此前市場預(yù)計(jì),按評(píng)估價(jià)計(jì)稅,評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場的地位會(huì)突顯出來。同時(shí),市場上評(píng)估機(jī)構(gòu)較多,且分別采用不同的評(píng)估方法,評(píng)估的結(jié)果有可能存在差異。因些按評(píng)估價(jià)計(jì)稅,實(shí)施的難度較大。

但據(jù)知情人士透露,深圳市按評(píng)估價(jià)計(jì)稅,實(shí)施方案遠(yuǎn)比預(yù)計(jì)的簡單,不需要每一筆交易都找評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估,而是由政府相關(guān)部門定期發(fā)布片區(qū)物業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格。如果交易雙方對(duì)計(jì)稅價(jià)格存有異議,可以向相關(guān)部門提出復(fù)核。

目前,評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格一方面參照市場交易價(jià)格,另一方面物業(yè)管理、樓齡、學(xué)位、樓層朝向、戶型、裝修等具體因素則依賴評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)了解,世聯(lián)評(píng)估等大的評(píng)估機(jī)構(gòu)都有自己的評(píng)估系統(tǒng),每日更新,只要輸入物業(yè)的具體位置,會(huì)自動(dòng)測(cè)算出物業(yè)價(jià)格。因此政府制定并發(fā)布全市物業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格,技術(shù)上沒有障礙。

按評(píng)估價(jià)計(jì)稅,交易成本主要集中在營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。按照現(xiàn)行的征稅辦法,不足5年的普通住房交易按差額的5%征收營業(yè)稅,此外所有商品房交易都要征收差額20%的個(gè)人所得稅。對(duì)于無辦法提供房屋原值、合理費(fèi)用的,個(gè)稅將按照評(píng)估價(jià)的1%-2%征收。

因陰陽合同在深圳普遍存在,按評(píng)估價(jià)計(jì)稅后,每套房產(chǎn)交易稅金增加10萬元交易成本將成為普遍現(xiàn)象。賣方會(huì)盡可能地把交易成本加到購方中來,由此推高深圳市二手房交易價(jià)格。但也有相關(guān)人士表示,深圳市在按評(píng)估價(jià)計(jì)稅方案設(shè)定時(shí),已考慮到減小可能帶來的市場沖擊。

深圳中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王世界認(rèn)為,按評(píng)估價(jià)計(jì)稅,勢(shì)必對(duì)二手房交易市場產(chǎn)生影響。征收方案應(yīng)該盡可能的清楚,考慮到可能出現(xiàn)的情況。按評(píng)估價(jià)計(jì)稅,購賣雙方的影響都比較大。而深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究主任宋丁認(rèn)為,按評(píng)估價(jià)征稅有利于凈化市場,在一定程度上也將對(duì)炒作起到抵制作用,對(duì)樓市價(jià)格影響不會(huì)太大。

(作者：楊麗花)