在政策不斷打壓的2010年,開(kāi)發(fā)商們?nèi)〉萌绱顺煽?jī),美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究謝志軍分析認(rèn)為,隨著明年貨幣政策的轉(zhuǎn)向以及調(diào)控政策的深化,開(kāi)發(fā)商融資渠道將愈加收緊,大型開(kāi)發(fā)商的快速銷售策略將對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)帶來(lái)沖擊,行業(yè)的并購(gòu)行為將在明年更趨明顯。

據(jù)悉,自今年年初開(kāi)始,萬(wàn)科在3個(gè)城市共有9個(gè)項(xiàng)目先后入市,推盤明顯加速,今年僅在深圳,萬(wàn)科金域華府、第五園、金色沁園、萬(wàn)科清林徑、天琴灣、金色半山、萬(wàn)科紅7個(gè)樓盤就先后推出,在東莞和惠州,還有萬(wàn)科棠樾和惠州萬(wàn)科城進(jìn)入市場(chǎng)銷售。

眾多的項(xiàng)目讓深圳萬(wàn)科今年的銷售面積大增,根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2010年1月-11月,萬(wàn)科的銷售量為828.8萬(wàn)平方米,同比增加了33%；單位頭家在12043元/平方米,較2009年增加27.7%；銷售收入則為998.1億元,同比增加為72.3%；除了萬(wàn)科之外,保利地產(chǎn)的年銷售量已經(jīng)達(dá)到626.2萬(wàn)平方米,同比增加28.9%,在銷售價(jià)格方面的均價(jià)為9126元/平方米,與2009年相比增加8.2%,在銷售收入方面保利至12月1日之前為571.5億元,同比增加了42%。恒大地產(chǎn)的銷售量為626.2萬(wàn)平方米,銷售收入達(dá)到477.2億元；中國(guó)海外的銷售量達(dá)到了470.7萬(wàn)平方米,銷售收入達(dá)到了587.2億港元。

此外,碧桂園的銷售量達(dá)到了560萬(wàn)平方米,銷售收入為304億元。緊隨其后的富力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、雅居樂(lè)、金地集團(tuán)等也紛紛有200萬(wàn)平方米以上的銷售量以及200億以上不等的銷售收入。謝志軍分析認(rèn)為,目前以500億元銷售收入為分水嶺的兩個(gè)陣營(yíng)形成,而這兩個(gè)陣營(yíng)的差異背后折射出的是銷售策略分化。與中小開(kāi)發(fā)商追求單盤利潤(rùn)化不同的是,大型房企在銷售價(jià)格與銷售量的取舍上,則更傾向于追求銷售量,以快速銷售的方式縮短了項(xiàng)目的運(yùn)作周期,同時(shí)迅速擴(kuò)大市場(chǎng)占有率,既保證了企業(yè)資金鏈的安全,又增加抵御政策調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此,銷售策略的分化不僅令陣營(yíng)與陣營(yíng)之間的差距拉大,而且被擠占后,中小開(kāi)發(fā)商潛在被并購(gòu)的可能性加大。

一份萬(wàn)科2010年1-11月的銷售圖顯示,1月份-5月份某萬(wàn)科的銷量較高為63.3萬(wàn)平方米,在出現(xiàn)洼地的2月銷售面積僅為15萬(wàn)平方米,但是從6月份開(kāi)始,萬(wàn)科的銷售面積大幅提高至85.7萬(wàn)平方米,并且一直持續(xù)到11月份,期間9、10兩個(gè)月一度出現(xiàn)113.6萬(wàn)和130.7萬(wàn)平方米的高峰。而事實(shí)上,6月份萬(wàn)科的銷售均價(jià)低至10233元/平米。

謝志軍認(rèn)為,正是6月份實(shí)施的快速銷售策略,對(duì)成交量起到立竿見(jiàn)影的效果。此外,2010年,萬(wàn)科實(shí)施并購(gòu)動(dòng)作頻繁,今年以來(lái)在全國(guó)范圍內(nèi)已完成了收購(gòu)超過(guò)20起,涉及金額超過(guò)30億元。謝志軍表示,隨著行業(yè)集中度的提高,大型房企對(duì)行業(yè)的影響越明顯,一方面是有效供給增加,除增加中小戶型供應(yīng)外,對(duì)中小開(kāi)發(fā)商不惜捂盤謀求單盤利潤(rùn)化的行為產(chǎn)生抑制效果；另一方面是起到平抑房?jī)r(jià)作用。同時(shí),隨著明年貨幣政策的轉(zhuǎn)向以及調(diào)控政策的深化,開(kāi)發(fā)商融資渠道將愈加收緊,大型開(kāi)發(fā)商的快速銷售策略將對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)帶來(lái)沖擊,行業(yè)的并購(gòu)行為將在明年更趨明顯。

(作者：蘇妮)