編者按：在經(jīng)濟生活中，人們經(jīng)常會出于各種原因接觸到房地產(chǎn)(土地)估價報告。比如，土地權(quán)利人進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；租賃、抵押、保險、課稅、拆遷補償時或者受讓土地使用權(quán)時，都需要委托中介機構(gòu)進行房地產(chǎn)(土地)評估。對于中介機構(gòu)出具的評估報告，大多數(shù)權(quán)利人都缺乏一般有關(guān)估價的常識，很多人甚至看不懂估價報告。本文作者為大家作簡單介紹，以便今后能更充分地利用房地產(chǎn) (土地)估價報告。

房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。估價報告分為房地產(chǎn)(土地)估價結(jié)果報告和房地產(chǎn)(土地)估價技術(shù)報告，估價機構(gòu)向委托方提交的估價報告通常只有房地產(chǎn)(土地)估價結(jié)果報告，因此通常我們指的土地估價報告一般是指房地產(chǎn)(土地)估價結(jié)果報告。

估價報告相關(guān)要素

估價報告中應(yīng)指出委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的，為個人的姓名和住所；估價機構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級，以及參加估價人員的姓名、估價資質(zhì)或職稱，并由本人簽名、蓋章。還要寫明本次估價所依據(jù)的估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料；并概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀，四至，周圍環(huán)境，景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度，土地平整程度，地勢；地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置，工程質(zhì)量、建成年月、維護、保養(yǎng)、使用情況。估價報告中的價值定義是指本次估價所采用的價值標(biāo)準和價值內(nèi)涵，也是某種估價目的特定條件下形成的正常價格。估價報告應(yīng)用的有效期指本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為至某年某月某日止，也可表達為多長年限，如一年，而估價作業(yè)日期是指本次估價的起止年月日。

估價目的及其方法

估價目的是委托人為什么要進行房地產(chǎn) (土地)評估的原因，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或何種政府行為、民事行為的需要。例如，銀行需對抵押人提供的一宗房地產(chǎn)進行估價，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時銀行要了解的是：當(dāng)因為抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不能按時清償時，銀行能夠通過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的價值是多少，因此在“抵押評估”的目的下對該房地產(chǎn)進行估價時，就要向估價委托人(銀行)說明，在處分該抵押房地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金?；蛘邠Q句話說，該房地產(chǎn)在“抵押評估”的目的下所估算的房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除向國家交納的土地使用權(quán)出讓金。

設(shè)定房地產(chǎn)估價目的的意義在于：一旦設(shè)定了房地產(chǎn)估價的目的，也就確定了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵，即明確了通過本次估價作業(yè)或估價行為需要估算什么樣的房地產(chǎn)價格，從而整個估價作業(yè)過程中的各種要素也就都可以確定下來了。從這個意義上來說，房地產(chǎn)估價目的起到了統(tǒng)領(lǐng)估價全局的作用。

估價遵循的房地產(chǎn)(土地)估價原則，主要有合法原則、較高較佳使用原則、替代原則和估價時點原則。房地產(chǎn)估價的方法主要有以下幾種：①市場比較法；②收益法；③成本法；④假設(shè)開發(fā)法；⑤基準地價修正法。估價結(jié)果應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。估價時點不是隨意定的，也不完全和估價作業(yè)日期相同，它需要估價人員根據(jù)估價目的來確定。在估價之前，它說明了估價中需要估算和判定的是哪個具體日期和客觀合理價格或價值，以便于應(yīng)用。估價時點應(yīng)采用公歷表示，并應(yīng)準確到日，因為它直接關(guān)系到估價報告的有效期。

　　　　　(作者：新疆石河子市國土資源局 朱少東)