集團(tuán)化就是大運(yùn)營體系

集團(tuán)化運(yùn)營管理理念，對(duì)應(yīng)于集團(tuán)化運(yùn)作它實(shí)際上就是統(tǒng)籌的大局觀下的“高效、可靠”的大運(yùn)營體系，相對(duì)于傳統(tǒng)的管理更注重管理的體系化、規(guī)范制度化。

如何用統(tǒng)籌的大局觀下的“高效、可靠”的大運(yùn)營體系設(shè)計(jì)企業(yè)架構(gòu)和管理流程？

我們先看看房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的內(nèi)在結(jié)構(gòu)由哪些環(huán)節(jié)組成。

從一個(gè)項(xiàng)目的基本單元入手，圍繞項(xiàng)目從開始到結(jié)束展開的運(yùn)行環(huán)鏈應(yīng)是三組，即工程施工的組鏈、營銷組鏈以及復(fù)合的資金運(yùn)作組鏈，這三個(gè)組鏈應(yīng)環(huán)環(huán)相扣才能保障項(xiàng)目運(yùn)行的可靠，若達(dá)到環(huán)環(huán)相接將是運(yùn)營管理效率的化。從運(yùn)營的角度看，工程施工基本是從始至終的，所以這三個(gè)鏈組應(yīng)以工程施工組鏈為主，圍繞工程的運(yùn)行而運(yùn)行。

為什么目前大多數(shù)的集團(tuán)運(yùn)營管理架構(gòu)設(shè)置不合理？就是因?yàn)榇蠖鄶?shù)人沒能悟出個(gè)中內(nèi)涵，犯了兩方面的錯(cuò)誤。，沒有從運(yùn)營管理的深度去設(shè)計(jì)系統(tǒng)的運(yùn)營管理構(gòu)架，片面地把房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作管理的各個(gè)環(huán)節(jié)平鋪開來，割裂了運(yùn)營管理的系統(tǒng)性和連續(xù)性，因此不可避免地會(huì)在運(yùn)營中出現(xiàn)環(huán)環(huán)無法高效相接的狀況，造成管理的“扯皮、低效內(nèi)耗、責(zé)任推諉”等現(xiàn)象。，對(duì)管理環(huán)節(jié)流程認(rèn)識(shí)有誤區(qū)，人們通常認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作“資金較重要”、“營銷較重要”，混淆了房地產(chǎn)管理架構(gòu)運(yùn)作的主次關(guān)系。抓住資金、營銷不放手，以資金、營銷來設(shè)置管理架構(gòu)，因此就會(huì)出現(xiàn)運(yùn)作中的種種不順手的情況，更有甚者會(huì)出現(xiàn)管理環(huán)節(jié)上的相克。資金與營銷對(duì)企業(yè)的確非常重要，但是放在運(yùn)營管理的框架內(nèi)它只不過是圍繞工程運(yùn)行的時(shí)段點(diǎn)和面，并不能作為運(yùn)行管理的主線。

既然以工程施工為運(yùn)行主線，在管理架構(gòu)設(shè)置上就要充分體現(xiàn)其系統(tǒng)的整體性、連續(xù)性與相互協(xié)調(diào)性，這就是我講的“大運(yùn)營”的理念——把計(jì)劃、工程、營銷、資金、物業(yè)統(tǒng)統(tǒng)納入一個(gè)管理體系架構(gòu)，量化地把各部門之間職能的分工可靠地銜接起來，形成一個(gè)完整的管理序列。

大運(yùn)營的管理理念設(shè)置的管理架構(gòu)是今后房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作管理的可靠模式。我們不妨在這里先把其架構(gòu)粗略地表示出來，即：塊是頭席運(yùn)營官專業(yè)下設(shè)的計(jì)劃、考核部、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部、工程技術(shù)管理部、成本核算部、市政對(duì)接部、物業(yè)配合管理部、策劃、營銷管理部、資金部，管理的是統(tǒng)籌執(zhí)行公司項(xiàng)目目標(biāo)的整體運(yùn)行；塊是總經(jīng)理（或總裁）管理的企業(yè)發(fā)展部、財(cái)務(wù)部、行政部，是對(duì)企業(yè)發(fā)展的方向、目標(biāo)以及企業(yè)文化的貫徹和企業(yè)的行政管理進(jìn)行決策。

兩種集團(tuán)化模式

有了大運(yùn)營理念設(shè)置的管理架構(gòu)，作為集團(tuán)化管理還需根據(jù)自身設(shè)定管理模式，并根據(jù)管理模式來修正適合自身運(yùn)營的管理架構(gòu)內(nèi)在的職能權(quán)重比例。

集團(tuán)化管理模式有兩種：

其一是“矩陣式”的管理模式：在總部，集中非常強(qiáng)的管理體系，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮下屬項(xiàng)目公司的運(yùn)作；下屬項(xiàng)目公司采用盡量簡化精干的班子，可以減少相應(yīng)的部門或者縮小簡化各個(gè)部門，按執(zhí)行目標(biāo)管理來進(jìn)行架構(gòu)配置。其二是“區(qū)域性公司經(jīng)理合伙人式”：以區(qū)域的公司為單位自主經(jīng)營獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，按地域情況、投資比例規(guī)范盈利率，按集團(tuán)總體計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行上繳利潤的分配，按集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行區(qū)域市場的擴(kuò)張，按區(qū)域擴(kuò)張的規(guī)模進(jìn)行自身人力資源需要配置的調(diào)整，按集團(tuán)產(chǎn)品品牌的設(shè)定打造集團(tuán)效應(yīng)的多元化序列產(chǎn)品。

“矩陣式”的管理模式有利于企業(yè)快速擴(kuò)張的需要，降低管理成本。但是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的連續(xù)性、穩(wěn)定性差?！皡^(qū)域經(jīng)理合伙人式”的管理模式有利于企業(yè)穩(wěn)步成長，保障企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的連續(xù)性，化地用知本放大資本投入的回報(bào)，但要按此實(shí)施，需要企業(yè)必須達(dá)到一定的成熟度方可。

房地產(chǎn)大運(yùn)營的理念設(shè)置的管理架構(gòu)相對(duì)于上述兩種運(yùn)作模式就是一個(gè)管理權(quán)重的調(diào)整問題，在集團(tuán)化運(yùn)營管理上對(duì)于矩陣式管理架構(gòu)的權(quán)重要向上調(diào)，對(duì)于區(qū)域經(jīng)理合伙人式管理架構(gòu)的權(quán)重要向下調(diào)。把管理的決策權(quán)與管理的經(jīng)營執(zhí)行權(quán)按頭長職能明晰分開，達(dá)到運(yùn)作的職權(quán)統(tǒng)一。

選聘管理者

集團(tuán)化管理模式根據(jù)自身發(fā)展條件確定后，大運(yùn)營理念的管理架構(gòu)就能有針對(duì)性地修正到位，相應(yīng)的管理流程就不難制定，至此我們說，現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)化運(yùn)營管理架構(gòu)從硬件上已經(jīng)建立，更關(guān)鍵的就是選聘配合實(shí)施管理的——執(zhí)行官。

因?yàn)槟壳按蠖鄶?shù)的集團(tuán)公司尚在高速成長期，比較適合“矩陣式”的管理模式，所以下面主要是針對(duì)“矩陣式”的管理模式闡述集團(tuán)管理決策者人選的要求。

集團(tuán)總裁——負(fù)責(zé)企業(yè)管理的決策，組織制定企業(yè)近、中、長期發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，落實(shí)企業(yè)文化，培養(yǎng)、選拔、考核、任命下級(jí)總經(jīng)理，開發(fā)新項(xiàng)目。集團(tuán)總裁的人選要求在宏觀上有一定的前瞻性，具有組織戰(zhàn)略規(guī)劃的水平，熟悉房地產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)，有很強(qiáng)的綜合能力，具有良好的對(duì)市場的敏感性。眾所周知，房地產(chǎn)的選項(xiàng)立項(xiàng)應(yīng)有一個(gè)詳實(shí)的可行性研究報(bào)告，通過報(bào)告的理論分析與數(shù)字計(jì)算說明項(xiàng)目是否可行，但對(duì)項(xiàng)目的決策絕不是僅憑一個(gè)可行性研究報(bào)告就可定論的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是動(dòng)態(tài)發(fā)展的，決策者對(duì)市場的敏感性也是決策的重要依據(jù)。

頭席運(yùn)營官——負(fù)責(zé)集團(tuán)全部開發(fā)項(xiàng)目（公司）運(yùn)營管理工作，考核集團(tuán)目標(biāo)執(zhí)行情況，為項(xiàng)目的立項(xiàng)定位提供技術(shù)服務(wù)支持。作為集團(tuán)頭席運(yùn)營官的人選，從管理意義上講應(yīng)比總裁能力更強(qiáng)。頭先是必須具備 項(xiàng)目總經(jīng)理的水平、全盤操控運(yùn)作項(xiàng)目的能力，在此基礎(chǔ)上才是其職能能力，即：有良好的大局觀和執(zhí)行力，擅長統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、擅于運(yùn)籌帷幄和“彈鋼琴”的工作方法，忙而不亂，擅長處理疑難雜癥和突發(fā)事件，為人正派、講道理、個(gè)人素質(zhì)和凝聚力強(qiáng)，業(yè)務(wù)全面業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，個(gè)人眼界寬知識(shí)面寬，擅長學(xué)習(xí)和總結(jié)，具有極強(qiáng)的綜合能力。

（作者系現(xiàn)居鄭州的房地產(chǎn)評(píng)論人）

(作者：劉曉新)