較直接的一個(gè)問(wèn)題是，物業(yè)稅根據(jù)什么來(lái)征收？有人建議，根據(jù)住房面積來(lái)征收，住房面積越大，承擔(dān)的物業(yè)稅越多，這聽(tīng)起來(lái)似乎合情合理。但如果據(jù)此征收，一套位于城市四環(huán)外的120平方米的住房，要比一套位居市的80平方米小戶型住房多交50%的物業(yè)稅，但是，位于市的小戶型住房售價(jià)可能比四環(huán)外的120平方米住房還要高出許多，僅以面積來(lái)計(jì)算稅負(fù)是否公平？畢竟，住在四環(huán)外的人所承擔(dān)的交通成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住在市的人。另外，兩個(gè)擁有同樣住房面積的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五、六口人，僅以面積計(jì)算因素來(lái)計(jì)征物業(yè)稅顯然也不盡合理。

實(shí)際上，世界上那些已經(jīng)征收物業(yè)稅的國(guó)家，鮮有以面積為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)征的，更多的是把房產(chǎn)和土地的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。這是由物業(yè)稅的性質(zhì)決定的。許多人所理解的物業(yè)稅一般指的就是稅種，但確切地說(shuō)，物業(yè)稅并不是一個(gè)具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個(gè)類別，因此，物業(yè)稅本身又稱財(cái)產(chǎn)稅。一般而言，開(kāi)征物業(yè)稅的目的是為了實(shí)現(xiàn)公平，其原理是：當(dāng)納稅人缺乏負(fù)擔(dān)物業(yè)稅能力的時(shí)候，那可能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到有納稅能力者的手里，從而，有利于提高房產(chǎn)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。

因此，物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，國(guó)際上通行的做法是依據(jù)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值而不是面積。當(dāng)然，也有一些與眾不同的做法，比如，美國(guó)加州就是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)獲得的成本征稅。但是，無(wú)論那種計(jì)算方式，都有一個(gè)核心，即房產(chǎn)的價(jià)值(包括市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值兩種)。這是大多數(shù)已經(jīng)開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家普遍的做法，我國(guó)估計(jì)也會(huì)采用這種國(guó)際上通行的方式，問(wèn)題在于，市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估計(jì)算出來(lái)的，而恰恰在這至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)上，暴露出我國(guó)的一大軟肋———缺乏明晰的產(chǎn)權(quán)制度。

無(wú)論從物業(yè)稅的納稅主體，還是具體稅種安排來(lái)看，都需要明晰健全的產(chǎn)權(quán)制度做基礎(chǔ)。中國(guó)政法大學(xué)校長(zhǎng)助理、民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長(zhǎng)王衛(wèi)國(guó)教授就建議說(shuō)，物權(quán)法出臺(tái)后還急需制訂一系列相關(guān)法律法規(guī)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記制度等亟待確立，否則房屋的產(chǎn)權(quán)不明確，開(kāi)征物業(yè)稅就會(huì)成為空中樓閣。從這個(gè)角度說(shuō)，盡快健全產(chǎn)權(quán)制度，為今后出臺(tái)物業(yè)稅就顯得十分重要。

顯然，開(kāi)征物業(yè)稅頭先需要從法律層面打好基礎(chǔ)，而立法并非一朝一夕就能完成的，顯然，物業(yè)稅的開(kāi)征急不得。

事實(shí)上，即使物業(yè)稅有了健全的產(chǎn)權(quán)制度作為基礎(chǔ)，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估依然是一大難題。開(kāi)征物業(yè)稅，必須制定出一個(gè)明確的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，然后，由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。世界上許多開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家，都單獨(dú)設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估部門。但是，這種模式我們能夠直接復(fù)制過(guò)來(lái)嗎？需要成立一個(gè)多大規(guī)模的評(píng)估機(jī)構(gòu)才能完成這一使命？

除此之外，還將面臨著一系列非常復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：復(fù)雜評(píng)估的部門能夠做到公平評(píng)估嗎？如何防止評(píng)估人員利用權(quán)力尋租？倘若稅務(wù)部門為了超額完成自身任務(wù)，會(huì)不會(huì)借評(píng)估之機(jī)增加民眾的負(fù)擔(dān)？在房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估過(guò)程中，如果耗費(fèi)的成本過(guò)高怎么辦？公眾如果對(duì)評(píng)估結(jié)果不認(rèn)可怎么辦？采取何種救濟(jì)機(jī)制讓這些人的利益訴求得到滿足，使其渴望的公平得到保障？

還有，評(píng)估過(guò)程中的價(jià)格變化如何應(yīng)對(duì)？以深圳為例，五個(gè)月前評(píng)估的房屋價(jià)值已經(jīng)升值了50%以上，后期參與評(píng)估的顯然要吃虧。這一系列的問(wèn)題都是我國(guó)不得不面對(duì)的，而且，有一部分問(wèn)題在短時(shí)間內(nèi)還很難解決。

另外，物業(yè)稅的開(kāi)征與房?jī)r(jià)之間并未直接聯(lián)系，兩者甚至處于完全不同的領(lǐng)域，前者屬于公共財(cái)政的范疇，而后者屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇，相差甚遠(yuǎn)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅針對(duì)抑制房?jī)r(jià)的設(shè)計(jì)本身而言，就與物業(yè)稅的本質(zhì)特征相背離。因此，物業(yè)稅的開(kāi)征不能急功近利，不能因?yàn)橐种品績(jī)r(jià)的緊迫性就放松對(duì)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作的要求。

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