樂觀預(yù)期催熱土地市場(chǎng)

中原集團(tuán)研究高端經(jīng)理劉淵認(rèn)為，近期住宅市場(chǎng)成交量的回升令開發(fā)商對(duì)后市預(yù)期開始樂觀，這是導(dǎo)致土地市場(chǎng)升溫的直接原因；而各地政府為完成今年供地計(jì)劃，供應(yīng)放量也為“地王”的誕生創(chuàng)造了條件。預(yù)計(jì)后續(xù)土地將維持放量供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊仍將受到各家開發(fā)商爭(zhēng)奪，還會(huì)有更多的“地王”誕生。雖然目前政府頻頻釋放出維持調(diào)控壓力的信號(hào)，但是隨著“金九銀十”的來臨，各地土地和住宅市場(chǎng)已持續(xù)升溫，開發(fā)商對(duì)熱門地塊的爭(zhēng)搶也有加劇之勢(shì)，預(yù)計(jì)在樓市調(diào)控的背景下各方博弈日益加劇。

開發(fā)商拿地底氣哪里來

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然8月份政策面依然維持調(diào)控從緊態(tài)勢(shì)，部分城市暫停第三套房貸、土地清查、預(yù)售監(jiān)管等利空消息接連出現(xiàn)，但這些都未能阻擋成交量的穩(wěn)步回升。在經(jīng)歷了3個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)整和觀望期后，8月剛性需求再度釋放，推動(dòng)樓市強(qiáng)勢(shì)反彈。

除了近期住宅市場(chǎng)的成交回暖外，銷售回款增加令開發(fā)商資金狀況有所好轉(zhuǎn)，也讓其拿地時(shí)底氣十足。

此外，房企在融資方面也有利好消息出臺(tái)。9月5日，保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，該細(xì)則是對(duì)一個(gè)月前頒布的“險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)合法化”等相關(guān)條例的進(jìn)一步細(xì)化。劉淵告訴記者，截至2010年6月底保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)為4.52萬億元，按規(guī)定的投資上限10%計(jì)算，預(yù)計(jì)可投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金高達(dá)4520億元，約占2009年商品房銷售金額的10%。同時(shí)，他認(rèn)為，此筆巨資的入市，對(duì)于常規(guī)渠道融資受限的開發(fā)商，無疑是利好消息，如何監(jiān)管、規(guī)范使用進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)資金，將在一定程度上影響調(diào)控的實(shí)際效果。

　新一輪調(diào)控政策或出臺(tái)

“一旦后市回暖過快，政府將極有可能采取更嚴(yán)厲的調(diào)控政策來嚴(yán)控市場(chǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入調(diào)整?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，國務(wù)院副總理 于8月中旬兩次發(fā)表講話，表示要鞏固調(diào)控成果，保持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，充分顯示出政府對(duì)于調(diào)控從嚴(yán)不變的決心，因此，樓市過快回暖并不是件好事。

上海佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟也表示，在成交放量的背后，很多開發(fā)商項(xiàng)目都出現(xiàn)了價(jià)格上調(diào)的沖動(dòng)，很多高端項(xiàng)目也躍躍欲試準(zhǔn)備推盤?！暗侨绻山煌聘叻?jī)r(jià)的話，不排除后期有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。”

9月7日，工業(yè)和信息化部運(yùn)行監(jiān)測(cè)協(xié)調(diào)局與社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)合發(fā)布的《中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行2010年夏季報(bào)告》指出，下半年要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。其中，要選擇好房產(chǎn)稅征收政策出臺(tái)的合適時(shí)機(jī)，近一個(gè)月來再次明確提及征收房產(chǎn)稅。

楊紅旭認(rèn)為，九、十月份成交量還將繼續(xù)反彈，但房?jī)r(jià)不會(huì)明顯上漲，維持振蕩的可能性更大。在這種情況下，政策不會(huì)立即加碼，依然處于房?jī)r(jià)觀察期和政策維持期。但如果房?jī)r(jià)普漲將必然招致新政策打壓，比如坊間頻傳的房產(chǎn)稅。

(作者：魏宗凱 葉鋒)