樓市調(diào)整的量變

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息監(jiān)測(cè)，福州、廈門和珠三角地區(qū)的“金九”銷售預(yù)期已經(jīng)落空。其中下降幅度的要數(shù)廣州，９月份，廣州樓市新建商品住宅數(shù)成交量?jī)H有４６００多套，比今年６月份８０００多套的簽約量下降了４２．１７％。

樓市調(diào)整的量變，實(shí)際上從７月份已經(jīng)開(kāi)始。７月，北京、上海、深圳、廣州４個(gè)一線城市成交量頭次出現(xiàn)集體性的回落。８月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)許多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量繼續(xù)下滑，而價(jià)格依然堅(jiān)挺向上。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息監(jiān)測(cè)顯示，“金九”月，北京、福州等部分城市甚至出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的情況；受其監(jiān)測(cè)的３０個(gè)城市中，“銀十”前景尚不明朗。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹認(rèn)為，今年上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“漲情”表明，國(guó)家保增長(zhǎng)的政策效應(yīng)明顯。

金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示，今年上半年，寬信貸和低利率的政策刺激，投資性需求釋放，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)、地價(jià)互推上漲。下半年，隨著二套房貸政策全面收緊以及嚴(yán)打“捂盤(pán)”“囤地”等措施出臺(tái)，政策逐步由“寬松”轉(zhuǎn)為“中性”期。如果通脹步伐加快或銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)加大，將直接導(dǎo)致政策迅速收緊，再次加大市場(chǎng)持幣觀望。

長(zhǎng)期制度建設(shè)不足

秦虹說(shuō)，受２００７年底出臺(tái)的金融調(diào)控政策影響，２００８年全國(guó)商品住宅銷量同比下降了２０％，東部大城市同比降幅更達(dá)４０％左右。盡管如此，２００８年全國(guó)商品住宅銷量仍達(dá)６億平方米，比２００７年之前的任何一年都要高。這表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)１０多年的發(fā)展后，已進(jìn)入穩(wěn)定勻速的增長(zhǎng)期。

“穩(wěn)定勻速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有長(zhǎng)期制度建設(shè)作為保障，但是，目前我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期制度建設(shè)方面不足?！鼻睾缯J(rèn)為。

秦虹、福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠等專家認(rèn)為，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)期制度建設(shè)須包含的主要內(nèi)容為：完善住房保障制度，使低收入家庭免受市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)；完善調(diào)控市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段；完善房地產(chǎn)金融制度，控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制等。

須建立成熟理性的定價(jià)機(jī)制

專家建議，為確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，當(dāng)前應(yīng)亟待推進(jìn)長(zhǎng)期制度建設(shè)。

頭先，要對(duì)住房保障政策的制定實(shí)施提供有力的制度保證。目前，各地政府在加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)的實(shí)踐中，缺乏立法保障存在許多弊端；其次，完善調(diào)控市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段，特別要改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理；第三，完善房地產(chǎn)金融制度，須從房地產(chǎn)投資金融創(chuàng)新做起。近年來(lái)，炒房等投機(jī)行為屢屢導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)投資缺少必要的投資金融品種；第四，建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制。

破除樓市定價(jià)積弊，促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展，須建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制。房地產(chǎn)行政主管部門必須要對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)合理的測(cè)算，作為市場(chǎng)定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)定價(jià)監(jiān)督和管理。開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)定價(jià)上必須要給后市留有余地，絕不能以追求暴利為目標(biāo)，而是依靠產(chǎn)品的多元化創(chuàng)新，能在價(jià)格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)間達(dá)成一個(gè)平衡，以業(yè)態(tài)的多元化換取房?jī)r(jià)持續(xù)發(fā)展的空間。

(作者：來(lái)建強(qiáng))