“不少退房者實(shí)際上并不是不想購(gòu)，而是行政限購(gòu)出臺(tái)后不得不‘被退房’了。”11月2日，在鏈家地產(chǎn)北京惠新西街店門(mén)口，一位高端置業(yè)顧問(wèn)這樣給《投資者報(bào)》記者解釋?zhuān)幢闳绱怂蔡寡?，原先與自己一直在聯(lián)系的許多想購(gòu)房的客戶，“現(xiàn)在再約看房已經(jīng)不愿意去了?！?p>無(wú)論近來(lái)退房的人是緣于新政障礙，還是出于那種像購(gòu)錯(cuò)了東西一樣有點(diǎn)后悔的感覺(jué)，較新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)正在顯示著一個(gè)客觀事實(shí)：房地產(chǎn)成交量自10月中旬開(kāi)始正在急劇下滑。

“政策加碼已經(jīng)促使房產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)入觀望期，樓市的成交量也正在沿著二次觸底的趨勢(shì)發(fā)展。”世聯(lián)地產(chǎn)頭席分析師王海斌對(duì)《投資者報(bào)》記者分析道，“成交量的二次探底和房產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)將使開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨收緊，因此成交量二次探底很可能成為引發(fā)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌的主要因素?！蓖鹾１蟊硎?。

而在《投資者報(bào)》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，王海斌的判斷正在一點(diǎn)一點(diǎn)成為現(xiàn)實(shí)。

爭(zhēng)議“退房潮”

“近兩三周，來(lái)我們這里咨詢的客戶中，因退房引發(fā)的房產(chǎn)糾紛能占到六成以上?！北本┦兰o(jì)律師事務(wù)所合伙人趙東告訴記者，據(jù)其大致總結(jié)，和8月初樓市開(kāi)始有回暖跡象時(shí)相比，近來(lái)的退房糾紛主要是購(gòu)房違約退房，而就在兩個(gè)月前，他接觸到的退房糾紛中的起因還主要是賣(mài)方因惜售而悔約。

而引發(fā)購(gòu)房違約退房的原因，主要是自9月底以來(lái)的樓市二次調(diào)控政策潮，其中截至目前已有14個(gè)城市出臺(tái)的“限購(gòu)令”更是主要因素。

趙東分析，因政策法規(guī)變化導(dǎo)致的退房現(xiàn)象主要是這樣形成的：在各個(gè)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”之前，因樓市反彈，許多觀望已久的人們開(kāi)始入市購(gòu)房。購(gòu)房的過(guò)程包括看房選房、辦理按揭、交定金、簽訂認(rèn)購(gòu)合同、從官方網(wǎng)站打印購(gòu)賣(mài)合同、確認(rèn)后再到網(wǎng)上備案等步驟。完成這些流程新房需7至10天，二手房則需更長(zhǎng)時(shí)間。而自“二次調(diào)控”開(kāi)始后，一些購(gòu)房者交了定金、簽訂了認(rèn)購(gòu)合同，但還沒(méi)來(lái)得及網(wǎng)簽之時(shí)，就遭遇當(dāng)?shù)亍跋拶?gòu)令”的突然出臺(tái)，“限購(gòu)令”規(guī)定一戶家庭只能新購(gòu)一套住房，且要求自發(fā)布之日起執(zhí)行，因此那些沒(méi)有完成網(wǎng)簽的購(gòu)房合同就在貸款、過(guò)戶等方面均遭禁而只能選擇退房，糾紛也隨之而起。

那么這一現(xiàn)象能在多大程度上得以擴(kuò)散？中原地產(chǎn)測(cè)算后預(yù)計(jì)，因“二次調(diào)控”一系列政策，整個(gè)全國(guó)一、二手房市場(chǎng)可能在四季度增加超過(guò)10萬(wàn)套左右的退房。

對(duì)于這種判斷，偉業(yè)我愛(ài)我家(微博)市場(chǎng)研究院認(rèn)為，實(shí)際發(fā)生的可能性并不大。其依據(jù)主要在于對(duì)于購(gòu)房者而言，因退房造成的違約損失比因調(diào)控政策而增加的購(gòu)房成本要多，這樣會(huì)促使絕大多數(shù)購(gòu)房者權(quán)衡利弊之后放棄退房打算。另外，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為調(diào)控政策從中期看是為解決房地產(chǎn)供需的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，長(zhǎng)期看，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)向上的預(yù)期依然存在，因此大規(guī)模的“退房潮”難以形成。

成交量“二次探底”

雖然對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房者會(huì)不會(huì)退房的爭(zhēng)論還在進(jìn)行之中，但以“限購(gòu)令”為頭的一系列調(diào)控政策對(duì)欲購(gòu)而未購(gòu)房者起到威懾作用已經(jīng)相當(dāng)明顯，剛剛過(guò)去的10月份樓市人氣較9月明顯遜色。

根據(jù)浙商證券對(duì)北京、上海、杭州、南京、長(zhǎng)沙、成都、東莞等15個(gè)一、二線城市跟蹤監(jiān)測(cè)：10月周這15個(gè)城市的總成交套數(shù)和成交面積環(huán)比就分別大幅下挫了57.19%和59.31%；周，由于成交數(shù)據(jù)備案的滯后性，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了反彈，隨后便開(kāi)始了加速下降；第三周，這15個(gè)城市的總成交套數(shù)和成交面積分別僅為40669套和403.93萬(wàn)平方米，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別回調(diào)了10.06%和10.93%；至第四周成交套數(shù)和成交面積環(huán)比更是分別下降了22.57%和20.40%，降幅環(huán)比分別加快了12.51個(gè)百分點(diǎn)和9.47個(gè)百分點(diǎn)。其中，重慶商品房成交環(huán)比下滑超7成，涉及成交面積達(dá)80萬(wàn)平方米，位于跌幅榜頭位，其次為南京，下跌43%。

而從一、二線城市的具體情況看，一線城市由于受到限購(gòu)令的影響，成交量的下滑速度和幅度遠(yuǎn)大于二線城市。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市較新成交量較10月中上旬的高點(diǎn)下降了45%，而二線城市的下降幅度則為15%。整個(gè)10月份，北京網(wǎng)上期房簽約面積約78.59萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅31%，同比降幅39%；上海一手住宅成交約170萬(wàn)平方米，同比下降31%，環(huán)比下降8個(gè)百分點(diǎn)；深圳一手房成交45.68萬(wàn)平方米，同比下降8.64%，環(huán)比降幅為1.4%。

“成交量加速下滑已經(jīng)開(kāi)始反映趨勢(shì)的轉(zhuǎn)向，目前的市場(chǎng)自8月出現(xiàn)反彈之后已經(jīng)重回觀望期。”世聯(lián)地產(chǎn)頭席分析師王海斌分析道。

王海斌介紹，世聯(lián)地產(chǎn)9月中下旬針對(duì)全國(guó)購(gòu)房者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，六成購(gòu)房者認(rèn)為8、9月份的樓市成交回暖是短期現(xiàn)象。其中，一類(lèi)城市購(gòu)房者認(rèn)為是短期反彈的比例為66.7%，明顯高于二、三類(lèi)城市的55.3%。9月底以來(lái)的政策加碼恰恰吻合了這部分購(gòu)房者的預(yù)期，強(qiáng)化了投資者的觀望心理，因此其預(yù)計(jì)未來(lái)成交量將持續(xù)下滑，尤其是購(gòu)房者認(rèn)為“短期反彈”比例較高的一類(lèi)城市。

據(jù)王海斌介紹，通過(guò)對(duì)2007年“9?27”新政后市場(chǎng)狀況的分析，世聯(lián)地產(chǎn)研究部門(mén)發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均經(jīng)歷了量跌價(jià)滯、量升價(jià)穩(wěn)、量?jī)r(jià)齊跌、量升價(jià)跌、量?jī)r(jià)齊升五個(gè)階段。

與之對(duì)比，本次調(diào)控過(guò)程也呈現(xiàn)出極大相似性。

在本輪調(diào)控新政伊始，信貸、稅收和土地政策三管齊下，新政后僅兩個(gè)月，一線城市成交量快速下跌54%進(jìn)入谷底，同時(shí)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比并沒(méi)有降低，這意味著市場(chǎng)進(jìn)入階段。8、9月份的市場(chǎng)成交回暖，宣告市場(chǎng)進(jìn)入階段即量升價(jià)穩(wěn)；9月29日，政府“五項(xiàng)措施”出臺(tái)，給各地樓市打了一劑強(qiáng)力“退燒針”，宣告第三階段的開(kāi)始，剛剛過(guò)去的10月份已經(jīng)顯現(xiàn)出該階段的一些特點(diǎn)，這意味著接下來(lái)市場(chǎng)將出現(xiàn)的局面是——量?jī)r(jià)齊跌。

分析之所以會(huì)出現(xiàn)“二次觸底”的局面，世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，這是市場(chǎng)價(jià)格底線與購(gòu)房者心理承受底線之間博弈的結(jié)果。成交量頭次觸底之后價(jià)格依然堅(jiān)挺，部分持有觀望心態(tài)的客戶對(duì)政策看空，認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌可能性不大，于是急于出手，導(dǎo)致市場(chǎng)局部回暖，市場(chǎng)進(jìn)入階段。但此時(shí)成交量仍處于低位，開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，不得不降價(jià)回款促銷(xiāo)，市場(chǎng)進(jìn)入第三階段，價(jià)格呈下行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)看空者繼續(xù)觀望，成交量二次觸底。直到價(jià)格下降到部分客戶的心理預(yù)期之后，這部分需求逐漸釋放，市場(chǎng)才會(huì)進(jìn)入第四階段，價(jià)格底部繼而形成。

“直到成交量的二次觸底完成后，價(jià)格低谷才能形成，但由于本次樓市調(diào)控政府決心很大，導(dǎo)致調(diào)控周期將會(huì)很長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格觸底后不會(huì)出現(xiàn)上一輪政策退出時(shí)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的現(xiàn)象，中國(guó)樓市或進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期?！蓖鹾１蟊硎?。

房企缺血房?jī)r(jià)承壓

近期全國(guó)多地頻頻出現(xiàn)的“血荒”現(xiàn)象引起社會(huì)多方關(guān)注，但對(duì)不少房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要不了多久，可能也要為“血荒”而發(fā)愁了，不同的是，企業(yè)的“血”是資金而已。

從房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源來(lái)看，主要來(lái)自于幾個(gè)方面：開(kāi)發(fā)貸款、外資、自籌資金，和以定金、預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款為主的其他資金。從資金支出來(lái)看，房地產(chǎn)資金支出主要是開(kāi)發(fā)投資、土地購(gòu)置費(fèi)、商業(yè)銀行貸款的本金償還和利息支出，以及稅收支出。

從房地產(chǎn)企業(yè)支出數(shù)額來(lái)看，廣發(fā)證券根據(jù)前三季度已公布的數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，今年全年總支出將接近7萬(wàn)億元。但由于今年開(kāi)工面積的加大，未來(lái)持續(xù)資金注血需求也在不斷加大?？蓮馁Y金來(lái)源上看，隨后的情況卻已不容樂(lè)觀：調(diào)控政策的進(jìn)一步出臺(tái)將再次引起市場(chǎng)的觀望，住建部隨之上調(diào)住房公積金存貸款利率，限購(gòu)政策的出臺(tái)直接減少了商品房的成交量，進(jìn)而不利于開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款；央行加息(專(zhuān)題 )使得地產(chǎn)企業(yè)的資金成本提升；商品房預(yù)售資監(jiān)管、土地增值稅的稽查與清算，將進(jìn)一步壓縮房企資金運(yùn)用空間。

據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年1~9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速為36.4%，而商品房銷(xiāo)售面積同比增速僅為8.2%。銷(xiāo)售面積增速持續(xù)放緩將直接減少房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中的定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款，這些資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約占40%。

“這種低回報(bào)、高投入的局面勢(shì)必將加緊開(kāi)發(fā)商資金的緊張，新出臺(tái)的銀行按揭頭付至少三成的政策也將加劇這種緊張局面。在證券市場(chǎng)融資被暫時(shí)關(guān)閉、信貸融資被收緊的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈日漸趨緊已經(jīng)明顯成為一個(gè)客觀的現(xiàn)實(shí)?！笔缆?lián)地產(chǎn)頭席分析師王海斌稱(chēng)。

實(shí)際發(fā)生的情況也正是如此。根據(jù)wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月28日，900多家已經(jīng)披露三季報(bào)的上市公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已經(jīng)從一季度的-230.34億元，回升至三季度的704.10億元。而83家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻是-623.74億元，較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。

這83家房企中，去年同期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的公司僅18家，而今年三季度末則達(dá)到了54家，同比增長(zhǎng)了3倍。其中，“萬(wàn)保金招”四大地產(chǎn)龍頭的現(xiàn)金流同比下滑情況十分嚴(yán)重。這四家公司前三季度的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈值均低于-10億元，保利地產(chǎn)更是達(dá)到-261.08億元，而去年同期這四家公司的現(xiàn)金流均為正值。除了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅下降外，83家上市房企三季度末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也僅為160.26億元，相比去年同期的644.31億元下降了75.13%。而同期83家房企的負(fù)債總額高達(dá)6665.31億元。

更加明確而雪上加霜的消息是：10月26日，在銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)的2010年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，要高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于別的行業(yè)，資金占用高、周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，如果不給貸款，這樣耗下去，較后的結(jié)果會(huì)是什么？很簡(jiǎn)單，兩個(gè)字‘降價(jià)’。”招商銀行宏觀與策略分析師徐彪對(duì)此表示，并且他預(yù)計(jì)，一旦開(kāi)始降了，市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期將會(huì)發(fā)生戲劇性逆轉(zhuǎn)，當(dāng)預(yù)期逐漸形成以后，價(jià)格只能一路向下走，形成新一輪惡性循環(huán)。記者對(duì)多家機(jī)構(gòu)的采訪中也發(fā)現(xiàn)，對(duì)未來(lái)12個(gè)月房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，較保守的是回落20%。

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