日前，來自DTZ戴德梁行的一份“全國主要城市新建商品住宅庫存量”研究報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3800萬平方米，消化這些市場存量預計平均要9個月。

土地住宅市場連環(huán)積壓

數(shù)據(jù)顯示，1998至2008年的10年間，全國范圍內用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中，土地市場“主動性積壓”現(xiàn)象嚴重。

而住宅市場卻出現(xiàn)“被動性積壓”。2007年為了抑制日趨嚴重的囤積土地、捂盤惜售及不斷涌現(xiàn)的投機行為，政府在規(guī)范土地市場的同時，出臺了套房貸政策，市場成交隨即出現(xiàn)萎縮。進入2008年，DTZ戴德梁行所監(jiān)測的全國城市商品住宅市場調整也較為明顯，成交量同比下滑46%，萎縮程度遠遠高于全國平均水平。這些城市商品住宅價格整體回落幅度達到13%。

消化庫存一線城市尚樂觀

DTZ戴德梁行表示，以北京、廣州、上海三大一線城市為例，由于較早步入調整，價格回落相對較為充分，近期市場運行得到了成交量的有力支撐，較好地消化了部分庫存。上海目前的存量商品住宅約300多萬平方米，如果每月成交量約79萬平方米，消化這些市場存量需要4個月時間。北京、廣州兩地，預計未來消化存量的時間都在5個月左右。由于成都、廈門、長沙、沈陽、武漢等二線城市調整略晚，調整尚需時日，庫存消化預計需要16個月左右的時間，整體庫存壓力較大。

宏觀政策放寬將助推樓市

DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮認為，今年房地產(chǎn)市場將面臨樓市消化“庫存”壓力。但從去年9月起，央行結束長達2年零4個月的信貸緊縮，在短短3個月時間就將存貸款利率恢復到信貸緊縮前的水平，在降低購房成本的同時，不斷向市場釋放流動性。為消化現(xiàn)有新建商品房庫存，各地出臺放寬套房貸等樓市新政以鼓勵改善性需求釋放，穩(wěn)定住宅市場發(fā)展。

易居中國·CRIC系統(tǒng)顯示，上海樓市去年預期有1800萬至2000萬平方米的商品住宅供應量要推出，但較終只上市了1230萬平方米，還有600萬至800萬平方米的可推而未推的量積壓在開發(fā)商手上；而且上市的1230萬平方米房源中，也僅售出了907萬平方米，還有323萬平方米的房源積壓在市場上。這也就意味著去年上海樓市的實際積壓量超過1000萬平方米。

與此同時，去年新房的開工量為1762萬平方米，比2007年上升了8%。而今年新房的成交量估計可上升三成，也就只有1200萬平方米左右。這也意味著今年又會有500萬平方米的新增積壓。到2009年底，預期市場上推出未售及達到預期標準而未推的商品住宅房源將至少達到2000萬平方米。為此，專業(yè)人士認為，目前成交的回暖改變不了房價調整的趨勢，同時也改變不了供大于求的局面。

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