自國務院5月25日公布《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，提出“深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅”以來，物業(yè)稅成了廣受關注的話題。而在歷經(jīng)一個月的時間之后，這一輪關于物業(yè)稅的討論、爭論仍未停止。但在這當中，有一種觀點逐漸贏得越來越多的認可，那就是——

“研究物業(yè)稅的開征，只是深化經(jīng)濟體制改革工作的一項一般性安排?！?月25日，在新視角經(jīng)濟學人論壇上，財政部財科所研究員孫鋼這樣說。孫鋼介紹說，《意見》中安排了多項工作，具體到有關財稅體制改革方面，研究開征物業(yè)稅也只是六項稅制改革工作之一。

有業(yè)內人士認為，根據(jù)《意見》，“開征物業(yè)稅還只處于研究階段，大可不必過早擔心?！倍凇兑庖姟饭己?，社會各界人士也都積極介入物業(yè)稅的“研究”和討論，其中不乏不同觀點的強烈碰撞。

物業(yè)稅該不該征？

觀點一：該征

國務院《意見》出臺后不久，6月8日，北京華遠集團總裁任志強在博客中明確表示，贊成開征物業(yè)稅。任志強認為，征收物業(yè)稅較終能給中國的經(jīng)濟與農村的加速城市化打開一個突破口，會讓中國遠比今天更強大。

支持開征物業(yè)稅的房產商并非任志強一個。SOHO中國主席潘石屹此前對媒體表示，“要讓房子這種資源被充分利用起來，不僅要收房屋的空置稅，還應對所有擁有房子的人征收適當?shù)奈飿I(yè)稅，而且要減少流通環(huán)節(jié)的稅。” 潘石屹認為，目前中國房地產的存量很大，土地存量多，在建工程存量多，建好的商品房存量也很多，所以，對房地產的政策要促進消化存量，刺激消費，而不是再給開發(fā)商過多的貸款，讓他們去生產。作為地方政府，不能只靠賣地來保持財政的持續(xù)增長，地賣完了還得出臺物業(yè)稅，雖然現(xiàn)在有很多困難，但還是應征收。

和潘石屹觀點相呼應，《財經(jīng)》雜志頭席經(jīng)濟學家沈明高在接受《廣廈時代》采訪時表示，物業(yè)稅應該征，這是多數(shù)國家的普遍做法。一個重要原因即為，征收物業(yè)稅，是有效調整地方政府激勵機制的重要方面。而當下的情況是，因為現(xiàn)行的土地出讓政策，地方政府的激勵機制扭曲了。地方政府過度依賴土地出讓制度，而忽視其他鼓勵消費、刺激經(jīng)濟的政策。物業(yè)稅開征后，可以推動地方政府更平衡地注重各種經(jīng)濟政策的運用。

日前，中國人民大學財政金融學院教授安體富在媒體上表示，從發(fā)展方向看，物業(yè)稅作為房地產保有環(huán)節(jié)的重要地方稅種，應該征收，而且越早越好。

觀點二：不該征

“國外都征物業(yè)稅，并不表明我國也要征物業(yè)稅?！?6月25日，北京大學經(jīng)濟研究所房地產金融研究副理事長張輝在新視角經(jīng)濟學人論壇上指出，我國目前不具備征收物業(yè)稅的條件。張輝認為，西方發(fā)達國家和東亞新興經(jīng)濟體開征物業(yè)稅都是在完成國家工業(yè)化之后，而我國工業(yè)化程度與這些國家相比相去甚遠。“現(xiàn)在征收物業(yè)稅，只會增加老百姓的負擔，而不能達到影響房價和市場的預期目的。”

評論家時寒冰也用“深為憂慮”來表達自己對物業(yè)稅的看法。時寒冰說，現(xiàn)在的商品房都由開發(fā)商一次性繳納了70年的土地出讓金，這些土地出讓金被納入房價后又轉嫁到了購房者身上。而物業(yè)稅的一個作用就是把土地出讓金由一次性交納分攤成未來若干年分別繳納。既然購房人已經(jīng)一次性繳納了70年的土地出讓金，如果把這部分民眾已經(jīng)繳納過的土地出讓金轉化到物業(yè)稅中，就會出現(xiàn)重復征稅，加重民眾的負擔。如果物業(yè)稅的開征加重了民眾的負擔，稅收的設計就“跑偏”了。

觀點三：目前不具備征收條件

“物業(yè)稅的基本功能不僅能夠增加政府財政收入，改變政府財政收入結構，而且也是調節(jié)居民收入分配的主要方式。”中國社會科學院金融研究所研究員易憲容日前在媒體撰文認可物業(yè)稅開征的意義，但同時表示“中國還沒有征收房地產物業(yè)稅的條件”，這正是造成征收政策遲遲無法出臺的根本原因。

易憲容認為，開征物業(yè)稅需要具備四項基礎條件，一是翔實的不動產登記資料，二是用科學方法或市場方式對房地產進行低成本估價，三是政府的稅收征管能力，四是要有嚴格細化、科學規(guī)范的征收規(guī)則。但就目前的情況來看，中國還不具備這些條件，即使開征也可能是一種不公平公正的稅收。

“公民納稅意識薄弱，現(xiàn)在的房產擁有人很多并不富裕，稅基難以確定，這三方面因素決定了物業(yè)稅不具備征收條件?！北本┓康禺a投資人舒可心在接受我們采訪時也表示。

復旦大學金融與資本市場研究主任謝百三撰文稱，在目前情況下貿然開征物業(yè)稅，難度很大，甚至會造成社會問題。頭先，稅法應是全國統(tǒng)一的。若征物業(yè)稅，則面臨東西部農村住房差異很大，是否都要征稅，是否會加重西部農民負擔的問題。其次，即使僅在城市征物業(yè)稅，因為城市住房水平差異很大，征稅標準難以確定。

謝百三認為，假定政府規(guī)定套房必須征物業(yè)稅，第三套更要征稅，為了避稅，為了給小孩留下房子，一定會有幾十萬乃至幾百萬個家庭鬧假離婚，造成離異后的戶均住房低于征稅點。

上海財經(jīng)大學教授、上海市房產經(jīng)濟學會副會長印堃華近期對媒體表示“現(xiàn)在談開征物業(yè)稅沒有意義”。印堃華說，盡管從長遠來看，物業(yè)稅作為一種財產稅，是必然要征收的，但現(xiàn)在還遠遠沒有到談具體實施的地步。印堃華認為財產稅本質上是“富人稅”，只有等我國的中產已經(jīng)成長為社會主流之后，才有可能實施征收物業(yè)稅。而這段等待的時間，可能是二十年，也可能是三十年，完全取決于社會發(fā)展的速度。目前我國發(fā)展狀況不具備征收物業(yè)稅的條件。

此外，一些人士也持有“經(jīng)濟低迷期不應該征收物業(yè)稅”的觀點。今年早些時候，中國房協(xié)副會長兼秘書長朱中一表示，“在房地產市場比較低迷的時候，市場主要應該消化存量，物業(yè)稅出臺時機值得研究?！敝熘幸徽f，如果在2007年開征物業(yè)稅，對于抑制當時房地產投資、投機過熱無疑會起到一定的作用，而現(xiàn)在房地產市場投資投機已比較少，購房者觀望，需要刺激消費。在他看來，目前開征物業(yè)稅值得商榷。天津財經(jīng)大學財政學科頭席教授李煒光也認為，在當前的經(jīng)濟形勢下，不應該再增加稅種。

物業(yè)稅什么時候能開征？

觀點一：盡快開征

經(jīng)濟學家李開發(fā)在接受媒體采訪時表示，“物業(yè)”這個概念模糊，“不動產稅”這種提法不夠科學、精準，應當更名為“土地資源占有調節(jié)稅”。李開發(fā)認為，住房的價格其實并不是住房本身的價格，是住房所占有的公共資源的價格。有的地段房子之所以值錢，是因為這些地段有利于人們生活的**、商業(yè)、銀行、醫(yī)療、學校等資源。城市越大，占有的公共資源越多。國家要通過“土地資源占有調節(jié)稅”使得資源在社會上公平、均勻分布，不能讓少量人占有過多的社會資源?！巴恋刭Y源占用調節(jié)稅”對個人持有多套住房，不管是對商業(yè)性住房的房屋還是住宅房屋來說，實際上都是一種制約。

復旦大學經(jīng)濟學院教授、房地產研究主任尹伯成日前表示，支持物業(yè)稅今年年底開始試點。尹伯成認為，作為穩(wěn)定房價的一種有力措施，開征物業(yè)稅應當趕早不趕晚。尹伯成說，盡管確實面臨許多實際困難，但是政府完全可以找一兩個城市進行實轉試點，由易及難、由點到面，一面摸索和積累經(jīng)驗，一面也是對房市投機者發(fā)出一個有力的信號，這將對穩(wěn)定房價產生很大的積極作用。

觀點二：設定開征時間表，給市場一個預期

“物業(yè)稅的開征可以設立一個時間表，這樣的好處是可以給市場一個比較穩(wěn)定的預期?！?沈明高認為，物業(yè)稅的開征沒有較好的時機，當然也不是越快越好。沈明高說，比如明確五年之后開始征收，這也就給了政府和市場一個準備期。政府就要從現(xiàn)在開始規(guī)劃，準備好充分的前期工作，如用兩年左右的時間評估全國的房產價值，建立全國房產房價的信息庫；然后進行物業(yè)稅征收試運行。與此同時，市場也能夠對物業(yè)稅有一個預期和適應的過程。

針對幾年來物業(yè)稅話題的潮起潮落，沈明高提醒說：“市場是有預期的動物，宏觀政策要有可信度，說什么做什么，如果只是時不時提提，次數(shù)多了，市場對有關政策信號的反映就會麻木。”

觀點三：開征物業(yè)稅要有好時機和好方案

對于開征物業(yè)稅的時間問題，北京師范大學房地產研究主任董藩認為，由于從2007年至今，政府以及相關部門投入到這項工作中的精力很有限，商業(yè)項目的物業(yè)稅“十一五”期間也很難推出，再推后三四年也正常。至于對住宅征收物業(yè)稅，可能是十年后甚至更遙遠的事情。他認為，征收物業(yè)稅比辦一屆奧運會要復雜得多，費勁得多，要讓83%擁有私宅的家庭向政府大額繳稅，不可能沒有抵觸情緒。

無獨有偶，舒可心在接受采訪時也表示，“物業(yè)稅的征收很重要，更重要的是時機和方案。” 舒可心解釋說，我國還缺少公民納稅的習慣?，F(xiàn)在的繳稅都是流轉過程中，“不繳稅就無法辦理過戶”，這種方式的潛臺詞是“不給錢，你就辦不成事。想辦成事，就得交錢”，而不是“應該盡公民的納稅義務”。即便像個人所得稅，也是由單位發(fā)工資的時候代扣代繳。而物業(yè)稅，則是一種完全不同的征繳模式——要納稅義務人把已經(jīng)放進口袋的錢再拿出來，就像現(xiàn)在交物業(yè)費水電暖氣費一樣，物業(yè)稅的征收也會遇到各種技術性問題，如征收物業(yè)稅的現(xiàn)金成本和社會成本高昂，物業(yè)稅的拖欠。“如果沒有一個切實可行的方案，物業(yè)稅不可避免會遇到各種逃稅或納稅人與公務員之間的‘折扣’的行為。這將使政府處在強力征稅或眼看逃稅者越來越多的兩難境地。”舒可心說。

孫鋼也認為，開征物業(yè)稅要解決好是一步走還是分步走的問題。“如果是一步到位，則要考慮房產不同產權性質、不同用途，房產所有人收入水平等各種問題，制定一個科學合理的稅制結構，難度很大。如果是分步走，則要頭先合并現(xiàn)有房地產稅費，然后逐步展開。這就需要確定合并范圍是否包括房產保有和交易環(huán)節(jié)全部費用?！?p>“哪些征稅，哪些不征？哪些先征，哪些后征？稅基稅率如何確定？房產評估行業(yè)的專業(yè)水平能否滿足需要？納稅人如何與房產評估機構對接，如何保護他們的表達權利？如何盡量減少避稅？這些都是一個科學的征稅方案需要考慮的問題。”許多專家學者也都建議，征稅方案應該考慮先從別墅和住房開始，然后試點，同時要

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