與此同時，繼北京之后，深圳、廣州、重慶等地剛剛出臺的房地產(chǎn)調(diào)控細則被業(yè)界形容為“溫和版”的細則。種種跡象似乎在表明，樓市調(diào)控正轉(zhuǎn)向和風細雨。

“目前的‘溫和’并非調(diào)控結(jié)束，樓市調(diào)控會有一系列的政策，會有一個持續(xù)考慮，先出的政策需要在市場中觀察調(diào)控的效果。”國研發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟研究部研究員劉云中在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，目前樓市正處于觀察期。

地方細則大多“溫和”

在“國十條”新政滿月后，廣州、重慶、深圳等地細則近期相繼出臺。與北京細則相比，這些地方的房地產(chǎn)調(diào)控細則顯得寬松很多。5月21日，廣州正式公布樓市細則，細則中并沒有規(guī)定限制購房套數(shù)、征收房產(chǎn)稅、停止三套房貸等嚴厲的政策。同，重慶也公布了樓市調(diào)控細則，也未提及限購、擴大房產(chǎn)稅征收范圍、停止三套房貸等政策。而深圳版的“樓市十三條”中，也沒有傳言的“比更嚴厲”的措施，相比北京的“限購令”，“深十三條”也顯得很溫和。

隨著這些地方樓市調(diào)控細則的出臺，原本烏云壓頂?shù)姆康禺a(chǎn)市場可以說是松了一大口氣。開發(fā)商不再緊張，坊間不少評論甚至認為地方政府為樓市調(diào)控松綁。

預期會更嚴厲的地方細則，為何多數(shù)都選擇轉(zhuǎn)向溫和呢？不少地方政府的解釋是，新政實施以來，樓市運行已出現(xiàn)了積極的變化，市場成交量已出現(xiàn)較大幅度萎縮，市場觀望氣氛濃厚，新政“抑投機、遏房價”的成效初顯。

“地方細則的寬松或趨緊，與地方房價上漲幅度以及地方政府對土地財政的依賴度有很大關(guān)系。”劉云中告訴記者，地方細則出臺前，地方頭先要考慮的是土地收入對地方經(jīng)濟的貢獻到底有多大。因為每個地方的地價水平不一樣，在一、二線城市土地財政所占的比重要更大，而其他地方則相對小一些?？梢哉f，土地財政是影響地方政府決策的一個重要原因。

其次，地方政府也要考慮當?shù)啬壳暗耐恋貎r格與房價的水平以及今年以來房價的上漲幅度，如果上漲幅度較大，可能政策就會更加嚴厲；如果泡沫不是很嚴重，政策可能會寬松一些。

第三，調(diào)控政策是否嚴厲也與當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟發(fā)展水平有一定關(guān)系。如果當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展得好且對土地的依賴性小，地方調(diào)控就會與調(diào)控的調(diào)子保持一致。第四，也與地方土地的供應量有關(guān)系。供應量比較大，那么政策也相應會寬松一些。

中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄在回復給本報記者的郵件中表示，在目前住房需求較大的前提下，房地產(chǎn)業(yè)是推動各地城市經(jīng)濟發(fā)展的火車頭，不少城市主管部門自然會有一些保護心理，這也使得地方在出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策時有稀釋政策的可能。

房產(chǎn)稅陷入迷局

與可能嚴厲但較終變得“溫和”的地方細則一樣，此前曾傳言可能在重慶和上海率先開征的房產(chǎn)稅，近幾日則是在“三年內(nèi)不開征”和“隨時可能開征”的說法中陷入迷局。

上周末，國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所有關(guān)研究人員“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的言論瞬間成為各大網(wǎng)絡(luò)媒體的頭條。但隨后，國家發(fā)改委明確表示，研究人員的講話并不代表國家發(fā)改委立場。與此同時，有專家駁“房產(chǎn)稅三年內(nèi)難征”一說，稱可隨時開征，國稅總局一位負責人則稱出臺房產(chǎn)稅征收辦法的條件已經(jīng)具備，但具體何時開征仍是一個相機抉擇的過程。

“可能開征”到“三年內(nèi)難征”再到“隨時可開征”，在這場傳言、再辟謠的過程中，普通消費者很難看清這一政策的結(jié)果。北京一位改善型購房者告訴本報記者，“相關(guān)政府部門的表態(tài)只會讓我們更糊涂，房產(chǎn)稅到底征不征？開發(fā)商吹風，未來政策環(huán)境只會更寬松不會再嚴，我們現(xiàn)在已經(jīng)判斷不清楚市場走向了?！?p>專家指出，與物業(yè)稅相比，房產(chǎn)稅在中國的成長基礎(chǔ)較為成熟，而且是有例可循，短期內(nèi)開征的可能性更大。

財政部財政科學研究所所長賈康表示，房產(chǎn)稅稅制可以為地方政府提供大宗穩(wěn)定的收入來源，同時從側(cè)面起到對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的效果。

賈康前幾天在清華大學演講時表示，“當前在制度上主要就是在住房保有環(huán)節(jié)缺少應該有的稅制，這么多的調(diào)控政策，到現(xiàn)在為止，都還只是在交易環(huán)節(jié)，但其實較合理的經(jīng)濟手段就是在保有環(huán)節(jié)上的稅收。但截至目前，都還沒有形成一個基本形態(tài)?！睂τ诜慨a(chǎn)稅能否開征，賈康表示“拭目以待”。

薛建雄也向記者表示，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到目前階段，已經(jīng)具備房產(chǎn)稅出臺的相關(guān)條件。較重要的是，城市土地稀缺、房價上漲加快、投資過盛等等矛盾也都需要房產(chǎn)稅進行調(diào)控。只是需要考慮以較合理的方法和選擇較好的時機征收。

樓市調(diào)控進入觀察期

劉云中告訴記者，此次調(diào)控的目標，就是抑制部分地方房價過快上漲，讓房價保持在一個合理的水平。

“但在完成這個目標的同時，政府本身也不希望在打壓房價的過程中，使各地房地產(chǎn)投資、消費出現(xiàn)快速收縮?！敝袊嗣翊髮W經(jīng)濟學院副院長劉元春在接受本報記者采訪時說，因為這會對宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和復蘇不利。這種兩難局面，導致政府在房地產(chǎn)調(diào)控中，一方面要保民生，一方面還要注意政策實施過程中會不會出現(xiàn)強烈的負面效應，因此政府也需要相機決策。

“樓市調(diào)控會有一系列的政策，會有一個持續(xù)考慮，先出的政策需要在市場中觀察效果?！眲⒃浦斜硎?，如果調(diào)控效果達到了，可能就不會再出臺新的政策，如果房價還會過快上漲的話，肯定還會有后續(xù)政策出臺。“現(xiàn)在，正處于政策效應的觀察期?！?p>有業(yè)內(nèi)人士分析認為，除了宏觀政策調(diào)控，要解決房地產(chǎn)的核心問題，還是要解決地方政府對土地財政的過度依賴問題。

劉元春表示，破除地方政府過度依賴土地財政是解決高房價、高地價問題的本質(zhì)。但中國分稅制形成的過程不是兩天，利益格局也并非一下子就能打破。目前要想進行大的改革，從根本上改革分稅制造成的財權(quán)與事權(quán)不對稱的情況，改革土地財政格局，還非常困難，較起碼近五年內(nèi)很難實現(xiàn)。

所以，從目前來看，在根本問題難以快速得到解決的前提下，更重要的是要在保障性住房建設(shè)上下力氣，政府應該對投機性需求進行打壓，對房地產(chǎn)投資的杠桿率進行監(jiān)控。要長期規(guī)劃加短期調(diào)控措施一起來解決房地產(chǎn)目前存在的各種問題。例如，要考慮在改革土地財政的同時，開辟新財源的問題。

有不少專家建議，可以通過允許地方發(fā)債來解決地方財政來源問題。劉云中表示，地方發(fā)債會帶來一定好處，通過發(fā)債的形式，可以使整個債務(wù)額、用途更加透明，便于監(jiān)控。而且，用多少錢發(fā)多少債，避免地方政府過度財政支出。

但目前地方發(fā)債在法律上還存在一些障礙，因為在我國，預算法、擔保法不允許地方政府直接舉債。劉云中說，這就要對相關(guān)法律進行修改。當然，也可以讓財政代發(fā)，然后再轉(zhuǎn)給地方。

(作者：王小霞)