“不要輕易上高層項目，那不是紀(jì)念碑、里程碑，而是墓碑?！边@是萬科董事會主席王石在《道路與夢想》一書中寫下的格言，但房產(chǎn)業(yè)在遭遇宏觀層面的政策調(diào)控寒流后，一直強(qiáng)調(diào)只做住宅開發(fā)的王石遇到新煩惱：萬科是否需要轉(zhuǎn)向？

事實上，圍繞轉(zhuǎn)向問題，萬科內(nèi)部早有分歧。一名萬科內(nèi)部人士日前對《投資者報》表示，在這個問題上，“老將”王石仍然堅持只做住宅，但是“少帥”郁亮卻主張開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。半年以前，這兩人“觀點對立，甚至在一些公開場合都也能感覺得到?！?p>分歧的結(jié)果較終是雙方各退一步。今年在嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策下，王石不再死守純粹的住宅開發(fā)模式，而萬科總裁郁亮也將商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵詞從進(jìn)軍變?yōu)榕涮?。萬科近期的一些動向似乎正在印證了這一點。5月26日，萬科攜手世界百強(qiáng)酒店企業(yè)君瀾集團(tuán)進(jìn)軍江城高端商業(yè)地產(chǎn)，以搶占高鐵時代中原漢口新門戶。而在此前一個月，短短的10余天里，萬科也相繼有3個大體量商業(yè)地產(chǎn)項目被披露，總投資超過百億。

萬科對此卻表現(xiàn)得異常謹(jǐn)慎。公司董事會辦公室的媒體代表陳穎5月25日接受《投資者報》采訪時說，“外界對萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面有諸多誤解，錯誤地認(rèn)為我們是大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，事實上我們的核心業(yè)務(wù)仍是住宅。”并表示希望客觀傳達(dá)萬科的真實想法，“以住宅為核心，商業(yè)只是輔助”。

但目前可以肯定的是，萬科不輕易上高端項目的鐵律正在被打破……

商業(yè)地產(chǎn)：轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)

萬科作為地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，對此輪地產(chǎn)調(diào)控政策早有預(yù)料。北京萬科一名營銷經(jīng)理對《投資者報》表示，盡管如此，當(dāng)政策突降之時，萬科還是顯得有些不安。這種不安，既是萬科面臨業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)向時的抉擇陣痛，也是王石對是否堅守20年來減法策略的猶豫。

畢竟，在外人眼中，萬科和王石都是在面對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域諸多誘惑仍能“坐懷不亂”堅持住宅開發(fā)的忠實信徒。事實上，1984年成立之初，萬科走的是多元化路子，用王石當(dāng)時的玩笑話形容，就是“除了軍火、黃、賭、毒不做外，什么都做。”但隨后，酷愛登山的王石卻在商界放棄了眾多的山峰，大刀闊斧地砍掉食品飲料、影視以及百貨等業(yè)務(wù)，專注于單一的住宅開發(fā)。

正是這種專注，成就了萬科飛躍式的發(fā)展，公司上市18年來，年復(fù)合增長率超過30%?？梢哉f，萬科在專業(yè)住宅開發(fā)商的道路上已走到有效。然而，就在2009年創(chuàng)造了房地產(chǎn)公司銷售業(yè)績頭次突破600億元壯舉后，萬科面臨轉(zhuǎn)向抉擇，壓力的來源就是中國宏觀政策對住宅開發(fā)的調(diào)控。

去年底以來，一系列樓市調(diào)控政策頻頻出臺，房價今年上半年步入調(diào)整。與存量房“價跌量縮”不同，一手房市場在調(diào)控政策出臺后仍經(jīng)歷了一段“滯漲”時期。截至2010年季度末，萬科的現(xiàn)房為59億元，比2009年末的53.1億元現(xiàn)房，增加了11.11%。而4月份和5月份，存貨增加的趨勢估計只會越來越明顯。

但是，五一過后，在恒大地產(chǎn)率先宣布所有樓盤8.5折促銷后，萬科沉寂半月也悄然跟上。盡管銷售人員對《投資者報》表示并未宣布降價，甚至一再強(qiáng)調(diào)不會降價，但萬科北京紫苑項目5月16日開盤時，開盤價已經(jīng)下調(diào)了800元。可較終銷售量只有認(rèn)購量的50%，此前紫苑項目的歷次開盤都以當(dāng)日銷售告罄告終。

萬科的二線樓盤也受到影響?！锻顿Y者報》5月27日從萬科蘇州金色家園處了解到，目前售價為12000元，與該項目此前13000~15000元/㎡的估價相比，降低了銷售預(yù)期。

從萬科一季度銷量來看，累計實現(xiàn)銷售面積124 萬平方米，同比下降19%，在嚴(yán)厲調(diào)控下，萬科未來銷售面積繼續(xù)出現(xiàn)同比下降在所難免。國信證券分析師方焱認(rèn)為，今年銷售額要與2009年的634億持平，有一定難度。

4月中旬，在國務(wù)院發(fā)布了嚴(yán)厲的收緊二套房貸款政策之后，國土部門、建設(shè)部門和各個地方政府順勢推出了各種打壓住宅市場的政策。就連萬科北京總經(jīng)理毛大慶也表示, “我們幾乎每晚都碰頭，商量應(yīng)對辦法?！倍f科去年8 月提出的112億元再融資方案仍未獲批，如被否決或打折實施，公司釋放業(yè)績的動力將缺乏。

王石和萬科站在了岔路口，是繼續(xù)專注住宅開發(fā)，還是實施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向？

不過，此前公司似乎已經(jīng)給出初步答案。在萬科2009年年報的“致股東”部分，有兩段意味深長的話：在未來若干年內(nèi)，軌道交通甚至電梯將成為較主要的交通工具，純粹的住宅區(qū)將不再是建筑主流，取而代之的是城市綜合體；另一句話是：面對新的局面，有許多具體問題萬科需要重新思考。”

據(jù)了解，萬科早在2006年就進(jìn)行過一項關(guān)于中國人口結(jié)構(gòu)的調(diào)查。結(jié)果顯示，2013年,頭次置業(yè)人口紅利的拐點將出現(xiàn),新增頭次置業(yè)人口將迅速下降，到2017年左右,老齡人口在此期間將不斷增加。

這意味著,住宅地產(chǎn)將面臨需求萎縮的局面。也許,萬科在今年涉足商業(yè)地產(chǎn),正是為未來的發(fā)展和業(yè)務(wù)模式的可持續(xù)性留出空間。

　轉(zhuǎn)雖受益 必伴風(fēng)險

事實上，對地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)回報率究竟有多高才是關(guān)鍵。正略鈞策高端顧問鄧宇明的團(tuán)隊專門做過一項研究,將單純做持有物業(yè)的開發(fā)商和單純做住宅的開發(fā)商較近10年的股東回報進(jìn)行比較,結(jié)果是前者比后者高出30%。

美聯(lián)物業(yè)深圳工商鋪總監(jiān)姜奇夫介紹，現(xiàn)在深圳寫字樓空置率非常低，只有10%左右，說明需求非常大。目前租金在上漲，售價也會跟著上漲?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的回報率大概為5%~6%，羅湖等熱門寫字樓區(qū)較高可達(dá)8%。

國泰君安近期一份報告顯示，自2000年~2009年，含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積年均復(fù)合增長率為16%，而銷售均價年均復(fù)合增長率為9.4%，大部分一二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金收益率在7%以上，較高達(dá)11.5%。

安信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陶學(xué)明認(rèn)為，萬科的商業(yè)地產(chǎn)配套舉措初期不至于會使得業(yè)績大增，畢竟只是少部分附帶的物業(yè)。戴德梁行商業(yè)部董事張志聰也認(rèn)為，住宅附屬的商業(yè)物業(yè)通常租金水平較低，租金回報率僅有5%左右。

這意味著，商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行打包整體賣給機(jī)構(gòu)投資者時價格會出現(xiàn)較大幅度的折讓。世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海則表示，據(jù)其了解，萬科對旗下住宅的商業(yè)物業(yè)尚無統(tǒng)一的安排，有散售，也對一些物業(yè)進(jìn)行持有，在對這類商業(yè)物業(yè)進(jìn)行整體轉(zhuǎn)賣的時候價格往往低于散售，機(jī)構(gòu)投資者通常要求租金回報率達(dá)到8%以上。

但是，高收益必然伴隨高風(fēng)險。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尤其如此。中信房地產(chǎn)副總裁禹來認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的好處大家都知道，但是很難做到。中國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金大致來源于三方面：方面是銀行貸款；方面是自有資金；第三方面是資本市場。中國目前的開發(fā)商自有資金不多，資本市場的融資渠道受制于政策，主要來源還是靠銀行貸款，所以信貸一收緊，房地產(chǎn)公司就覺得很難受。”

商業(yè)地產(chǎn)項目耗資巨大是頭先需要考慮的問題?！拔覀儾粫妹刻?0萬元的利息去打水漂?！睂幐邔幵谖鲉未髳偝堑拈_業(yè)儀式上表示。華潤集團(tuán)主席王印也曾透露，華潤每個商業(yè)項目平均40萬至50萬平方米，每個項目投資額約40億至50億元。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一旦經(jīng)營出問題，做商業(yè)的風(fēng)險要遠(yuǎn)大于做住宅的風(fēng)險。據(jù)北京中原投資顧問部總經(jīng)理張坤昱介紹，雖然北京近兩年商業(yè)項目的開發(fā)量很大，而且多數(shù)項目也賣得不錯 , 但不少項目都折在“養(yǎng)”上。因為商業(yè)項目與住宅項目不同，不是光賣得好就行了，還要看是不是有人來租，有人來消費。也就是說，商業(yè)項目需要時間、需要“養(yǎng)”。

“養(yǎng)”不好的原因在于，一方面，做商業(yè)項目的開發(fā)商不像做住宅項目的開發(fā)商那么有經(jīng)驗，從頭到尾做過一套商業(yè)項目定位、選址、規(guī)劃、租售、招商、運營管理的開發(fā)商很少，而鏈條較長的商業(yè)項目專業(yè)化水平又非常強(qiáng)，任何一個環(huán)節(jié)出問題都會導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險。

另一方面是因為目前的商業(yè)項目，特別是小型獨立商業(yè)和社區(qū)商業(yè)多是銷售型的，有利于業(yè)態(tài)在“養(yǎng)”的過程中進(jìn)行調(diào)整。比如銷售完成后 , 小業(yè)主自己經(jīng)營 , 大家各自為戰(zhàn) , 很難形成統(tǒng)一的商業(yè)定位和商業(yè)氛圍；如果是開發(fā)商負(fù)責(zé)經(jīng)營, 開發(fā)商不是業(yè)主, 控制力和調(diào)整速度明顯降低。

北京曾出現(xiàn)過特殊情況，商業(yè)賣出去后，業(yè)主經(jīng)營不起來，開發(fā)商參與業(yè)態(tài)調(diào)整，但因為不是業(yè)主，很難形成較終的決策，較后開發(fā)商只好通過局部回購的方式完成業(yè)態(tài)調(diào)整。

這些問題，都是萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)之后需要考慮的風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)將占20%

如不轉(zhuǎn)向，萬科拿什么應(yīng)對地產(chǎn)新政？

在土地出讓方式上，國土部將全面推廣“綜合評標(biāo)辦法”，土地獲取將不再是價高者得，“綜合條件”成了開發(fā)商拿地的砝碼。華僑城總經(jīng)理劉平春就向本報記者表示，目前國家的綜合評標(biāo)方式，對華僑城有利。華僑城、碧桂園，都是以“重造一座城”聞名，城內(nèi)包羅萬象，有醫(yī)院、有學(xué)校、有公園、更有商業(yè)街。

那么，相比之下，綜合評標(biāo)方式，對“只做住宅”的萬科是不是就不利呢？

事實上，在二三線城市摸爬滾打多年的萬科，深刻感受到二三線城市對城市綜合規(guī)劃的迫切。萬科對商業(yè)物業(yè)的涉足，正是順應(yīng)萬科加大向二三線城市推進(jìn)的需要。而萬科二三線城市的銷售收入和凈利潤比重也在逐步提升。

根據(jù)年報，2009年，萬科在深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市的營業(yè)收入比重只有44.1%，比2008年的53.2%下降了9個百分點；核心大城市的凈利潤也只占到44.5%，比2008年的57.7%，下降了13個百分點。也就是說，二三線城市對萬科的收入及利潤的貢獻(xiàn)在相應(yīng)加大，這是萬科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的一個優(yōu)勢。

5月25日接受《投資者報》采訪時，萬科方面強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在是涉獵商業(yè)物業(yè)，不是轉(zhuǎn)型，只是因為有一些土地的獲取，需要有一定比例的商業(yè)規(guī)劃，過往只能通過與其他開發(fā)商合作的方式來開發(fā)商業(yè)物業(yè)，并不是長遠(yuǎn)之計，而且合作方式拿地，股東得到的回報也少。“現(xiàn)在涉獵一些商業(yè)物業(yè)，可以鍛煉萬科開發(fā)商業(yè)物業(yè)的能力，股東也可以得到更多回報?！?p>從年報上看，2009年獲取的44塊土地，合作項目為21個(48%)，比2008年的情況稍好：2008年獲取的106塊土地中，就有66塊(62%)是合作項目。不過，萬科2009年在這些土地上所占的權(quán)益比仍然沒有提升：萬科2009年拿地1332萬平方米的建筑面積，權(quán)益占比是77.78%，相比，2008年權(quán)益占比還高些，是78.6%。從這個角度看，萬科要想提升獲取土地的能力，必須改

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