過(guò)分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地方財(cái)政增收，調(diào)控執(zhí)行力打折扣。

數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資38070億元，增長(zhǎng)36．5％，增速超過(guò)全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速?！巴恋刎?cái)政”依然是一些地方政府增收的主要手段。由此帶來(lái)樓市調(diào)控的尷尬局面，一些地方政府總能將調(diào)控政策從“百煉鋼”化為“繞指柔”。

——國(guó)內(nèi)外多重因素交織，調(diào)控難扼房地產(chǎn)業(yè)“資金”咽喉。

從國(guó)內(nèi)趨向看，居民存款陷入負(fù)利率困局，強(qiáng)化了財(cái)富進(jìn)入樓市等資產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)。在房貸收緊后，一次性付款比例開(kāi)始上升。據(jù)萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰介紹，萬(wàn)科客戶一次性付款的占比從10月的30％上升到11月的35％。與此同時(shí)，近年來(lái)所累積形成的流動(dòng)性壓力不容忽視。民間投資出路少，通脹壓力之下，也流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

從國(guó)際看，境外熱錢的流入對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲也不可忽視。美聯(lián)儲(chǔ)11月初宣布推出輪定量寬松貨幣政策，中國(guó)面臨輸入性通脹和熱錢流入壓力不斷加大。瞄準(zhǔn)賺取人民幣升值、房?jī)r(jià)上漲等超值收益，境外資本躍躍欲試。

清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究主任李稻葵表示：“今天房地產(chǎn)問(wèn)題是深刻的體制問(wèn)題，需要著眼于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生綜合考慮。”

調(diào)控走向：尋找改善民生與促進(jìn)發(fā)展的平衡點(diǎn)

前不久召開(kāi)的政治局會(huì)議研究了明年工作?！凹哟蟊Ｕ闲园簿庸こ探ㄔO(shè)力度”赫然在列，盡管只有短短的13個(gè)字，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言分量極重。

全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任李德水說(shuō)，加快保障性住房建設(shè)可以解決中低收入群體和社會(huì)夾心層住房需求，有效地遏制商品房?jī)r(jià)格，把固定資產(chǎn)投資規(guī)模保持在合理水平上，對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展是有利的。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)出通知，明年計(jì)劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，這一數(shù)額大大超過(guò)此前的市場(chǎng)預(yù)期。

人們對(duì)保障性安居工程寄予極大期望。秦虹說(shuō)：“需要制定一個(gè)低收入者住房的保障比例且長(zhǎng)期執(zhí)行，可以穩(wěn)定低收入者的預(yù)期。”

更多的人開(kāi)始思考如何定位房地產(chǎn)業(yè)的功能和屬性。城鎮(zhèn)化推進(jìn)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)一國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度會(huì)日益提高，其支柱產(chǎn)業(yè)的地位凸顯。但是，它更應(yīng)發(fā)揮改善民生的作用，支柱產(chǎn)業(yè)不能成為不調(diào)控的理由。

市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展迫切需要制度的建設(shè)。秦虹說(shuō)：“短期內(nèi)大規(guī)模地增大土地供應(yīng)有利于緩解市場(chǎng)供求緊張關(guān)系，但如果能建立一個(gè)及時(shí)反映市場(chǎng)需求變化的土地市場(chǎng)制度將使市場(chǎng)調(diào)節(jié)更為有效；通過(guò)銀行窗口指導(dǎo)控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模是執(zhí)行信貸政策的重要手段，但建立一個(gè)能夠讓企業(yè)自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)金融制度更為合理；強(qiáng)制性的行政干預(yù)市場(chǎng)，不如建立一個(gè)能夠自動(dòng)調(diào)節(jié)住房資源占有和收益分配的房地產(chǎn)稅收制度更為公平?！?p>改變以投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，消除“土地財(cái)政”魔咒，拓寬民間投資渠道，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，從制度入手推動(dòng)樓市調(diào)控走出“調(diào)調(diào)漲漲”的怪圈，就會(huì)實(shí)現(xiàn)群眾住有所居的目標(biāo)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可持續(xù)支撐。