盡管房?jī)r(jià)同比高增長(zhǎng)，依然在高位，但從環(huán)比數(shù)據(jù)看，調(diào)控政策效果已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)已有松動(dòng)跡象。隨著調(diào)控的深入與政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)商也開始"丟掉幻想"，改變策略，如果長(zhǎng)期制度性建設(shè)舉措能夠同時(shí)配套落實(shí)，拐點(diǎn)將真正到來(lái)。

在剛剛過去的一個(gè)多月內(nèi)，身處北京的劉健東接到房產(chǎn)中介打來(lái)的電話明顯多了，盡管已經(jīng)下定決心要等一段時(shí)間再購(gòu)房，但在電話里，劉健東依然會(huì)仔細(xì)詢問相關(guān)位置、樓層、價(jià)格。"感覺沒怎么降啊！"這是劉健東在一番計(jì)算對(duì)比后，幾乎對(duì)所有中介人員滔滔不絕介紹過后的一個(gè)"通用"結(jié)論。

劉健東的"感覺"沒有錯(cuò)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的5月份樓市價(jià)格的變化，讓擬購(gòu)房者有了一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)。6月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，2010年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%，環(huán)比上漲0.2%。換句話說，在4月中旬國(guó)務(wù)院出臺(tái)樓市調(diào)控新政之后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格與4月份基本持平。

樓市調(diào)控新政后房?jī)r(jià)因何遲遲未降？萬(wàn)眾期待的樓市拐點(diǎn)何時(shí)到來(lái)？接受本報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家表示，盡管房?jī)r(jià)同比高增長(zhǎng)，依然在高位，但從環(huán)比數(shù)據(jù)看，調(diào)控政策效果已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)已有松動(dòng)跡象。隨著調(diào)控的深入與政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)商開始"丟掉幻想"，改變策略，如果長(zhǎng)期制度性建設(shè)舉措能夠同時(shí)配套落實(shí)，拐點(diǎn)將真正到來(lái)。

房?jī)r(jià)遲遲未降？

2009年12月中旬國(guó)務(wù)院發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的"國(guó)四條"，拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的大幕，盡管此后一系列配套措施相繼出臺(tái)，但房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并未得以遏制。尤其是經(jīng)過今年"兩會(huì)"的短暫觀望期之后，房?jī)r(jià)再次開始走上大幅上漲的軌道。自4月中旬開始，"較為嚴(yán)厲"的房地產(chǎn)調(diào)控新政面世。以4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》發(fā)布為標(biāo)志，新政實(shí)施已近兩個(gè)月。 新政面世，給過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)頭一盆冷水，部分城市市場(chǎng)成交量迅速跌至冰點(diǎn)。已有的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳等一線城市的住宅成交量同比和環(huán)比均下降6成以上甚至高達(dá)8成。不過房?jī)r(jià)的變化并不明顯。

房?jī)r(jià)遲遲未降的"事實(shí)"一披露，引起市場(chǎng)各方關(guān)注。不過在高同比增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)背后，是低環(huán)比的增長(zhǎng)以及環(huán)比漲幅的滑落。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受采訪時(shí)分析，同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)12.4%的漲幅，原因在于去年四五月份是房?jī)r(jià)的一個(gè)相對(duì)低點(diǎn)。從環(huán)比的數(shù)據(jù)就可以看出，近期的調(diào)控政策效果開始逐漸顯現(xiàn)，盡管房?jī)r(jià)依然在高位，但已經(jīng)有松動(dòng)跡象。

在中國(guó)銀河證券公司高端經(jīng)濟(jì)學(xué)家苑德軍看來(lái)，5月份房?jī)r(jià)同比上漲12.4%并不足以說明問題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于去年同期發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況中對(duì)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾做出如此評(píng)價(jià)："至2009年3月，國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月下跌，較低點(diǎn)達(dá)到94.74。盡管至今已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月回升，但目前市場(chǎng)健康狀況并不令人滿意。"苑德軍因此分析，在去年五月樓市表現(xiàn)并不具有代表性的情況下，與之相比，漲幅12.4%也就不足以說明問題。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，應(yīng)結(jié)合房屋交易量和房?jī)r(jià)兩組數(shù)據(jù)來(lái)判斷樓市現(xiàn)狀。顧云昌告訴記者，這兩組數(shù)據(jù)可以清晰看到樓市新政出臺(tái)以后，效果明顯，市場(chǎng)的觀望情緒也在蔓延，房?jī)r(jià)與4月份大體持平，說明房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭明顯得到了遏制。

支撐房?jī)r(jià)遲遲沒有明顯下降的一個(gè)原因，在于此輪調(diào)控中，房地產(chǎn)商大都手中現(xiàn)金充沛。苑德軍分析，目前開發(fā)商資金充足，資金鏈沒有斷裂，所以對(duì)降價(jià)不積極，才會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的情況。央行日前發(fā)布《2009年中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》顯示，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面趨寬松，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5.7萬(wàn)億元，增速比上年上升42.4個(gè)百分點(diǎn)，其中以定金及預(yù)收款為主的其它資金同比增長(zhǎng)71.9%，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)48.5%，構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來(lái)源。

拐點(diǎn)何時(shí)到來(lái)

看似表面平靜的湖水，其實(shí)暗流涌動(dòng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)亦然。盡管統(tǒng)計(jì)中的房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，但部分地區(qū)、部分樓盤已經(jīng)相繼開始調(diào)整價(jià)格。根據(jù)鏈家地產(chǎn)較新統(tǒng)計(jì)，5月北京二手房成交均價(jià)為每平方米18650元，環(huán)比降幅為8%左右，而5月北京新房成交價(jià)為每平方米35630元，環(huán)比下降3%左右。陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，房?jī)r(jià)從過去漲到現(xiàn)在，盡管整體回落還不明顯，但不同項(xiàng)目已經(jīng)開始分化，有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格依然在漲，有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格回落或優(yōu)惠讓利，這至少說明隨著時(shí)間延續(xù)，企業(yè)開始做出策略調(diào)整，松動(dòng)已經(jīng)開始。四五月份已經(jīng)是房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)弩之末，達(dá)到峰值，接下來(lái)下行的趨勢(shì)將比較明顯，三季度這一趨勢(shì)將得以確認(rèn)。

近期，深圳、上海、北京三個(gè)一線城市均出現(xiàn)明顯降價(jià)的樓盤。業(yè)內(nèi)研究人士收集的三地共12個(gè)典型降價(jià)樓盤顯示，降價(jià)幅度集中在10%至20%，平均降幅約15%。此次降價(jià)樓盤多數(shù)來(lái)自萬(wàn)科、保利、綠地、復(fù)地等品牌開發(fā)商，而品牌開發(fā)商重周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式以及其示范效應(yīng)，是否能房?jī)r(jià)真正回落，是否預(yù)示樓市拐點(diǎn)的到來(lái)，成為關(guān)注焦點(diǎn)。國(guó)泰君安房地產(chǎn)研究員孫建平分析，近期部分開發(fā)商開始采取更加積極務(wù)實(shí)的定價(jià)策略，主動(dòng)下調(diào)開盤定價(jià)，或?qū)υ谑垌?xiàng)目進(jìn)行各種名目的優(yōu)惠促銷。此舉表明越來(lái)越多的開發(fā)商開始"丟掉幻想"，為應(yīng)對(duì)行業(yè)下行周期做準(zhǔn)備。

說到拐點(diǎn)，上一輪樓市調(diào)控時(shí)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石的一番"拐點(diǎn)論"曾成為輿論焦點(diǎn)，并備受爭(zhēng)議。但其實(shí)，彼時(shí)王石的話有兩句，一是認(rèn)可"拐點(diǎn)"的說法，二是中國(guó)市場(chǎng)非常大，各個(gè)城市不一樣，不能一概而論。那么，此次"較為嚴(yán)厲"的樓市調(diào)控政策何時(shí)能迎來(lái)樓市調(diào)控拐點(diǎn)？

在接受采訪時(shí)，陳國(guó)強(qiáng)預(yù)計(jì)，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)的可能性比較大。苑德軍則明確表示，樓市拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)在今年的11月到年底這段時(shí)間。他的理由是，國(guó)家的樓市調(diào)控政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)。雖然從房?jī)r(jià)上體現(xiàn)的不是很明顯，但是可以看到整個(gè)樓市是在降溫的。

而顧云昌對(duì)此則有不同的看法，他認(rèn)為樓市拐點(diǎn)的界定比較模糊，根據(jù)什么來(lái)判斷拐點(diǎn)的出現(xiàn)目前沒有定論。有人說是以房?jī)r(jià)的漲跌作為依據(jù)，也有人說是以房屋銷售量的增減作為依據(jù)，還有人說是以投資規(guī)模的擴(kuò)大或者縮小作為依據(jù)，因此對(duì)拐點(diǎn)的判定很困難。如果是從全國(guó)大中城市樓市銷售量及房屋價(jià)格來(lái)看，其實(shí)從4月份開始就出現(xiàn)了下滑。如果從房地產(chǎn)開發(fā)的景氣指數(shù)來(lái)看，現(xiàn)在也已經(jīng)開始下降了。顧云昌表示，由于界定模糊，所以目前談拐點(diǎn)意義不大。

調(diào)控如何深入

樓市調(diào)控政策的效果關(guān)鍵就在于改變?nèi)藗冾A(yù)期。舉例來(lái)說，從去年到今年前四個(gè)月來(lái)看，房屋竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售面積，因此供不應(yīng)求的情況是存在的。但是目前價(jià)格沒有出現(xiàn)上漲，原因就是人們的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了改變，有一半以上的人已經(jīng)開始觀望。如果政策一旦不能持續(xù)，或者是執(zhí)行不到位，這種觀望情緒就會(huì)消失，之前被壓抑住的需求就會(huì)釋放出來(lái)。顧云昌告訴記者，如果沒有樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，目前還會(huì)處于供不應(yīng)求階段，即便投資性需求得到抑制，自住性需求包括改善性需求到目前為止依然比較旺盛，市場(chǎng)能否達(dá)到供需平衡也很難說。而苑德軍則認(rèn)為，目前面臨的一個(gè)問題是，地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策寬嚴(yán)程度存在差別。他認(rèn)為，必須保持政策的統(tǒng)一性，不應(yīng)各行其是。

近日，中國(guó)指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)顯示，2009年中國(guó)60個(gè)主要城市中多數(shù)城市土地出讓金收入增長(zhǎng)超過了100％，地方政府土地出讓金收益大幅提高。地方政府被認(rèn)為是高房?jī)r(jià)的推手。土地出讓金是地方政府的"財(cái)政"，在現(xiàn)有的考核體系下，以房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為地方官員自然而然的選擇。

經(jīng)濟(jì)利益面前，一些地方政府對(duì)樓市的調(diào)控力度有所差別。北京的地方版"國(guó)十條"中提出，本地居民以家庭為單位，每戶只能購(gòu)購(gòu)一套商品房。為了打擊炒房，北京市還對(duì)個(gè)人出售住房征以重稅。而除北京外，其它城市的調(diào)控措施卻略顯"溫和"，個(gè)別城市甚至提出不會(huì)對(duì)購(gòu)購(gòu)第三套房加以限制。作為樓市領(lǐng)跑者之一的深圳，新出臺(tái)的樓市新政更是對(duì)"一戶一房"限購(gòu)令沒有涉及。

就在地方配套調(diào)控措施多以"溫和"面目出現(xiàn)時(shí)，關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控"軟著陸"甚至收手的聲音四起，但隨著近日國(guó)稅總局對(duì)加強(qiáng)土地增值稅清算與預(yù)征通知的出臺(tái)以及三部委對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范文件的頒布，房地產(chǎn)調(diào)控政策"繼續(xù)加碼"得到市場(chǎng)共識(shí)。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這些配套政策的陸續(xù)出臺(tái)，也澄清了此前市場(chǎng)輿論對(duì)部分政策的誤讀，進(jìn)一步提高了調(diào)控決心沒有松動(dòng)的市場(chǎng)預(yù)期，調(diào)控依然在收緊的軌道上進(jìn)行。對(duì)于未來(lái)政策，陳國(guó)強(qiáng)表示，未來(lái)不一定需要出臺(tái)新的更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如果前期出臺(tái)的相關(guān)政策能夠從嚴(yán)執(zhí)行、加大落實(shí)力度，足以能夠改變部分地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)仍然觀望的僥幸心態(tài)，對(duì)遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲真正起到作用。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅應(yīng)解決短期矛盾，更需化解長(zhǎng)期隱患，而這需要長(zhǎng)期制度性建設(shè)舉措。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控，目的不應(yīng)局限于打壓畸高房?jī)r(jià)，而應(yīng)徹底改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，終結(jié)完全依賴市場(chǎng)解決住房問題的局面。

　(作者：楊洋 趙洋)