記者了解到，繼5月份市場急劇下滑萎縮以來，北京、上海與深圳三地的樓市成交再現(xiàn)低迷，順利取得預(yù)售許可證的新樓盤八成以上呈現(xiàn)出零成交狀態(tài)，雖然房價并沒有明顯松動，但與之前開發(fā)商與樓盤促銷人員“無價可講”的營銷態(tài)度相比，目前各地樓市呈現(xiàn)出不少微妙跡象，讓人無限遐想。

此情此景，下半年的樓市何去何從？購房者的觀望該何時結(jié)束才較為合理？他們與開發(fā)商之間的博弈又將在未來的下半年出現(xiàn)怎樣的轉(zhuǎn)折？

政策出臺后的頭次“零成交”

一組來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截止到6月底，北京市共有8個商品預(yù)售房項目取得許可證，這些新盤的樓市價格從2.5萬元到4萬元不等，但圖表中顯示，這些樓盤本月售出的數(shù)量為零，也就是說這些剛?cè)〉妙A(yù)售證的新盤都沒有順利出售。

而來自其他兩個一線城市的信息也類似于北京，其中，上海取得商品預(yù)售許可證的項目要明顯高于北京，但銷售成績并不好。據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，在六月中旬上海成交的商品住宅中，均價低于2萬元/平方米的低端樓盤占據(jù)總成交量的2/3，這其中并沒有剛獲得預(yù)售證的新盤。而深圳新入市樓盤總體情況好于北京、上海，但成績也不是很理想。

這一組數(shù)據(jù)究竟能說明什么？北京師范大學(xué)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究所鄧懷忠教授告訴記者，目前一線城市的樓市已經(jīng)有明確信號表示進入觀望期了，這部分城市的樓盤價格沒有明顯松動是導(dǎo)致新盤零成交的主要原因?！耙环矫媸琴彿空咂诖哌M一步發(fā)力以刺激房價向下再行進一步，讓他們能有足夠能力購房，所以遲遲不愿意下手。而開發(fā)商也進入了心理調(diào)整期。”

　 鄧教授表示，他所接觸的開發(fā)商大多還是對政府的這次調(diào)控越來越有了警惕情緒，并不認為調(diào)控是暫時的，并且甚至認為房價很可能在下半年出現(xiàn)松動，但以目前的數(shù)據(jù)較難準(zhǔn)確判斷出調(diào)整的幅度有多少，所以開發(fā)商目前并不敢盲目對項目進行定價，同時也擔(dān)心定價之后可能會遭遇滯銷，這樣進一步降價會遇見困難。

而某地產(chǎn)中介分公司的市場部負責(zé)人阮女士也告訴記者，目前開發(fā)商的心態(tài)比較猶豫，雖然談不上恐懼，但也無法像今年上半年那樣主動，且其中部分開發(fā)商依然存在惜售的心理，想找個好價格擇機再賣，所以造成目前項目的價格還沒有出現(xiàn)明顯的降價。

可以預(yù)見的是，如果新盤價格無法出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，整個市場的交易量將無法回到四月前的水平，交易量如果持續(xù)下降，必然影響到更多購房者的購房心理，時間越長，市場下行的空間就會越大，如此一來，形勢必然對開發(fā)商愈加不利。

同時，二套房貸款的細則在五月底出臺后使得改善性需求的購房者出手更為謹(jǐn)慎。在采訪中，一位改善性購房者告訴記者，自己在出售頭次住房換更大房子后處于無房時的空檔期正趕上了此次房價調(diào)控政策，由于政策相當(dāng)嚴(yán)厲，所以生怕自己受到誤傷而選擇推遲置業(yè)。與有改善性需求的購房者相比，此前占據(jù)市場成交量近五成的剛性需求也在近期一直處于觀望狀態(tài)。

這勢必是一個開發(fā)商與購房者膠著甚至心理博弈的時期。那么，這個時期會持續(xù)多久？頭次購房者與改善需求到底該何時“入場”才會比較放心呢？

購房者何時“入場”

對于購房者的較佳進入時機，鄧教授告訴記者，“一般來說，調(diào)控政策在出臺4個月左右才會對高燒的房價真正發(fā)力，也就是說房價拐點八九月份有望出現(xiàn)，尤其是4月中旬出臺的如此有力度的調(diào)整政策，市場本身與供需雙方都需要一個適應(yīng)與調(diào)整的過程，項目不可能，但前期會出現(xiàn)賣不動的情況，在滯銷之后降價才會順理成章地出現(xiàn)。”

鄧教授同時認為，如果不是非常著急，建議置業(yè)者目前不要著急進場，在下半年才是真正考驗開發(fā)商意志的時候，如果下半年項目的銷售欠佳那對其資金鏈的打擊是巨大的，因為目前銀行貸款與信托貸款對他們來說大門遠沒有以前那么敞開了。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院針對萬科、保利、金地等21家A股上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流調(diào)查報告顯示，這21家企業(yè)去年一季度時有13家的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，而今年一季度銳減至3家，其余18家均為負值。專家認為，這表明開發(fā)商正遇到“入不敷出”的尷尬。

而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然北京市場表面風(fēng)平浪靜，但作為北京后花園的燕郊卻沒有耐住“寂寞”，短短一周，新開盤房價便直線回落30%，一如四月中旬過山車一般，只是這次變成了掉頭回落。這被看做是整個北京市場頭個明確降價的品質(zhì)大盤，同時也被認為是樓市新政以來的降價幅度的項目。

同時，在政策出臺之前價格“堅不可摧”的北京二手房市場也開始解凍。在南二環(huán)方莊住宅社區(qū)，記者了解到，在四月中旬兩萬四五一平方米的房價目前已經(jīng)降到2萬出頭，降價幅度高達10%，折合每平方米近3000元，一套50平方米左右的小戶型目前能享受到的全價優(yōu)惠在15萬元，這對剛性需求置業(yè)者來說的確是個不小的誘惑。

對于二手房與新盤各自的轉(zhuǎn)折點預(yù)測，鄧教授告訴記者，這兩者降價都是必然結(jié)果，但較有可能的是新盤推出后降價帶動周邊的二手房市場同時降溫，所以二手房的降幅有可能由新盤所引發(fā)，如此一來，整個市場的降溫就值得期待，并且等待的時間不會太長。

鄧教授同時強調(diào)，目前如果有樓盤存在“虛降”，肯定會受到市場的懲罰，因為有些樓盤如果本身前期的價格泡沫非常嚴(yán)重，那么如果現(xiàn)在價格做少部分回調(diào)就達不到潛在客戶的心理預(yù)期，這種樓盤的銷售量要想提升起來就比較困難?！拔液粲?，如果降價就一定要實打?qū)嵉?，對客戶負?zé)，也是對市場負責(zé)?！?

(作者：海燕)