《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》今起實(shí)施，吹響"陰陽(yáng)合同"集結(jié)號(hào)

《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》今起實(shí)施，正式吹響二手房交易"陰陽(yáng)合同"的集結(jié)號(hào)。市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，力爭(zhēng)年前出臺(tái)二手房交易按核定價(jià)征稅的舉措，徹底終結(jié)"陰陽(yáng)合同"現(xiàn)象。

深圳二手房市場(chǎng)存在"陰陽(yáng)合同"是公開(kāi)的秘密。有中介自認(rèn)，其撮合的二手房交易，均采用了"陰陽(yáng)合同"，即上報(bào)國(guó)土部門(mén)的購(gòu)房合同顯示，房子是按原價(jià)成交的，不存在利潤(rùn)；而私下里，另有一份合同，顯示的真實(shí)成交價(jià)可能比原價(jià)高出數(shù)十萬(wàn)元，甚至數(shù)百萬(wàn)元。

根據(jù)規(guī)定，二手房交易所涉營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等均以真實(shí)交易價(jià)格為基礎(chǔ)，如果通過(guò)"陰陽(yáng)合同"隱瞞房子因漲價(jià)帶來(lái)的增值，會(huì)導(dǎo)致少交或不交相關(guān)稅收。據(jù)了解，一套住宅以２００萬(wàn)元購(gòu)入，以４００萬(wàn)元賣(mài)出，賣(mài)方較高需交納５．２％的營(yíng)業(yè)稅（含城建稅和教育費(fèi)附加稅率０．２％），２０％的個(gè)人所得稅；購(gòu)方需交１％－３％的契稅。借助"陰陽(yáng)合同"，上述三種稅收總計(jì)可能流失６０萬(wàn)元以上。

《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》第四十一條明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得"為交易當(dāng)事人規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費(fèi)或者其他非法目的，就同一房地產(chǎn)簽訂不同交易價(jià)款的不同合同提供便利"，違反則"由主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處５萬(wàn)元罰款。"業(yè)內(nèi)人士表示，《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》劍指"陰陽(yáng)合同"，表明了政府規(guī)范二手房市場(chǎng)、打擊投機(jī)炒房的決心，也加速了二手房按核定價(jià)征稅舉措出臺(tái)的步伐。

一位地產(chǎn)中介人士告訴記者，９月１日，一些中介公司開(kāi)始啟用新版合同，即原來(lái)由中介提供的購(gòu)方、賣(mài)方、中介三方共同簽訂合同的版本停用，改用國(guó)土部門(mén)提供的購(gòu)賣(mài)雙方合同版本，"這樣，即使購(gòu)賣(mài)雙方簽'陰陽(yáng)合同'，中介也撇清了干系。"

"賣(mài)二手房按核定價(jià)征稅是遲早都要做的事情。９月１日暫不會(huì)出臺(tái)，但年底前很可能推出來(lái)。"市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，該局正與規(guī)劃國(guó)土、財(cái)政等多個(gè)部門(mén)加緊調(diào)研，正式方案尚未形成。目前，難題是如何確定房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格，因?yàn)橥粯潜P(pán)不同朝向、不同樓層的房子價(jià)格可能相差較大。

經(jīng)多方了解，記者獲悉，深圳二手房統(tǒng)一征稅將以稅務(wù)部門(mén)核定價(jià)為基數(shù)，核定價(jià)由房產(chǎn)所在片區(qū)同類(lèi)品種市場(chǎng)均價(jià)減掉一定折扣（如打八折）后獲得；稅率可能借鑒其他城市執(zhí)行的１％或１．５％。

打擊"陰陽(yáng)合同"對(duì)樓市有何影響

　部分需求可能轉(zhuǎn)向新房

深圳特區(qū)報(bào)訊（記者譚建偉）"二手房交易按評(píng)估價(jià)收稅，直接打壓'陰陽(yáng)合同'，加重了交易成本，有可能將部分購(gòu)房需求趕到新房市場(chǎng)。"眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華預(yù)測(cè)，如此可能增加每平方米１．５萬(wàn)元至２萬(wàn)元新房的成交量。

過(guò)去，由于"陰陽(yáng)合同"的存在，購(gòu)套二手房可以免掉幾萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元的稅款，加上，二手房普遍比新房?jī)r(jià)格低兩成以上，因此，"剛需"族選擇二手房的意愿比較強(qiáng)烈。如今，市場(chǎng)更規(guī)范，二手房交易需增加一筆可觀的成本。而習(xí)慣上，賣(mài)家采用的是"實(shí)收"方式，也就是說(shuō)這筆稅款很大程度上會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)方身上。

據(jù)此，林曉華認(rèn)為，二手房交易成本上升后，吸引力會(huì)減弱。"其結(jié)果有兩個(gè)，一是降低交易活躍度，打擊投機(jī)需求；另一個(gè)是導(dǎo)致部分購(gòu)房人會(huì)轉(zhuǎn)向中低價(jià)位的新房，可能對(duì)新房?jī)r(jià)格提供一定的支撐。"

　降房?jī)r(jià)關(guān)鍵是增供給

深圳中原市場(chǎng)部總監(jiān)王世界關(guān)注的是，《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)抬價(jià)、評(píng)估價(jià)偏高及"陰陽(yáng)合同"的治理。"不過(guò)，問(wèn)題是長(zhǎng)期積累的，辦法的實(shí)施效果有待觀察。當(dāng)務(wù)之急是制定相關(guān)細(xì)則，加大執(zhí)行力度。"

王世界舉例說(shuō)，《辦法》制止中介為簽訂"陰陽(yáng)合同"提供便利，但是，交易雙方也可能簽訂"陰陽(yáng)合同"逃避稅費(fèi)。而且在需求旺盛的深圳，二手房稅費(fèi)提高，很可能較終由購(gòu)房人購(gòu)單。

"降房?jī)r(jià)的關(guān)鍵是增加供給，單純?cè)黾咏灰壮杀镜淖龇y以奏效。"王世界表示，目前，市場(chǎng)原來(lái)預(yù)期的新增商品房和保障房都未大量入市，雖然未來(lái)一段時(shí)間，新房推出的量會(huì)增加，但推盤(pán)節(jié)奏仍然掌握在開(kāi)發(fā)商手中。而二手房市場(chǎng)供給相對(duì)更為緊張。要降低深圳房?jī)r(jià)，較有效的辦法是大量增加供應(yīng)。

市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：鼓勵(lì)公眾舉報(bào)房地產(chǎn)違規(guī)

深圳特區(qū)報(bào)訊(記者譚建偉通訊員虞海霞）昨日，市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示，該部門(mén)為《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）實(shí)施進(jìn)行了一系列準(zhǔn)備，并希望社會(huì)各界共同參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管中來(lái)，鼓勵(lì)公眾對(duì)發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)違法違規(guī)行為進(jìn)行舉報(bào)和投訴，歡迎媒體加強(qiáng)輿論監(jiān)督。

市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，需要房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)的守法自律，需要政府部門(mén)的有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)，更離不開(kāi)廣大市民的監(jiān)督。

　部分城市房?jī)r(jià)已現(xiàn)反彈

深圳特區(qū)報(bào)訊就在市場(chǎng)剛傳出監(jiān)管層要加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管和三套房信貸新政的節(jié)骨眼，部分一線城市和二、三線城市的樓市成交量卻逆勢(shì)大幅上漲，一些地方的房?jī)r(jià)也紛紛反彈。

讓購(gòu)房者更加心慌的是，一些開(kāi)發(fā)商目前竟以漲價(jià)探測(cè)市場(chǎng)走向，為了即將到來(lái)的傳統(tǒng)旺季"金九銀十"，不惜高價(jià)推盤(pán)。

房?jī)r(jià)反彈頭先從成交量放大開(kāi)始。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院８月３０日發(fā)布的較新市場(chǎng)報(bào)告，在８月較后一周監(jiān)測(cè)的３５個(gè)城市中，半數(shù)以上城市的樓市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中寧波上漲較為明顯，漲幅達(dá)１２５．１４％。

在監(jiān)測(cè)到價(jià)格的３４個(gè)城市中，有１７個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度上漲，其中武漢漲幅，環(huán)比上漲４６．５％。一線城市上海和廣州的房?jī)r(jià)分別環(huán)比上漲７％和２．５４％，二、三線城市中的蘇州和合肥房?jī)r(jià)分別環(huán)比上漲１１．７０％和２．１８％，三亞、?？诤吞m州則分別環(huán)比上漲了４６．０６％、１２．７９％和４．８４％。

上海樓市也面臨不小的壓力。根據(jù)佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，８月２３日至２９日全市商品住宅成交均價(jià)為２１３３３元／平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步上漲６％。而在被視為國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，一手房?jī)r(jià)格連續(xù)出現(xiàn)回升跡象。

值得關(guān)注的是，部分開(kāi)發(fā)商近日逆勢(shì)漲價(jià)。媒體報(bào)道稱(chēng)，８月份某房產(chǎn)網(wǎng)在廣州抽查１００個(gè)樓盤(pán)中有２４個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)漲價(jià)；北京飯店二期公寓"霞公府"單價(jià)從每平方米７．２萬(wàn)元刷新到了較高１３．７萬(wàn)元。

　(作者：譚建偉)