昨日，福州市政府正式出臺(tái)《進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的補(bǔ)充通知》，出臺(tái)包括“限購(gòu)令”在內(nèi)的8條措施，調(diào)控福州房地產(chǎn)市場(chǎng)。

福州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，市政府將會(huì)加大住房供應(yīng)、增加市場(chǎng)有效供應(yīng)，并積極推進(jìn)保障房建設(shè)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸，市政府完全有信心遏制當(dāng)前房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)。

　新政 要點(diǎn)

1.每戶限新購(gòu)房一套

從即日起至2010年12月31日，行政區(qū)域內(nèi)戶籍居民同一購(gòu)房家庭(包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同)，只能在本市五城區(qū)新購(gòu)購(gòu)一套商品住房；對(duì)于能夠提供在本市行政區(qū)域內(nèi)1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市五城區(qū)購(gòu)購(gòu)一套商品住房。

2.擁有2套以上住房將暫停購(gòu)房

暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市五城區(qū)繼續(xù)購(gòu)購(gòu)商品住房。交易時(shí)間的認(rèn)定，以在福州市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購(gòu)房合同的時(shí)間為準(zhǔn)。

　3.個(gè)人購(gòu)購(gòu)90平方米及以下普通住房

　征收契稅1%

對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房，且該住房屬于家庭先進(jìn)住房的，減半征收契稅(即按1.5%征收契稅)；對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭先進(jìn)住房的，減按1%稅率征收契稅；對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

　4.頭付款比例調(diào)整到30%及以上

　二套房貸款比例更高

新政要求，銀行要嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)商品住房，頭付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行頭付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)購(gòu)住房。

　5.銷售價(jià)格調(diào)整幅度超過10%須重新申報(bào)

《通知》要求，開發(fā)商要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)對(duì)外銷售。銷售價(jià)格調(diào)整幅度超過10%的必須重新申報(bào)預(yù)售方案。嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理，進(jìn)一步落實(shí)取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)開盤和一次性公開銷售房源制度，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。全面推行商品房預(yù)定協(xié)議實(shí)名網(wǎng)上簽約備案和二手房交易網(wǎng)上簽約備案制度。

　6.漲幅過快項(xiàng)目將從高征收土地增值稅

采取嚴(yán)格的土地增值稅措施，對(duì)竣工結(jié)算前定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行單項(xiàng)土地增值稅預(yù)征率辦法，從高征收土地增值稅；對(duì)竣工結(jié)算后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由市地稅局各基層局成立土地增值稅清算評(píng)估小組，選擇定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行納稅評(píng)估和清算，清算稅率較低30%，較高60%。

　專家觀點(diǎn)

　短期限購(gòu)恐難使房?jī)r(jià)大幅回調(diào)

對(duì)福州市出臺(tái)“限購(gòu)令”，福州市房產(chǎn)專家劉福泉認(rèn)為，其影響目前看來(lái)還很難評(píng)估。他說(shuō)，今年國(guó)慶前后，各項(xiàng)調(diào)控措施有了衰減的跡象，現(xiàn)在既然政府出臺(tái)了政策，就表明政府的態(tài)度，對(duì)民眾釋放了信號(hào)。

福州房產(chǎn)專家王劍超認(rèn)為，相較于上海的“限購(gòu)令”沒有期限而言，福州市的限購(gòu)令截止到今年的12月31日，這種臨時(shí)性措施可能對(duì)抑制房?jī)r(jià)有一定影響，但政府如果能制定一個(gè)長(zhǎng)期政策效果將會(huì)更加明顯。

上述專家均認(rèn)為，目前，想讓房?jī)r(jià)有大的回落比較困難，而房?jī)r(jià)大漲的可能性也不大。

　市場(chǎng)影響

　動(dòng)搖購(gòu)房者信心 一手房交易將受挫

據(jù)記者了解，“十一”黃金周期間，福州一手房市場(chǎng)重現(xiàn)紅火，7天長(zhǎng)假260多套簽約量，相比去年同期上漲了100%。同時(shí)，9月福州全市簽約一手房1700多套，環(huán)比上漲3成左右。在售樓現(xiàn)場(chǎng)，福州重現(xiàn)搶房現(xiàn)象。成交量迅速反彈，以及市場(chǎng)的一片向好，都讓開發(fā)商對(duì)“銀十”更加期待。但沒想此時(shí)福州繼上海、廈門等地之后，也出臺(tái)“限購(gòu)令”。

獲悉這一消息后，一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，這無(wú)疑給剛有點(diǎn)起色的福州樓市澆了一盆冷水。原本在“金九銀十”后，開發(fā)商還指望在11月、12月再搶一波行情，現(xiàn)在肯定沒希望了。像北京、上海等地一出“限購(gòu)令”，黃金周期間當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)是一片慘淡。

“原本我們已經(jīng)制定了11月的銷售計(jì)劃，現(xiàn)在估計(jì)市場(chǎng)交易量會(huì)出現(xiàn)很大的下降，為了促進(jìn)銷售，新計(jì)劃只能在優(yōu)惠上做更大文章?！痹撊耸空f(shuō)。

而在二手房交易上，由于受節(jié)前購(gòu)房契稅調(diào)整影響，近期福州的二手房交易量已環(huán)比下降了三成以上。

麥田房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，黃金周期間受契稅優(yōu)惠減少影響，福州有一半二手房源無(wú)法享受原來(lái)的優(yōu)惠。稅收政策的調(diào)控，本來(lái)就需要市場(chǎng)花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間進(jìn)行消化，我們預(yù)計(jì)僅契稅調(diào)整一項(xiàng)福州就要下跌三成以上的交易量，現(xiàn)在再加上“限購(gòu)令”，市場(chǎng)走勢(shì)將更加不妙。

朝陽(yáng)房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“限購(gòu)令”對(duì)樓市的影響更多會(huì)體現(xiàn)在信心層面上。在短期內(nèi)不僅打擊購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的信心，也會(huì)堅(jiān)定部分人階段性堅(jiān)決不購(gòu)房的信心。并抑制改善型住宅的購(gòu)房需求，而且徹底扼殺了投機(jī)炒房的希望。因此相信交易量在短期內(nèi)將出現(xiàn)下滑。

“但我們認(rèn)為，只要是剛性需求受政策影響的效應(yīng)期一般都不長(zhǎng)。哪怕現(xiàn)在抑制住房需求不購(gòu)房，一段時(shí)間后他們也會(huì)主動(dòng)出手購(gòu)房。關(guān)鍵還是要看限購(gòu)政策影響下，房?jī)r(jià)是否會(huì)如購(gòu)房者預(yù)期那樣，出現(xiàn)下跌，否則購(gòu)房需求將會(huì)很快抬頭?！痹撊耸空f(shuō)。

福州房產(chǎn)專家王劍超認(rèn)為，從北京、上海等已出臺(tái)“限購(gòu)令”城市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析，目前其成交量均出現(xiàn)下滑。但成交量急遽萎縮并未讓房?jī)r(jià)掉頭向下，因此短期內(nèi)購(gòu)房者對(duì)“限購(gòu)令”是否會(huì)導(dǎo)致福州房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期不能過于強(qiáng)烈。

(作者：許才芳 黃欣達(dá) 孫韜)