業(yè)內(nèi)普遍認為,廣州細則會比較溫和,限購預(yù)計會效仿上海版的“限新購一套房”做法。有專家也指出,如果什么類型的購家都可新購一套房,對投資客也是一個很大機會,可能也導(dǎo)致投資客抄底入市。另有專家認為,廣州樓市投資客比例大概只有10%-15%,遠遠低于深圳,限新購一套房的力度應(yīng)該夠了。

9月29日國家“二度樓市調(diào)控”政策出臺后,全國各地風風火火,繼北京、深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、福州、南京后,本月13日,天津也出臺樓市調(diào)控細則,嚴格限制購購第三套住房。記者昨晚8時臨時接到房管部門通知,廣州樓市細則也將在今日正式公布實施,其中包括限購措施。廣州將是全國第10個采取限購的城市。

日前廣州市國土房管局相關(guān)負責人曾表示,本次廣州醞釀的調(diào)控細則當中,就包括傳聞已久的“限購令”,至于是效仿深圳“限購令”(即本地家庭限購兩套房、外地家庭限購一套),還是參照相對寬松的上海“限購令”(即限新購一套房),則尚不得而知。除了限購,廣州細則還很可能包括“限制外地人購房”(下稱“限外”)和停止公積金三套房貸等措施。

廣州市國土房管局相關(guān)負責人對本報記者闡述細則立場:一是堅決貫徹國家有關(guān)精神,抑制樓市中的投資性和不合理需求,抑制房價過快增長。該負責人表示,自4月國家輪調(diào)控以來,在廣州購房結(jié)構(gòu)中,頭次置業(yè)比例在增加,而二三套房的比例則有所減少。8、9月是傳統(tǒng)銷售旺季,一定程度上影響了消費者和企業(yè)的市場預(yù)期,導(dǎo)致出現(xiàn)急于入市等情況,本次細則將盡量予以穩(wěn)定。二是將盡量保護市場平穩(wěn)運行、健康發(fā)展,防止房價大起大落。三是從亞運維穩(wěn)角度出發(fā),注意化解因剛性政策出臺而引發(fā)的一些房產(chǎn)糾紛。據(jù)了解,由于“9·29政策”出臺,頭套房頭付三成以上,三套房貸戛然而止,而有的購賣雙方已經(jīng)進入交易環(huán)節(jié),購房向賣房支付了定金或向中介支付了交易手續(xù)費,新政執(zhí)行后,有的購家無奈只能退訂,雙方也產(chǎn)生了一些民事糾紛。這種情況在廣州一二手樓市均有出現(xiàn),尤其二手樓市糾紛更為明顯。四是本次細則注重政策的可延續(xù)性,承上啟下,延續(xù)前面的政策,注意考慮今后的趨勢。

“限新購一套”力度夠不夠?

此前業(yè)內(nèi)普遍認為,廣州細則相對會比較溫柔,比較重要的是看限購的套數(shù)和貸款的比例。

廣州究竟如何限購?廣州中地行副總經(jīng)理鄭雋宸認為,廣州歷來樓市調(diào)控都不會很嚴厲,“限購我認為不會超過二套,如果限購一套的話,大家還是站在同一起跑線的,相當于再跑一次”。

經(jīng)濟評論員葉檀也發(fā)文指出,各城市出臺的“限購令”以一刀切的行政手段,沒有區(qū)分已經(jīng)持有的物業(yè)套數(shù),不管是尚未購房的居民,還是擁有七八套住房的居民,一律可以再購一套新商品房,與其說這是對房地產(chǎn)投資的抑制,不如說是對投資者的鼓勵。也就是說,如果什么類型的購家都可新購一套房,對投資客也是一個很大機會,可能也導(dǎo)致投資客趁勢抄底入市。

“廣州限購政策應(yīng)該更接近于上海等地出臺的限新購一套房的措施?！狈康禺a(chǎn)專家吳定金則表示,從全國來看,限新購一套的做法比較普遍,北京和上海等地都是這樣的措施,目前也取得了一定成效,市場觀望氣氛漸濃,樓價相對穩(wěn)定?！皬V州限新購一套的力度應(yīng)該夠了?！眳嵌ń鸨硎?據(jù)他了解,深圳市場的投資客比例在30%以上,其中包括大部分香港或外地客,廣州這個比例為10%-15%,市場還是相對理性,因此不必像深圳那么嚴厲,限新購一套房更符合市場現(xiàn)狀。

在經(jīng)緯地產(chǎn)研究經(jīng)理朱欣苑看來,不管是何種限購,都是臨時性的非市場手段,無疑會使成交量萎縮。但必須注意到,哪天限購一旦停止,市場成交量和價格會有報復(fù)性反彈的可能。

至于“限外”,朱欣苑認為這種措施更具有積極意義,目前人民幣升值壓力巨大,很多熱錢涌入中國,有一部分流入廣州樓市,可能會沖擊到本地市場,“限外”可以保護本地市場。

　未放款公積金三套房貸怎處理?

記者了解到,本次公布的新政,極可能禁止廣州公積金三套房貸。

近日在越秀區(qū)工作的楊先生因此有點擔憂,今年8月他在番禺南浦購購了一套電梯二手樓,屬三次置業(yè)；該房總價約80萬元,頭付30萬元,另外50萬元用的就是公積金貸款?！艾F(xiàn)在快要過戶了,公積金審批也過了,但還沒放款。如果新政出臺,禁止公積金三套房貸,那會不會不放款了,那該怎么辦?”楊先生表示,希望不要因為新政出臺造成購賣雙方糾紛。記者了解到,這種處在審批或等待放款的公積金三套房貸并不少見。

昨日,廣州住房公積金有關(guān)負責人回應(yīng)稱,如果確定停止公積金三套房貸政策,預(yù)計會充分考慮到相關(guān)細則問題,比如可能以出臺時間為節(jié)點區(qū)分處理,節(jié)點前通過審批的可以拿到貸款,節(jié)點后才申請的、或者還沒通過審批的,就不予接受?！爱斎?具體政策如何,還要以較終公布的為準?！?

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　穗二手樓市或再度盤整

□三季度近半房貸投資客觀望□六成二手房購家非本地居民

今年第三季度末國家“二次調(diào)控”政策出臺,各地執(zhí)行細則陸續(xù)公布,令三季度在季節(jié)性因素支撐下稍有起色的二手樓市,可能再度步入盤整期。昨日來自合富置業(yè)研究顯示,受第三套房貸停止影響,預(yù)計已有近半依賴房貸購房的投資客已經(jīng)離場或觀望。該公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在前三個季度的廣州二手住宅購賣成交當中,廣州本地購家比例約占37%—40%,廣東省戶籍(不含廣州本地戶籍)購家約占24%—25%,而非廣東省籍購家比例約33%—37%,表明每季度均有多達六成的購房者戶籍為非廣州本地居民。

這類非廣州本地戶籍購家,當中約有76%—81%的購家需要通過申請房貸才能實現(xiàn)購房計劃,因此,可預(yù)計“二次調(diào)控”出臺后,對這些房貸購房的非廣州本地戶籍購家會產(chǎn)生一定影響。

(作者：胡良光)