春節(jié)前后，樓市似乎“冬眠”了：相比以往，京滬穗深等一線城市的住房交易量，都有較大幅度的下降；部分樓盤也開始促銷。盡管進入3月后有所“蘇醒”，但場內(nèi)觀望氛圍仍然濃厚。原因是樓市調(diào)控政策密集出臺。那么，房價會出現(xiàn)“拐點”應(yīng)聲下行嗎？

一問：

調(diào)控政策效果如何？

編輯：政府近期陸續(xù)出臺針對性強、力度大的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些政策是否開始見效？效果主要體現(xiàn)在哪些方面？

記者： 2月份，北京等一線城市的房地產(chǎn)交易量環(huán)比又出現(xiàn)進一步下滑。盡管有春節(jié)長假因素的影響，但市場的運行狀況反映出，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的逐項落實，購房者的觀望情緒進一步加重。開發(fā)商對市場也保持謹慎，不再盲目的追逐高價拿地。如果今后一個時期市場交易量沒有明顯好轉(zhuǎn)，土地市場有可能進一步趨于理性。這說明調(diào)控政策的效果正在顯現(xiàn)。

毛大慶：新政策對市場一定會產(chǎn)生影響，勢必讓購房者觀望，但不會有根本影響。這主要是因為，今年調(diào)控政策的雙重目標(biāo)是保證銷量的穩(wěn)定和防止價格增長過快，主要是在加大政策房建設(shè)基礎(chǔ)上進行調(diào)控。

二問：

房價是否出現(xiàn)下行拐點？

編輯：各方都在猜測，樓市是否出現(xiàn)“拐點”。應(yīng)該如何看待這一問題？

記者：市場會不會出現(xiàn)調(diào)整，主要取決于三個因素：一是供求關(guān)系是否改變；二是政策面會不會進一步緊縮；三是開發(fā)商的資金情況和預(yù)期，會不會讓他們做出降價促銷的選擇。

就供求狀況而言，可以用“觀望氣氛進一步彌漫，但庫存水平較低”來概括。中國銀行近期的一份報告稱，住宅成交量的大幅下降已經(jīng)為房地產(chǎn)市場的調(diào)整敲響警鐘，成交價的上漲已顯乏力。但是，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還不會立即展開。

就樓市資金而言，這是房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑指標(biāo)。根據(jù)市場周期性規(guī)律，在銀行信貸收緊、成交量下降初期，開發(fā)商購置和開發(fā)土地面積往往繼續(xù)上升，這使得資金來源逐步下降，而資金需求會繼續(xù)上升，當(dāng)資金供給偏緊后，房地產(chǎn)景氣程度下降將引發(fā)地價下跌。上述中國銀行的報告顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流充沛，資金寬松程度遠超2007年水平，短期降價促銷的愿望并不強烈。

毛大慶：全國兩會召開之后，是否還會出臺相關(guān)的調(diào)控政策，主要取決于3、4月的樓市走向。尤其是3月份，市場震蕩大的話，相關(guān)政策就不會出臺，但相反震蕩不大的話，相信依然會有相關(guān)政策出臺。

三問：

如何確保樓市健康發(fā)展？

編輯：調(diào)控政策如何把握好分寸，既保持活力，又兼顧民生訴求？

記者：本輪調(diào)控的一大特點是“有保有壓”。我認為，“?！敝饕w現(xiàn)在保障自住購房和改善性購房需求，“壓”則體現(xiàn)在打壓投資和投機性購房。從目前各級政府出臺的調(diào)控政策組合看，也充分體現(xiàn)了這一特點。

毛大慶：從房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的角度來看，保持一定的銷售量是很重要的。如果銷售量出現(xiàn)嚴重下滑，對中國經(jīng)濟產(chǎn)生的影響將是巨大的。因此，為了避免“一調(diào)就死”，政府在政策指向性上要更加精準，要落實在具體細則的制定和執(zhí)行力度上，房地產(chǎn)政策應(yīng)“定向打靶”。

從目前看來，解決住房問題應(yīng)該“三管齊下”：一是保障低端人群的住房，大力發(fā)展租賃性保障房；二是對保障性住房進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，使“夾心層”有購購保障房的機會；三是要避免資產(chǎn)泡沫延伸到金融領(lǐng)域，國家應(yīng)該從銀行貸款角度加大對投資性購房的管理力度。 （對話人：編輯　姜赟　記者　王煒　萬科集團副總裁　毛大慶）