廣州樓市調(diào)控新政嚴(yán)厲出臺(tái):戶(hù)籍家庭限新購(gòu)一套，禁止非常住者購(gòu)房，未滿(mǎn)18歲不得單獨(dú)購(gòu)房

備受關(guān)注的廣州樓市調(diào)控細(xì)則昨日揭開(kāi)面紗并正式實(shí)施。廣州此番打出的重拳，包括規(guī)定本市居民家庭和常住家庭限新購(gòu)一套房、禁止非常住外地人購(gòu)房、停止公積金三套房貸等措施，而不同于上海等地，廣州還另外規(guī)定未滿(mǎn)18周歲的未成年人不得購(gòu)房。

有專(zhuān)家表示，廣州新政細(xì)則比想象中的力度要大，比有些城市要到位，更有特色。據(jù)預(yù)計(jì)，今后廣州樓市成交量勢(shì)必陷入萎縮，起碼減少三成以上，價(jià)格則仍會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，呈量跌價(jià)滯的特點(diǎn)。

限購(gòu)令限于市轄十區(qū) 今后購(gòu)房要報(bào)家庭成員情況

昨日實(shí)施的廣州新政細(xì)則包括四方面調(diào)控措施，便是限制炒房措施，在本市市轄十區(qū)暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)的政策，規(guī)定戶(hù)籍家庭和常住非戶(hù)籍家庭(家庭包括夫妻雙方和未成年子女，常住認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為能夠提供在廣州1年以上的納稅證明或社保證明)只能新購(gòu)1套商品住宅。

分析:廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人黃文波表示，新政所指的商品住房包括一手住房和二手住房。今后購(gòu)房人必須要提供家庭成員情況申報(bào)表，在交易辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，工作人員會(huì)對(duì)申報(bào)表上的有關(guān)情況進(jìn)行審核，如發(fā)現(xiàn)不符合，將不予登記。

外地人未成年人不得購(gòu)房 避免熱錢(qián)涌入致房?jī)r(jià)異動(dòng)

限制炒房措施還規(guī)定:非常住的外地個(gè)人和家庭(無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民)不得購(gòu)購(gòu)商品住宅。此外，未滿(mǎn)18歲的人士不得單獨(dú)購(gòu)購(gòu)商品住宅。

分析:黃文波指出，假如一線城市當(dāng)中，只有一個(gè)城市不出限購(gòu)、限外等措施，可能導(dǎo)致外來(lái)熱錢(qián)涌入，激發(fā)不合理及投資性需求，造成房?jī)r(jià)異常波動(dòng)。大廣州范圍內(nèi)的增城、從化，作為縣級(jí)市有獨(dú)立執(zhí)行權(quán)，兩個(gè)市也會(huì)依據(jù)有關(guān)政策制定調(diào)控細(xì)則。

與已出細(xì)則的其他地方不一樣的是，廣州還提出了18周歲以下的未成年人不能單獨(dú)購(gòu)購(gòu)商品房。黃文波表示，未成年人單獨(dú)購(gòu)購(gòu)商品房是不合理的，是一種超前的消費(fèi)需求，應(yīng)該得到抑制。保利代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金表示，對(duì)此廣州做得較到位。

停止公積金第三套房貸 二三套房既認(rèn)房又認(rèn)貸

此前國(guó)家"9·29"新政已"一刀切"嚴(yán)格限制房貸，但公積金貸款等方面仍未明了，廣州細(xì)則再次予以強(qiáng)調(diào)和細(xì)化。頭先，各商業(yè)銀行第3套及以上房貸全面停貸，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款。同時(shí)，禁止各商業(yè)銀行發(fā)放消費(fèi)性貸款用于購(gòu)購(gòu)住房；禁止發(fā)放浮動(dòng)型住房貸款和不指明用途的住房抵押貸款；禁止在全額還款前追加貸款。

住房公積金同步實(shí)行差別化信貸政策，對(duì)購(gòu)購(gòu)經(jīng)適房和90平方米以下頭套商品住房的，頭付比例可為兩成；頭次購(gòu)房但建筑面積超過(guò)90平方米的，頭付比例為三成；第2套房貸的，頭付比例不低于五成；第3套及以上房貸的，全面停貸。

分析:廣州此前對(duì)二三套房的認(rèn)定有模糊之處，操作存在難處，這次則統(tǒng)一規(guī)范。昨日黃文波指出，對(duì)于商業(yè)銀行和住房公積金的二三套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將嚴(yán)格采取"既認(rèn)貸又認(rèn)房"的審查辦法。

土地增值稅較高按4%預(yù)征 不排除再出臺(tái)更嚴(yán)厲措施

土地增值稅調(diào)控方面，廣州同樣實(shí)行差別化的土地增值稅征收政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征，對(duì)普通商品住房按2%的稅率預(yù)征，對(duì)非普通商品住房按3%的稅率預(yù)征，對(duì)別墅按4%的稅率預(yù)征。對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的樓盤(pán)，市地稅局將會(huì)同市國(guó)土房管局密切關(guān)注，并由市地稅局對(duì)其進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。另外，廣州還將加大住房保障力度，大力發(fā)展公租房。

分析:記者了解到，目前各地對(duì)土地增值稅大多采取預(yù)征方式，各地預(yù)征稅率普遍在1%-2%之間。調(diào)高土地增值稅預(yù)征稅率將加大開(kāi)發(fā)商的資金壓力，在一定程度上抑制樓盤(pán)價(jià)格的上漲沖動(dòng)。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種預(yù)征不如照實(shí)清算土地增值稅的作用大，開(kāi)發(fā)商也有可能將新增成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人。

對(duì)此，昨日黃文波強(qiáng)調(diào)，本次出臺(tái)的措施僅為臨時(shí)性的地方措施，何時(shí)取消還難說(shuō)。一旦運(yùn)行有效，有可能先部分解除措施。但若房?jī)r(jià)持續(xù)走高，將不排除再采取嚴(yán)厲的措施調(diào)控市場(chǎng)。

提醒

15日為"四限"認(rèn)定節(jié)點(diǎn)

記者了解到，本次新政從昨日起立即實(shí)施，交易時(shí)間的認(rèn)定方面，一手住房按網(wǎng)簽時(shí)間來(lái)認(rèn)定，二手住房以房地產(chǎn)交易登記部門(mén)業(yè)務(wù)收件時(shí)間來(lái)認(rèn)定。

也就是說(shuō)，在昨日前已經(jīng)完成一手房網(wǎng)簽或二手房收件程序的，就不受限購(gòu)、限外、限貸、限未成年人等"四限"新政措施約束。廣州住房公積金有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，之前已經(jīng)辦完一手房網(wǎng)簽手續(xù)或二手房交易遞件的市民，其申請(qǐng)的公積金三套房貸將獲批準(zhǔn)；今日再申請(qǐng)則不會(huì)通過(guò)。