經(jīng)常陪客戶來辦理過戶的房產(chǎn)中介老馮告訴記者，去年樓市低迷，過戶大廳也比前幾年冷清許多。“從1月份開始，購(gòu)二手房的人明顯多起來了，現(xiàn)在這場(chǎng)面跟2007年下半年較火爆的時(shí)候差不多?！崩像T本人的業(yè)績(jī)也比去年大有起色，“春節(jié)以后一個(gè)多月，已經(jīng)賣了4套二手房?！?

今年一季度，北京住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)回升，二手房市場(chǎng)回暖尤其明顯。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年3月28日，北京市二手房成交量已超過3.4萬套，一季度同比增幅超過100%，而去年全年的簽約量?jī)H7.4萬套。交易量和增幅雙雙創(chuàng)歷史新高。同期，期房簽約量超過2.5萬套，同比增加近八成。

今年以來，全國(guó)一線城市住宅市場(chǎng)交易量均開始有了起色，回暖跡象明顯。數(shù)據(jù)顯示，上海整個(gè)3月成交量約140萬平方米，接近2007年11月樓市頂點(diǎn)時(shí)的成交量。南京3月商品房日均銷售量超過250套，同比增長(zhǎng)近10%。廣州、福州、杭州、成都、長(zhǎng)沙、哈爾濱、重慶等地房產(chǎn)交易量同比都明顯增加。

調(diào)查顯示，近3個(gè)月北京單套二手房平均交易面積已經(jīng)從2年前的110平方米下降到85平方米，頭次置業(yè)的購(gòu)房人占據(jù)了整體交易量的68%。一手房市場(chǎng)上，能更多享受政策優(yōu)惠的90平方米以下住房也更受歡迎。不難發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)一年多的僵持和觀望，剛性需求逐漸釋放，成為本輪成交量回暖的動(dòng)力。但業(yè)界認(rèn)為，這部分需求經(jīng)過一段時(shí)間釋放后，會(huì)逐漸回歸到一個(gè)相對(duì)低點(diǎn)。

房?jī)r(jià)下降，交易持有成本降低

政策對(duì)購(gòu)房者的支持開始見效

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，明顯的降價(jià)是剛性需求釋放的較主要原因。

國(guó)家發(fā)改委每月公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅從2008年初開始逐月回落，12月份出現(xiàn)自2005年7月以來頭次同比下降。環(huán)比價(jià)格從8月份變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)，下降速度不斷加快。今年2月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比1月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.2%。

微觀層面，前段時(shí)間受歲末年初資金壓力大的影響，開發(fā)商普遍采取了力度較大的降價(jià)促銷措施，激發(fā)了購(gòu)房者的購(gòu)房愿望。

政策面不斷“出拳”，也給了購(gòu)房者更多支持。去年10月份以來，伴隨著央行連續(xù)5次降息，和各地出臺(tái)了一系列旨在鼓勵(lì)住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。如將住房貸款利率的下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍，下調(diào)較低頭付款比例，減免交易稅費(fèi)，并適度放寬了二套房的信貸政策等，使房產(chǎn)交易成本和持有成本均明顯下降。

“利息和稅費(fèi)的降低，壓縮了銀行的利潤(rùn)和政府的稅收，把實(shí)惠都給了購(gòu)房者。其實(shí)也是房?jī)r(jià)的變相下降?！比A遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在“新浪樂居創(chuàng)新峰會(huì)”上告訴記者：“由于營(yíng)業(yè)稅等交易稅費(fèi)減免的政策優(yōu)惠只有一年，促使二手房市場(chǎng)供需兩旺，短期內(nèi)交易量大幅上漲?！?

地方政府結(jié)合各地實(shí)際，出臺(tái)了一些更“大膽”也更具實(shí)效的措施，對(duì)交易量的刺激立竿見影。如長(zhǎng)沙、南昌、常州等地暫停經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，以現(xiàn)金補(bǔ)貼支持老百姓購(gòu)購(gòu)商品房。北京、重慶等地政府直接回購(gòu)存量商品房用作保障性住房。還有一些地區(qū)實(shí)行購(gòu)房落戶等政策，對(duì)銷售都起到了一定的推動(dòng)作用。

仍在打折，存量消化仍需時(shí)日

房?jī)r(jià)大幅上漲可能性不大

在11000元/平方米的特價(jià)房迅速售罄后，北京市西四環(huán)的某樓盤直接將價(jià)格上調(diào)到13500元/平方米，同樣的情況并不鮮見。交易量的反彈，是否意味著房?jī)r(jià)也將隨之重拾漲勢(shì)？

對(duì)此，金地集團(tuán)總裁張華綱認(rèn)為，目前一些樓盤的漲價(jià)幅度并不大，更多的是一種“技術(shù)性漲價(jià)”?！按汗?jié)期間幾乎所有樓盤都打出了較低價(jià)，有的甚至已經(jīng)低于成本?，F(xiàn)在很多項(xiàng)目都取消了當(dāng)時(shí)的優(yōu)惠幅度，折扣少了，但依然在打折。個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià)并不能代表整體房?jī)r(jià)的恢復(fù)?！?

同時(shí)，巨大的市場(chǎng)存量客觀上制約了漲價(jià)。截至2008年年末，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，達(dá)到1998年以來的歷史高點(diǎn)。同時(shí)，又不斷有新的項(xiàng)目竣工，市場(chǎng)存量消化進(jìn)度仍然緩慢。專家認(rèn)為，在市場(chǎng)供過于求、企業(yè)急于消化存量的階段，房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)大幅上漲。

在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、中國(guó)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)主辦的“2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上，廈門新景祥投資控股有限公司總裁秦剛接受記者采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在的市場(chǎng)，量比價(jià)更重要。大家都希望抓住上半年的形勢(shì)，盡可能完成全年的銷售任務(wù)。如果大幅漲價(jià)，很可能引起新的觀望，反而達(dá)不到目的。”

而江蘇常州的一位開發(fā)商則告訴記者，度過“年關(guān)”以后，開發(fā)商資金壓力普遍減輕，“我們平穩(wěn)度過今年不會(huì)有問題?！?

交易量暴漲暴跌，企業(yè)投資意愿低迷

回暖持續(xù)時(shí)間看宏觀也看信心

“不能憑交易量的暫時(shí)回升，就簡(jiǎn)單認(rèn)為樓市就此回暖。”秦剛告訴記者，“目前房?jī)r(jià)仍然在下降，居民的購(gòu)房意愿還不高。市場(chǎng)交易量暴漲暴跌，還沒有進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的局面?！?

與秦剛的觀點(diǎn)相似，記者近日采訪的多位業(yè)界人士都認(rèn)為，這波由剛性需求釋放帶來的成交回暖是階段性的。房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖時(shí)間能持續(xù)多長(zhǎng)，根本上取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的走向。

國(guó)家發(fā)改委國(guó)際經(jīng)濟(jì)綜合研究室主任王海峰指出，受經(jīng)濟(jì)增速下滑的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期可能長(zhǎng)達(dá)3—5年。而在微觀層面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸緊縮的影響隨時(shí)存在，大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，也會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)帶來一定沖擊。

雖然交易量有所反彈，但今年前兩月，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資意愿仍然低迷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—2月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2398億元，同比增長(zhǎng)1.0%，增幅比去年同期大幅回落31.9個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積1.08億平方米，同比下降14.8%。企業(yè)完成土地購(gòu)置面積2288萬平方米，同比下降30%。完成土地開發(fā)面積2647萬平方米，同比下降 15.5%。

交通銀行研究部的一份研究報(bào)告也認(rèn)為，受房地產(chǎn)空置面積增加的影響，未來房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌。而目前出臺(tái)的穩(wěn)定市場(chǎng)的措施在短期內(nèi)能刺激需求，并減輕房?jī)r(jià)大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)，但并不會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)景氣繼續(xù)下行的趨勢(shì)。

就在房地產(chǎn)業(yè)將目光盯住宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)時(shí)，其自身已成為許多行業(yè)判斷經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。記者此前在工程機(jī)械企業(yè)江蘇常林股份有限公司采訪，談及下半年的形勢(shì)，總經(jīng)理蔡中青說：“現(xiàn)在我們就看著房地產(chǎn)業(yè)。一方面，我們是房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)形勢(shì)好，我們?nèi)兆右埠眠^。更重要的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮還是低迷，較能體現(xiàn)人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心。”

(作者：王 煒)