在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“華南五虎”的稱號(hào)似乎逐漸淡出人們的視野，取而代之的是各家以業(yè)績(jī)說(shuō)話的激烈競(jìng)爭(zhēng)格局。

碧桂園在擴(kuò)張中也經(jīng)歷了省內(nèi)發(fā)展到布局全國(guó)，從郊區(qū)到城區(qū)的路徑，其快速開(kāi)發(fā)的生存哲學(xué)，成為抵御行業(yè)周期的較佳策略；恒大2008年上市擱淺后，發(fā)展迅猛，成為五虎中的后起之秀；為求上市，富力十余年擴(kuò)張中不斷探索著“商住”兩條腿發(fā)展模式；雅居樂(lè)這個(gè)中山起家的小房企，經(jīng)過(guò)近20余年的發(fā)展，成為全國(guó)性大型企業(yè)，期間也因是快速開(kāi)發(fā)，抑或是慢工出細(xì)活而艱難抉擇；朱孟依旗下的合生系曾是業(yè)界的大佬，如今卻像睡獅一般，早已跌落到全國(guó)前之外。

【碧桂園】

以快制勝 貼近大眾的生存哲學(xué)

華南五虎中，碧桂園是一家擁有獨(dú)特生存哲學(xué)的房產(chǎn)大鱷。

“碧桂園開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)郊大盤(pán)，一般產(chǎn)品的價(jià)格維持在5000～6000元/平方米的位置，上漲的空間已不大。能降的話也就5000元/平方米左右，但這樣的房子不論外界形勢(shì)如何調(diào)整，市道如何變化，始終是剛需產(chǎn)品，特別是調(diào)整階段，反而有助于推盤(pán)?！北贝蠊步?jīng)濟(jì)研究員韓世同認(rèn)為。

從市郊到地塊模式演進(jìn)

據(jù)悉，在幾年前，碧桂園在廣東省內(nèi)的項(xiàng)目都集中在離城區(qū)較遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊地段，如增城等地，同時(shí)它也是提早布局二線的開(kāi)發(fā)商之一，先后進(jìn)入了湖南、湖北、安徽、江蘇、遼寧、重慶、內(nèi)蒙古等省(市、自治區(qū))的潛力地區(qū)。

目前，這一戰(zhàn)略已初見(jiàn)成效。2010年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額約142億元，其中已簽約合同銷售金額約132億元，合同銷售面積約242萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)50%及26%。

今年上半年，碧桂園已相繼實(shí)現(xiàn)碧桂園·豪園(廣州)、碧桂園·溫泉城(咸寧)、德慶碧桂園、懷集碧桂園等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，均取得不俗業(yè)績(jī)。2010年7月10日，碧桂園華北區(qū)域頭個(gè)項(xiàng)目天津碧桂園 “世家美墅”開(kāi)盤(pán)，自認(rèn)購(gòu)開(kāi)始至清盤(pán)只用了45時(shí)辰，當(dāng)天銷售超2億元；7月24日，天津碧桂園加推盤(pán)，再次售罄；兩次推貨，天津碧桂園銷售近7億元，凸顯碧桂園品牌美譽(yù)度的號(hào)召力及其所受新市場(chǎng)的認(rèn)可度。今年下半年，碧桂園還將實(shí)現(xiàn)大朗碧桂園、碧桂園·城市花園(禪城)、江海碧桂園等多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。

“‘比自己蓋房子還便宜’是剛剛發(fā)家時(shí)碧桂園的口號(hào)。”廣州房地產(chǎn)行業(yè) 人士黎文江表示。

“碧桂園總是先建酒店，接著做銷售，再接著建其他的住宅。在郊區(qū)做大盤(pán)，就是薄利多銷?！崩栉慕€表示，碧桂園是一條龍的服務(wù)，從設(shè)計(jì)到供貨環(huán)節(jié)，都自己完成。盡管售價(jià)便宜，但利潤(rùn)相對(duì)有保障。

碧桂園營(yíng)銷部人士透露，近年來(lái)，碧桂園投入大量的精力從項(xiàng)目園林、配套、服務(wù)等多方面提升品質(zhì)，分布在二三線城市，很多是當(dāng)?shù)剌^高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目，且堅(jiān)持合理定價(jià)，受到頭次置業(yè)及改善型自住需求的追捧。

快速開(kāi)發(fā) 效率為王

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，碧桂園模式的特點(diǎn)是提升土地利用效率。秉持 “快速開(kāi)發(fā)、快速銷售”的原則，碧桂園在拿地后快速推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，于短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市銷售。加之涵蓋設(shè)計(jì)、建筑、裝修、物業(yè)管理等板塊的一體化模式，以及內(nèi)部管理流程的不斷優(yōu)化、改善，有效控制了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

2007年，碧桂園成功在香港聯(lián)交所主板上市，并通過(guò)上市前后的改革，成功轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代公眾企業(yè)，隨后拓展于全國(guó)，2008年實(shí)現(xiàn)23個(gè)全新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。2009年，碧桂園投入大量人力、物力、財(cái)力從產(chǎn)品質(zhì)量、園林綠化、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等方面提升產(chǎn)品品質(zhì)。經(jīng)過(guò)精心培育，省內(nèi)外社區(qū)生活愈發(fā)成熟美好，碧桂園家園模式優(yōu)勢(shì)日顯。

目前，碧桂園旗下已有4家掛牌五酒店、11家五標(biāo)準(zhǔn)酒店開(kāi)業(yè)或試業(yè)；2010年6月12日，碧桂園與德國(guó)私營(yíng)酒店集團(tuán)、會(huì)議酒店管理專家MARITIM簽署管理合作協(xié)議，碧桂園蕪湖項(xiàng)目、沈陽(yáng)于洪項(xiàng)目酒店將全面交由德方運(yùn)營(yíng)管理，進(jìn)一步提升酒店服務(wù)品質(zhì)，為項(xiàng)目業(yè)主及賓客提供尊貴、專業(yè)服務(wù)。碧桂園大部分項(xiàng)目還規(guī)建商業(yè)街，并與麥當(dāng)勞、肯德基、大潤(rùn)發(fā)等一線品牌結(jié)成全國(guó)戰(zhàn)略聯(lián)盟；2010年6月1日，碧桂園·鳳凰城(廣州)引入吉之島，成為廣州頭個(gè)引進(jìn)高端商業(yè)超市的社區(qū)，再次提升社區(qū)商業(yè)配套品質(zhì)。此外，各碧桂園社區(qū)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際相應(yīng)推進(jìn)學(xué)校、交通、康體及其他市政配套建設(shè)；碧桂園家園模式正與時(shí)俱進(jìn)，不斷區(qū)域新生活潮流，促進(jìn)區(qū)域城市化進(jìn)程。

標(biāo)桿項(xiàng)目：鳳凰城(廣州)樣本

碧桂園·鳳凰城(廣州)是碧桂園旗下標(biāo)桿項(xiàng)目，項(xiàng)目所在地在2002年以前，僅僅是廣州增城新塘鳳凰山腳下一片人跡罕至的荒山，被稱為 “廣州的西伯利亞”。碧桂園·鳳凰城(廣州)進(jìn)駐后，五廣州鳳凰城酒店(573間客房)、大型商業(yè)廣場(chǎng)、大型交通、中英文學(xué)校、大型水廠(日供水量達(dá)8萬(wàn)立方米)等配套設(shè)施陸續(xù)啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，有力促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

8年來(lái)，近5萬(wàn)業(yè)主在鳳凰城安居樂(lè)業(yè)，鳳凰城已成為廣州東一座名副其實(shí)的山水繽紛大城。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近3年來(lái)，鳳凰城已熱銷近萬(wàn)套90平方米左右的小戶型洋房，帶裝修均價(jià)5100元/平方米左右，僅相當(dāng)于廣州區(qū)房?jī)r(jià)的1/3，滿足了近萬(wàn)個(gè)普通家庭住有所居、住有優(yōu)居的人居夢(mèng)想。

原增城市委書(shū)記朱澤君曾這樣高度評(píng)價(jià)碧桂園·鳳凰城(廣州)項(xiàng)目：“如果沒(méi)有碧桂園開(kāi)發(fā)的鳳凰城，就沒(méi)有今天的新增城。鳳凰城的落戶和發(fā)展為我們帶來(lái)了發(fā)展商機(jī)，引來(lái)本田汽車、五羊摩托車落戶增城。”如今，增城已經(jīng)發(fā)展成為連接廣州、深圳、東莞等重要城市的區(qū)域樞紐，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的融合與發(fā)展。

　【恒大】

嗅覺(jué)靈敏因勢(shì)而動(dòng)的銷售策略

近年來(lái)，隨著市場(chǎng)化進(jìn)程加快，房企利潤(rùn)成倍增長(zhǎng)，盡管房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，依然有不少企業(yè)前赴后繼地投身其中。

恒大的聲名鵲起，與其董事長(zhǎng)許家印的高調(diào)和豪邁不無(wú)關(guān)系。尤其是今年4月新政后，恒大率先在全國(guó)祭出降價(jià)大旗，其對(duì)政策的嗅覺(jué)之靈敏，讓同行驚嘆。

恒大的快速反應(yīng)讓它很快嘗到了甜頭，2010年，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)及中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)發(fā)布的2010年中國(guó)房企上半年銷售排行中，恒大地產(chǎn)以211億元的銷售金額緊隨行業(yè)龍頭萬(wàn)科之后，碧桂園以139億元的銷售業(yè)績(jī)?cè)谌A南五虎中排名，此后則是富力、雅居樂(lè)，而合生在全國(guó)前二十中也不見(jiàn)蹤影。

同時(shí)，恒大也是今年先進(jìn)一個(gè)完成半年業(yè)績(jī)計(jì)劃的知名開(kāi)發(fā)商，其主要開(kāi)發(fā)近郊產(chǎn)品，少有涉足市區(qū)，其二線城市的業(yè)績(jī)?cè)诮衲甑目倶I(yè)績(jī)中功不可沒(méi)。

據(jù)恒大公開(kāi)消息透露，目前恒大已進(jìn)入廣州、上海、天津、重慶、武漢、成都、南京、西安、長(zhǎng)沙、太原、昆明、合肥等全國(guó)25個(gè)主要城市，擁有系列項(xiàng)目57個(gè)，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)品系列，成為目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中土地儲(chǔ)備較多、進(jìn)入省會(huì)城市較多的開(kāi)發(fā)商之一。

恒大屬于有計(jì)劃、有模式的團(tuán)隊(duì)管理，延續(xù)性非常嚴(yán)格——快速集權(quán)式管理，規(guī)劃拿地，價(jià)格銷售，都是許家印一個(gè)人說(shuō)了算，打的口號(hào)也是“開(kāi)盤(pán)必特價(jià)，特價(jià)必升值”。

黎文江認(rèn)為，恒大的早期原始積累已完成，但是住宅開(kāi)發(fā)賣完就完了，無(wú)法進(jìn)一步擴(kuò)大。目前恒大也在嘗試商業(yè)地產(chǎn)，比如頭度打造5的酒店。黎文江指出，恒大作為上市公司，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是必然的，一方面可以支撐自己的股價(jià)；另一方面，在政策大起大落時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)可以作為業(yè)績(jī)的彌補(bǔ)。

對(duì)于恒大的降價(jià)口號(hào)，黎文江認(rèn)為，這并不具有持續(xù)性，品牌的創(chuàng)造需要時(shí)間的積累，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

【富力】

商住潛行 布局全國(guó)的擴(kuò)張之路

在廣州的珠江新城CBD區(qū)域，富力擁有16個(gè)商業(yè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備，成為該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大。富力的掌柜，一個(gè)是來(lái)自廣州的張力，一個(gè)是來(lái)自香港的李思廉，從一開(kāi)始富力就已將本土化和全球化的標(biāo)準(zhǔn)蘊(yùn)含在產(chǎn)品中，有著獨(dú)特的創(chuàng)新視野。

以收購(gòu)舊工廠等項(xiàng)目起家，富力的桶金也來(lái)自于低端項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。不同于碧桂園，富力做的是城里中低端收入人群的生意。

布局全國(guó)·富力規(guī)模擴(kuò)張之路

據(jù)黎文江介紹，早期富力收購(gòu)舊的項(xiàng)目，從低檔產(chǎn)品做起，比如破染工廠，舊煤場(chǎng)?！坝玫偷某杀鹃_(kāi)發(fā)，收購(gòu)舊的工廠，價(jià)格便宜，沒(méi)有所謂的‘釘子戶’，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商在時(shí)間成本上容易控制?！?p>一富力內(nèi)部人士介紹，到2001年末，富力地產(chǎn)已在廣州市完成了包括富力新居、富力廣場(chǎng)、富力半島、富力環(huán)市西苑、富力千禧花園、富力順意花園等大型舊廠改造項(xiàng)目，總面積超過(guò)250萬(wàn)平方米。

為了給上市做鋪墊，富力開(kāi)始布局全國(guó)發(fā)展。2002年，進(jìn)軍北京，一舉攬下東三環(huán)內(nèi)占地面積超過(guò)41萬(wàn)平方米、總建筑面積達(dá)150萬(wàn)平方米的旗艦項(xiàng)目——北京富力城，并將其打造成為了北京CBD商務(wù)圈集居住、商務(wù)、休閑、健身、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的高品質(zhì)社區(qū)。自此，富力地產(chǎn)全國(guó)化布局之路起航。此后，先后進(jìn)入上海、天津、西安、太原、成都等11個(gè)核心城市和地區(qū)。

從上市融資到規(guī)模擴(kuò)張，這是近年來(lái)房企發(fā)展模式的必由之路。2005年，富力地產(chǎn)赴港上市，在頭個(gè)交易日中，成交量達(dá)到617萬(wàn)股，總成交額約6863萬(wàn)港元，市值超200億港元，成為當(dāng)時(shí)在香港H股上市集資額較高的內(nèi)地民營(yíng)企業(yè)。

商用物業(yè)·發(fā)展路上的雙刃劍

“商業(yè)地產(chǎn)這部分物業(yè)為其業(yè)績(jī)提供了很好的保障?！币晃皇袌?chǎng)分析人士如是說(shuō)。2004年至今，富力地產(chǎn)在珠江新城已拿下16個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，富力地產(chǎn)還與凱悅集團(tuán)、萬(wàn)豪集團(tuán)、洲際集團(tuán)三大國(guó)際高端酒店管理公司合作，共同打造酒店旗艦。

據(jù)上述富力內(nèi)部人士透露，未來(lái)5年時(shí)間，富力地產(chǎn)旗下將有20家五酒店在全國(guó)各地陸續(xù)落成，商用物業(yè)形態(tài)更為豐富。

“商用物業(yè)比重之大，這也給富力的資金帶來(lái)壓力，相比其他幾家，資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱?！表n世同認(rèn)為，目前富力手上的商用物業(yè)租賃和出售并行，遭遇2008年的全球金融危機(jī)，其商業(yè)沉淀資金較大，只能快速地銷售寫(xiě)字樓。

“在富力這么多年，的感受就是老板拿地眼光獨(dú)到，總會(huì)以低成本的地塊來(lái)競(jìng)爭(zhēng)?！备涣瘓F(tuán)營(yíng)銷副總監(jiān)朱文婷感嘆道。她認(rèn)為每個(gè)公司有自身的發(fā)展目標(biāo)，外面的世界進(jìn)步很快，公司自身也需要一定的擴(kuò)

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