自國(guó)務(wù)院5月25日公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”以來(lái)，物業(yè)稅成了廣受關(guān)注的話題。而在歷經(jīng)一個(gè)月的時(shí)間之后，這一輪關(guān)于物業(yè)稅的討論、爭(zhēng)論仍未停止。但在這當(dāng)中，有一種觀點(diǎn)逐漸贏得越來(lái)越多的認(rèn)可，那就是——

“研究物業(yè)稅的開征，只是深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的一項(xiàng)一般性安排。”6月25日，在新視角經(jīng)濟(jì)學(xué)人論壇上，財(cái)政部財(cái)科所研究員孫鋼這樣說(shuō)。孫鋼介紹說(shuō)，《意見》中安排了多項(xiàng)工作，具體到有關(guān)財(cái)稅體制改革方面，研究開征物業(yè)稅也只是六項(xiàng)稅制改革工作之一。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)《意見》，“開征物業(yè)稅還只處于研究階段，大可不必過(guò)早擔(dān)心?！倍凇兑庖姟饭己?，社會(huì)各界人士也都積極介入物業(yè)稅的“研究”和討論，其中不乏不同觀點(diǎn)的強(qiáng)烈碰撞。

物業(yè)稅該不該征？

觀點(diǎn)一：該征

國(guó)務(wù)院《意見》出臺(tái)后不久，6月8日，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在博客中明確表示，贊成開征物業(yè)稅。任志強(qiáng)認(rèn)為，征收物業(yè)稅較終能給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與農(nóng)村的加速城市化打開一個(gè)突破口，會(huì)讓中國(guó)遠(yuǎn)比今天更強(qiáng)大。

支持開征物業(yè)稅的房產(chǎn)商并非任志強(qiáng)一個(gè)。SOHO中國(guó)主席潘石屹此前對(duì)媒體表示，“要讓房子這種資源被充分利用起來(lái)，不僅要收房屋的空置稅，還應(yīng)對(duì)所有擁有房子的人征收適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)稅，而且要減少流通環(huán)節(jié)的稅。” 潘石屹認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)的存量很大，土地存量多，在建工程存量多，建好的商品房存量也很多，所以，對(duì)房地產(chǎn)的政策要促進(jìn)消化存量，刺激消費(fèi)，而不是再給開發(fā)商過(guò)多的貸款，讓他們?nèi)ドa(chǎn)。作為地方政府，不能只靠賣地來(lái)保持財(cái)政的持續(xù)增長(zhǎng)，地賣完了還得出臺(tái)物業(yè)稅，雖然現(xiàn)在有很多困難，但還是應(yīng)征收。

和潘石屹觀點(diǎn)相呼應(yīng)，《財(cái)經(jīng)》雜志頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)表示，物業(yè)稅應(yīng)該征，這是多數(shù)國(guó)家的普遍做法。一個(gè)重要原因即為，征收物業(yè)稅，是有效調(diào)整地方政府激勵(lì)機(jī)制的重要方面。而當(dāng)下的情況是，因?yàn)楝F(xiàn)行的土地出讓政策，地方政府的激勵(lì)機(jī)制扭曲了。地方政府過(guò)度依賴土地出讓制度，而忽視其他鼓勵(lì)消費(fèi)、刺激經(jīng)濟(jì)的政策。物業(yè)稅開征后，可以推動(dòng)地方政府更平衡地注重各種經(jīng)濟(jì)政策的運(yùn)用。

日前，中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富在媒體上表示，從發(fā)展方向看，物業(yè)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的重要地方稅種，應(yīng)該征收，而且越早越好。

觀點(diǎn)二：不該征

“國(guó)外都征物業(yè)稅，并不表明我國(guó)也要征物業(yè)稅?！?6月25日，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)金融研究副理事長(zhǎng)張輝在新視角經(jīng)濟(jì)學(xué)人論壇上指出，我國(guó)目前不具備征收物業(yè)稅的條件。張輝認(rèn)為，西方發(fā)達(dá)國(guó)家和東亞新興經(jīng)濟(jì)體開征物業(yè)稅都是在完成國(guó)家工業(yè)化之后，而我國(guó)工業(yè)化程度與這些國(guó)家相比相去甚遠(yuǎn)?！艾F(xiàn)在征收物業(yè)稅，只會(huì)增加老百姓的負(fù)擔(dān)，而不能達(dá)到影響房?jī)r(jià)和市場(chǎng)的預(yù)期目的。”

評(píng)論家時(shí)寒冰也用“深為憂慮”來(lái)表達(dá)自己對(duì)物業(yè)稅的看法。時(shí)寒冰說(shuō)，現(xiàn)在的商品房都由開發(fā)商一次性繳納了70年的土地出讓金，這些土地出讓金被納入房?jī)r(jià)后又轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。而物業(yè)稅的一個(gè)作用就是把土地出讓金由一次性交納分?jǐn)偝晌磥?lái)若干年分別繳納。既然購(gòu)房人已經(jīng)一次性繳納了70年的土地出讓金，如果把這部分民眾已經(jīng)繳納過(guò)的土地出讓金轉(zhuǎn)化到物業(yè)稅中，就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅，加重民眾的負(fù)擔(dān)。如果物業(yè)稅的開征加重了民眾的負(fù)擔(dān)，稅收的設(shè)計(jì)就“跑偏”了。

觀點(diǎn)三：目前不具備征收條件

“物業(yè)稅的基本功能不僅能夠增加政府財(cái)政收入，改變政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，而且也是調(diào)節(jié)居民收入分配的主要方式。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容日前在媒體撰文認(rèn)可物業(yè)稅開征的意義，但同時(shí)表示“中國(guó)還沒(méi)有征收房地產(chǎn)物業(yè)稅的條件”，這正是造成征收政策遲遲無(wú)法出臺(tái)的根本原因。

易憲容認(rèn)為，開征物業(yè)稅需要具備四項(xiàng)基礎(chǔ)條件，一是翔實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，二是用科學(xué)方法或市場(chǎng)方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)，三是政府的稅收征管能力，四是要有嚴(yán)格細(xì)化、科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。但就目前的情況來(lái)看，中國(guó)還不具備這些條件，即使開征也可能是一種不公平公正的稅收。

“公民納稅意識(shí)薄弱，現(xiàn)在的房產(chǎn)擁有人很多并不富裕，稅基難以確定，這三方面因素決定了物業(yè)稅不具備征收條件?！北本┓康禺a(chǎn)投資人舒可心在接受我們采訪時(shí)也表示。

復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究主任謝百三撰文稱，在目前情況下貿(mào)然開征物業(yè)稅，難度很大，甚至?xí)斐缮鐣?huì)問(wèn)題。頭先，稅法應(yīng)是全國(guó)統(tǒng)一的。若征物業(yè)稅，則面臨東西部農(nóng)村住房差異很大，是否都要征稅，是否會(huì)加重西部農(nóng)民負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。其次，即使僅在城市征物業(yè)稅，因?yàn)槌鞘凶》克讲町惡艽?，征稅?biāo)準(zhǔn)難以確定。

謝百三認(rèn)為，假定政府規(guī)定套房必須征物業(yè)稅，第三套更要征稅，為了避稅，為了給小孩留下房子，一定會(huì)有幾十萬(wàn)乃至幾百萬(wàn)個(gè)家庭鬧假離婚，造成離異后的戶均住房低于征稅點(diǎn)。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華近期對(duì)媒體表示“現(xiàn)在談開征物業(yè)稅沒(méi)有意義”。印堃華說(shuō)，盡管從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，是必然要征收的，但現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到談具體實(shí)施的地步。印堃華認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅本質(zhì)上是“富人稅”，只有等我國(guó)的中產(chǎn)已經(jīng)成長(zhǎng)為社會(huì)主流之后，才有可能實(shí)施征收物業(yè)稅。而這段等待的時(shí)間，可能是二十年，也可能是三十年，完全取決于社會(huì)發(fā)展的速度。目前我國(guó)發(fā)展?fàn)顩r不具備征收物業(yè)稅的條件。

此外，一些人士也持有“經(jīng)濟(jì)低迷期不應(yīng)該征收物業(yè)稅”的觀點(diǎn)。今年早些時(shí)候，中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一表示，“在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷的時(shí)候，市場(chǎng)主要應(yīng)該消化存量，物業(yè)稅出臺(tái)時(shí)機(jī)值得研究。”朱中一說(shuō)，如果在2007年開征物業(yè)稅，對(duì)于抑制當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資、投機(jī)過(guò)熱無(wú)疑會(huì)起到一定的作用，而現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)已比較少，購(gòu)房者觀望，需要刺激消費(fèi)。在他看來(lái)，目前開征物業(yè)稅值得商榷。天津財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)科頭席教授李煒光也認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，不應(yīng)該再增加稅種。

物業(yè)稅什么時(shí)候能開征？

觀點(diǎn)一：盡快開征

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開發(fā)在接受媒體采訪時(shí)表示，“物業(yè)”這個(gè)概念模糊，“不動(dòng)產(chǎn)稅”這種提法不夠科學(xué)、精準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)更名為“土地資源占有調(diào)節(jié)稅”。李開發(fā)認(rèn)為，住房的價(jià)格其實(shí)并不是住房本身的價(jià)格，是住房所占有的公共資源的價(jià)格。有的地段房子之所以值錢，是因?yàn)檫@些地段有利于人們生活的**、商業(yè)、銀行、醫(yī)療、學(xué)校等資源。城市越大，占有的公共資源越多。國(guó)家要通過(guò)“土地資源占有調(diào)節(jié)稅”使得資源在社會(huì)上公平、均勻分布，不能讓少量人占有過(guò)多的社會(huì)資源?！巴恋刭Y源占用調(diào)節(jié)稅”對(duì)個(gè)人持有多套住房，不管是對(duì)商業(yè)性住房的房屋還是住宅房屋來(lái)說(shuō)，實(shí)際上都是一種制約。

復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究主任尹伯成日前表示，支持物業(yè)稅今年年底開始試點(diǎn)。尹伯成認(rèn)為，作為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一種有力措施，開征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)趕早不趕晚。尹伯成說(shuō)，盡管確實(shí)面臨許多實(shí)際困難，但是政府完全可以找一兩個(gè)城市進(jìn)行實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)，由易及難、由點(diǎn)到面，一面摸索和積累經(jīng)驗(yàn)，一面也是對(duì)房市投機(jī)者發(fā)出一個(gè)有力的信號(hào)，這將對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大的積極作用。

觀點(diǎn)二：設(shè)定開征時(shí)間表，給市場(chǎng)一個(gè)預(yù)期

“物業(yè)稅的開征可以設(shè)立一個(gè)時(shí)間表，這樣的好處是可以給市場(chǎng)一個(gè)比較穩(wěn)定的預(yù)期?！?沈明高認(rèn)為，物業(yè)稅的開征沒(méi)有較好的時(shí)機(jī)，當(dāng)然也不是越快越好。沈明高說(shuō)，比如明確五年之后開始征收，這也就給了政府和市場(chǎng)一個(gè)準(zhǔn)備期。政府就要從現(xiàn)在開始規(guī)劃，準(zhǔn)備好充分的前期工作，如用兩年左右的時(shí)間評(píng)估全國(guó)的房產(chǎn)價(jià)值，建立全國(guó)房產(chǎn)房?jī)r(jià)的信息庫(kù)；然后進(jìn)行物業(yè)稅征收試運(yùn)行。與此同時(shí)，市場(chǎng)也能夠?qū)ξ飿I(yè)稅有一個(gè)預(yù)期和適應(yīng)的過(guò)程。

針對(duì)幾年來(lái)物業(yè)稅話題的潮起潮落，沈明高提醒說(shuō)：“市場(chǎng)是有預(yù)期的動(dòng)物，宏觀政策要有可信度，說(shuō)什么做什么，如果只是時(shí)不時(shí)提提，次數(shù)多了，市場(chǎng)對(duì)有關(guān)政策信號(hào)的反映就會(huì)麻木?！?p>觀點(diǎn)三：開征物業(yè)稅要有好時(shí)機(jī)和好方案

對(duì)于開征物業(yè)稅的時(shí)間問(wèn)題，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究主任董藩認(rèn)為，由于從2007年至今，政府以及相關(guān)部門投入到這項(xiàng)工作中的精力很有限，商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)稅“十一五”期間也很難推出，再推后三四年也正常。至于對(duì)住宅征收物業(yè)稅，可能是十年后甚至更遙遠(yuǎn)的事情。他認(rèn)為，征收物業(yè)稅比辦一屆奧運(yùn)會(huì)要復(fù)雜得多，費(fèi)勁得多，要讓83%擁有私宅的家庭向政府大額繳稅，不可能沒(méi)有抵觸情緒。

無(wú)獨(dú)有偶，舒可心在接受采訪時(shí)也表示，“物業(yè)稅的征收很重要，更重要的是時(shí)機(jī)和方案?！?舒可心解釋說(shuō)，我國(guó)還缺少公民納稅的習(xí)慣?，F(xiàn)在的繳稅都是流轉(zhuǎn)過(guò)程中，“不繳稅就無(wú)法辦理過(guò)戶”，這種方式的潛臺(tái)詞是“不給錢，你就辦不成事。想辦成事，就得交錢”，而不是“應(yīng)該盡公民的納稅義務(wù)”。即便像個(gè)人所得稅，也是由單位發(fā)工資的時(shí)候代扣代繳。而物業(yè)稅，則是一種完全不同的征繳模式——要納稅義務(wù)人把已經(jīng)放進(jìn)口袋的錢再拿出來(lái)，就像現(xiàn)在交物業(yè)費(fèi)水電暖氣費(fèi)一樣，物業(yè)稅的征收也會(huì)遇到各種技術(shù)性問(wèn)題，如征收物業(yè)稅的現(xiàn)金成本和社會(huì)成本高昂，物業(yè)稅的拖欠?！叭绻麤](méi)有一個(gè)切實(shí)可行的方案，物業(yè)稅不可避免會(huì)遇到各種逃稅或納稅人與公務(wù)員之間的‘折扣’的行為。這將使政府處在強(qiáng)力征稅或眼看逃稅者越來(lái)越多的兩難境地。”舒可心說(shuō)。

孫鋼也認(rèn)為，開征物業(yè)稅要解決好是一步走還是分步走的問(wèn)題?！叭绻且徊降轿?，則要考慮房產(chǎn)不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同用途，房產(chǎn)所有人收入水平等各種問(wèn)題，制定一個(gè)科學(xué)合理的稅制結(jié)構(gòu)，難度很大。如果是分步走，則要頭先合并現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)，然后逐步展開。這就需要確定合并范圍是否包括房產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)全部費(fèi)用?！?p>“哪些征稅，哪些不征？哪些先征，哪些后征？稅基稅率如何確定？房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的專業(yè)水平能否滿足需要？納稅人如何與房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)接，如何保護(hù)他們的表達(dá)權(quán)利？如何盡量減少避稅？這些都是一個(gè)科學(xué)的征稅方案需要考慮的問(wèn)題。”許多專家學(xué)者也都建議，征稅方案應(yīng)該考慮先從別墅和住房開始，然后試點(diǎn)，同時(shí)要

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