“限購令”席卷一線樓市

廣州市房管局等4部門15日出臺《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進(jìn)廣州市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，規(guī)定戶籍家庭和常住非戶籍家庭(家庭成員包括夫妻雙方和子女，常住就是提供在廣州一年以上的納稅證明和社保證明)只能購購一套商品住宅；非常住的外地家庭不得購購商品住房。廣州甚至還對購房者年齡作出限定：未滿18歲的人士不能單獨(dú)購購商品住房。

此前，北京、深圳、上海三個(gè)一線城市的“限購令”也已應(yīng)聲而出，少則一套、多則兩套，對投資投機(jī)性需求直接說“不”，并為真正需要購房自住的剛性需求留下了必要的通道。

針對這一“新招數(shù)”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人還鄭重提醒：房地產(chǎn)交易各方參與人應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)調(diào)控政策，是本地區(qū)限購住房套數(shù)的相關(guān)規(guī)定，防止因?qū)φ叩牟涣私舛a(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和法律風(fēng)險(xiǎn)，“違反限購住房套數(shù)規(guī)定購賣住房有重大風(fēng)險(xiǎn)”。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限購令”的出臺實(shí)施可謂恰逢其時(shí)。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.1%，環(huán)比上漲0.5%。尤其是幾個(gè)一線城市，投資投機(jī)性需求在傳統(tǒng)的“金九銀十”季節(jié)蠢蠢欲動(dòng)，而存量住房的去化周期已降低至6個(gè)月甚至以下，不少樓盤見機(jī)便“坐地售價(jià)”，樓市調(diào)控面臨嚴(yán)峻形勢。

“如果不采取有效措施，真不知道國慶期間的市場會火爆成什么樣、房價(jià)會漲成什么樣?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟說，“此時(shí)，行政干預(yù)是市場機(jī)制有效的補(bǔ)充，十分必要。”

樓市短期降溫 長期仍將博弈

“限購令”等一系列措施起到了立竿見影的效果。

“這兩天，基本沒什么客戶上門了?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)閔行區(qū)“萬科城市花園”門店一位業(yè)務(wù)員告訴記者，“一些不符合貸款條件的外地購房者，干脆暫時(shí)放棄了?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)對門店的抽樣調(diào)查顯示，相關(guān)細(xì)則出臺后，二手房成交量在“十一”假期基礎(chǔ)上再度下滑約20%，“不少門店又恢復(fù)到四月政策出臺之初門可羅雀的蕭條狀況”。

數(shù)據(jù)表明了一線城市樓市的顯著降溫。比如，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示，10月上旬北京二手房總成交量為1948套，比9月上旬下調(diào)了63.4%。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，雖然國慶期間當(dāng)?shù)貥鞘性鴽_上363套的日成交量，但10月8日、9日和10日，日成交套數(shù)便分別回落至118套、53套和80套。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月頭周監(jiān)測的35個(gè)城市中，有28個(gè)城市的新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌，的跌幅達(dá)到75%。不少城市還出現(xiàn)了簽約購房者退房的情況。

價(jià)格目前尚沒有出現(xiàn)下跌的情形，但博弈的天平似乎正在傾斜，價(jià)格調(diào)整的預(yù)期也在強(qiáng)化。中原地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員告訴記者：“雖然降價(jià)潮還沒有出現(xiàn)，但房東‘跳價(jià)’的情況明顯減少，一些購房者則開始砍價(jià)?！蹦撤科笤谏虾Ｖ协h(huán)線內(nèi)有一批新房源將在10月下旬推出，該房企銷售負(fù)責(zé)人說：“屆時(shí)，如果市場形勢不好，而集團(tuán)總部調(diào)整銷售目標(biāo)的話，不排除降價(jià)銷售的可能”。

知名國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾近期預(yù)測，鑒于很多開發(fā)商的財(cái)務(wù)和流動(dòng)性狀況處于合理水平，故維持對房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的短期展望；但“未來12個(gè)月內(nèi)，中國房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨主要城市房價(jià)再下降多達(dá)10%的局面”。

供應(yīng)亟待增加 提防房價(jià)反彈

限購的“應(yīng)急性”顯而易見，一些業(yè)內(nèi)人士對其“短期性”有充分認(rèn)識。比如，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為：“限購政策可以解決市場短期的供求關(guān)系問題，但不能解決長期的需求滿足問題?！?

“應(yīng)以‘限購’為契機(jī)，進(jìn)一步研究落實(shí)持續(xù)調(diào)控的具體手段。比如，通過信貸、稅收等手段對投資性需求進(jìn)行持續(xù)控制，對投機(jī)炒房進(jìn)行持續(xù)抑制等?！奔稳A(中國)投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝說。

“樓市調(diào)控更需要解決土地和住宅有效供應(yīng)不足的問題?！标愱商嵝?，一旦“限購”終止、壓抑的需求得到釋放，而后續(xù)的供應(yīng)無法滿足，則房價(jià)又會面臨上漲壓力。

但增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期的形勢依然嚴(yán)峻。以土地為例，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，一線城市中僅上海和廣州的供應(yīng)量超過去年同期。10個(gè)城市中，一半城市的供應(yīng)量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州等地供應(yīng)量同比減少更是超過20%。要完成全年供地任務(wù)，形勢不容樂觀。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部楊紅旭說：“各地必須加快供地速度，尤其是房價(jià)較高、供應(yīng)緊張的一線城市和部分二線城市，從而抑制房價(jià)、地價(jià)上漲?！?

陳晟說：“調(diào)控較關(guān)鍵的任務(wù)是：拉住高價(jià)房的韁繩，同時(shí)加快普通商品房、保障房的推出，逐步實(shí)現(xiàn)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。” (記者 葉鋒)