信貸“猛藥”能否擊退炒房客？

２００６年頭次啟用房貸措施后，樓市反應(yīng)立竿見影，５月將房貸頭付比例提至３０％，商品房價漲幅逐月回落。但從年底開始，一批炒房客“入市”，房價開始新一輪上漲。本輪調(diào)控政策提出二套房貸頭付不低于５０％、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率１．１倍，這些信貸“猛藥”，能在多大程度上擊退炒房客？

【觀點一】世界華人不動產(chǎn)學(xué)會會員李明：這次信貸調(diào)控是精準(zhǔn)打擊，招招“逼命”。當(dāng)前七成購房者是投機需求，其中六成是靠貸款炒房?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，三套房貸停發(fā)，限制外地人購房，將有效打擊炒房行為。我國人多地少，城鎮(zhèn)化正加速推進(jìn)，應(yīng)該長期執(zhí)行差別化的房貸政策。

【觀點二】湘江偉業(yè)董事長方明理：房貸新政只在一定程度上抑制了投機需求，但也打擊了部分剛性需求。廣大中等收入對頭付比例及利率極度敏感，新政使他們改善住房的愿望難以實現(xiàn)。中高端項目四成以上的投資者是一次性付款，對于一些資金充裕的投機者而言，新政只是增加了他們的投機成本，并不會改變盈利本質(zhì)。

【點評】房貸新政無疑將抬高炒房門檻，抑制投機需求。眼下，相關(guān)部門還需對一些“暗度陳倉”式的投機加強監(jiān)管。例如頭付提高了，購賣雙方聯(lián)袂虛假抬高合同金額以獲得足夠貸款；房貸關(guān)閘了，一些人趁鼓勵消費貸款之機，用已有房產(chǎn)抵押申請裝修消費貸款炒房。需要注意的是，有關(guān)政策不要誤傷“剛性需求”者，加大頭次購房者的負(fù)擔(dān)。

　稅收措施將如何出臺？

２００５年開征二手房交易營業(yè)稅，２００７年重申土地增值稅清算，是此前樓市調(diào)控的主要稅收舉措。加快研究制定“引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益”的稅收政策，則是本輪調(diào)控新提法之一。具體的稅收措施將以何種方式出現(xiàn)？模擬征收多年的“物業(yè)稅”，重慶市提出針對高端商品房擬實行“特別房產(chǎn)稅”，上海等城市正在研究開征“房產(chǎn)保有稅”，成為各方熱議的焦點。

【觀點一】華訊商業(yè)地產(chǎn)俱樂部顧問高東旭：美國、德國等發(fā)達(dá)國家征收５０％到８０％的二套房銷售所得稅，抑制投機效果明顯。抑制投機性消費，是我國當(dāng)前住宅市場實現(xiàn)平穩(wěn)增長的關(guān)鍵任務(wù)。我國住宅領(lǐng)域的稅收政策存在稅種單一、力度薄弱等方面問題，應(yīng)該在現(xiàn)有營業(yè)稅基礎(chǔ)上，開征二套房交易所得稅，加大多套房投資收益的稅率。至于物業(yè)稅，征收對象應(yīng)集中在豪宅消費領(lǐng)域。

　【觀點二】財政部財政科學(xué)研究所所長賈康：就目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀而言，適時在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，是當(dāng)務(wù)之急。比如推行物業(yè)稅改革就是一個很好的“時間窗口”。改革能增加中小戶型需求比例，減少已建成房屋空置率，促使不動產(chǎn)投資者行為收斂；有利于改革現(xiàn)行“土地財政”。從幾年的模擬征收試點看，開征這一稅種具有可操作性。

【點評】在征收高額物業(yè)稅和交易所得稅的國家，炒房者獲利甚微，樓市投機難成氣候。開征房地產(chǎn)保有稅被認(rèn)為是房價調(diào)控的“殺手锏”，其征收有可能使樓市投資“無利可圖”。不過，房地產(chǎn)是我國“支柱產(chǎn)業(yè)”，房價過快上漲與大幅下跌均不利于經(jīng)濟發(fā)展。本輪調(diào)控中，稅收“靴子”如何落地，各方仍拭目以待。

　住房“雙軌制”還有多遠(yuǎn)？

高房價下，“蝸居”“人居集裝箱”“膠囊公寓”等新現(xiàn)象層出不窮，專家呼吁建立由政府保障與市場供給并舉的“雙軌制”住房供給體系。在強調(diào)住房是民生問題、遏制房價過快上漲的背景下，本輪調(diào)控只是力度的加大，還是為“雙軌制”的運行奠定基礎(chǔ)？

【觀點一】央行貨幣政策委員會委員李稻葵：看待本輪調(diào)控，不能只看已出臺的措施，更要看政策出臺背后的推動力量。年輕人對房價的不滿從來沒有這么強烈；遏制房價過快上漲的意圖從來沒有這么鮮明。有關(guān)土地出讓方式的改善、稅收政策的研究等措施，正在為逐步建立“雙軌制”住房市場體系奠定基礎(chǔ)。

【觀點二】高東旭：通過房價的調(diào)整和外部政策環(huán)境的調(diào)節(jié)，難以完全解決我國住宅市場體制性缺陷。經(jīng)適房政策１９９８年已經(jīng)出臺，保障性住房建設(shè)比例幾年前已提出，結(jié)果收效甚微，好的初衷有些只停留在規(guī)劃上。建立相應(yīng)的分類供給體系，打破單一的商品化為主體的市場結(jié)構(gòu)，建立分工協(xié)作的“雙軌”體制，是我國房地產(chǎn)市場建設(shè)的根本任務(wù)，這些靠調(diào)控政策是難以解決的。當(dāng)前，住房保障法尚未出臺，相關(guān)的制度體系還未建立，談“雙軌制”還為時尚早。

【點評】從已經(jīng)出臺的措施看，有些仍屬于權(quán)宜之策。近期有關(guān)“基本住房保障法”已開始征求意見的消息，以及重慶市２０００萬平方米公租房建設(shè)規(guī)劃的公布，令公眾看到了住房“雙軌制”端倪。

重拳之下房價走向何方？

我國房價自２００３年以來持續(xù)上漲，數(shù)輪調(diào)控使房價在一定時間內(nèi)趨于平穩(wěn)或下滑，但隨后又啟動新一輪上漲。那么，本輪調(diào)控將在多大程度上改變房價走勢？

【觀點一】ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹：房價被打下去的可能性不大。頭先，開發(fā)商資金充裕，七成房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流超過１００億元。其次，調(diào)控措施落實難度大，例如在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅涉及多方利益博弈，決策和實施難度不可低估。再次，土地由地方政府壟斷供應(yīng)，新政策只提探索新的轉(zhuǎn)讓方式，沒提改變土地供應(yīng)主體。

【觀點二】深圳大學(xué)國際金融所所長國世平：相比較而言，公眾對加息等貨幣政策不太敏感，對稅收政策則反應(yīng)強烈。這次國務(wù)院明確提出發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，稅收政策一旦出臺，房價下跌局勢就會形成，直至房價回歸理性，但調(diào)控政策關(guān)鍵在于堅持。

【點評】確保居者有其屋，是住房政策的要務(wù)；遏制投機調(diào)控房價，是短期內(nèi)平衡供需的手段之一。目前，房價漲勢已有所緩和，市場觀望情緒明顯，隨著后續(xù)配套措施的出臺，“遏制房價過快上漲”的目標(biāo)有望實現(xiàn)。當(dāng)務(wù)之急是抓緊建立住房保障體系，不斷增加住房供給，這比討論樓市“拐點”是否到來更有價值。

(作者：任芳、葉建平)