日前，來(lái)自DTZ戴德梁行的一份“全國(guó)主要城市新建商品住宅庫(kù)存量”研究報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3800萬(wàn)平方米，消化這些市場(chǎng)存量預(yù)計(jì)平均要9個(gè)月。

土地住宅市場(chǎng)連環(huán)積壓

數(shù)據(jù)顯示，1998至2008年的10年間，全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米，而截至2008年底，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購(gòu)置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中，土地市場(chǎng)“主動(dòng)性積壓”現(xiàn)象嚴(yán)重。

而住宅市場(chǎng)卻出現(xiàn)“被動(dòng)性積壓”。2007年為了抑制日趨嚴(yán)重的囤積土地、捂盤(pán)惜售及不斷涌現(xiàn)的投機(jī)行為，政府在規(guī)范土地市場(chǎng)的同時(shí)，出臺(tái)了套房貸政策，市場(chǎng)成交隨即出現(xiàn)萎縮。進(jìn)入2008年，DTZ戴德梁行所監(jiān)測(cè)的全國(guó)城市商品住宅市場(chǎng)調(diào)整也較為明顯，成交量同比下滑46%，萎縮程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。這些城市商品住宅價(jià)格整體回落幅度達(dá)到13%。

消化庫(kù)存一線城市尚樂(lè)觀

DTZ戴德梁行表示，以北京、廣州、上海三大一線城市為例，由于較早步入調(diào)整，價(jià)格回落相對(duì)較為充分，近期市場(chǎng)運(yùn)行得到了成交量的有力支撐，較好地消化了部分庫(kù)存。上海目前的存量商品住宅約300多萬(wàn)平方米，如果每月成交量約79萬(wàn)平方米，消化這些市場(chǎng)存量需要4個(gè)月時(shí)間。北京、廣州兩地，預(yù)計(jì)未來(lái)消化存量的時(shí)間都在5個(gè)月左右。由于成都、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、武漢等二線城市調(diào)整略晚，調(diào)整尚需時(shí)日，庫(kù)存消化預(yù)計(jì)需要16個(gè)月左右的時(shí)間，整體庫(kù)存壓力較大。

宏觀政策放寬將助推樓市

DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨樓市消化“庫(kù)存”壓力。但從去年9月起，央行結(jié)束長(zhǎng)達(dá)2年零4個(gè)月的信貸緊縮，在短短3個(gè)月時(shí)間就將存貸款利率恢復(fù)到信貸緊縮前的水平，在降低購(gòu)房成本的同時(shí)，不斷向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性。為消化現(xiàn)有新建商品房庫(kù)存，各地出臺(tái)放寬套房貸等樓市新政以鼓勵(lì)改善性需求釋放，穩(wěn)定住宅市場(chǎng)發(fā)展。

易居中國(guó)·CRIC系統(tǒng)顯示，上海樓市去年預(yù)期有1800萬(wàn)至2000萬(wàn)平方米的商品住宅供應(yīng)量要推出，但較終只上市了1230萬(wàn)平方米，還有600萬(wàn)至800萬(wàn)平方米的可推而未推的量積壓在開(kāi)發(fā)商手上；而且上市的1230萬(wàn)平方米房源中，也僅售出了907萬(wàn)平方米，還有323萬(wàn)平方米的房源積壓在市場(chǎng)上。這也就意味著去年上海樓市的實(shí)際積壓量超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，去年新房的開(kāi)工量為1762萬(wàn)平方米，比2007年上升了8%。而今年新房的成交量估計(jì)可上升三成，也就只有1200萬(wàn)平方米左右。這也意味著今年又會(huì)有500萬(wàn)平方米的新增積壓。到2009年底，預(yù)期市場(chǎng)上推出未售及達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)而未推的商品住宅房源將至少達(dá)到2000萬(wàn)平方米。為此，專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，目前成交的回暖改變不了房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)，同時(shí)也改變不了供大于求的局面。

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