2008年6月，李戰(zhàn)洪加盟金科集團(tuán)，擔(dān)任副總裁，隨即展開了凌厲的營銷攻勢，其親自操刀的與龍湖的"漲價(jià)降價(jià)之爭"營銷戰(zhàn)、"在重慶購金科房"、"金科3月無廣告"的營銷策劃，讓金科的銷售逆市飄紅，占據(jù)重慶市場的位置。

3月25日，記者對這位地產(chǎn)營銷界的傳奇人物進(jìn)行了專訪。

中國房地產(chǎn)報(bào)：今年以來，重慶樓市格外引人注目，從春節(jié)以來重慶商品房銷量連續(xù)五周在全國排名。你認(rèn)為這背后的原因是什么？

李戰(zhàn)洪：我認(rèn)為這不是重慶樓市的簡單回暖，其背后的真正驅(qū)動(dòng)力量是重慶這個(gè)"價(jià)格洼地、價(jià)值高地"的價(jià)值回歸，而這種價(jià)值回歸是中國房地產(chǎn)市場的第四次增長周期的重要組成部分。

重慶此次的樓市回暖，是它的房價(jià)很低，以前還沒有真正啟動(dòng)過增長的行情，具備價(jià)格洼地效應(yīng)；是政策對重慶有大量的利好，重慶是繼浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后的第三個(gè)新區(qū)，以及高端城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)驗(yàn)區(qū)。

另外，2008年房地產(chǎn)調(diào)整周期的特點(diǎn)是，城市化率越高的城市和區(qū)域，調(diào)整的力度越大、深度越深，時(shí)間周期越長；而城市化率不高的城市，比如重慶，調(diào)整的深度和時(shí)間往往比較短，也很容易率先見底，率先啟動(dòng)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：你在重慶地產(chǎn)界摸爬滾打多年，有什么樣的感受？

李戰(zhàn)洪：重慶的房地產(chǎn)市場是中國的城市當(dāng)中較有特點(diǎn)的一個(gè)市場，也可以說是較接近于自由競爭的一個(gè)市場。

我在重慶地產(chǎn)界這些年，體會(huì)較深的總結(jié)起來有這么幾點(diǎn)，我稱之為"七宗較"。

宗較：2007年重慶出現(xiàn)了"中國較牛"的釘子戶。

這個(gè)事情說明重慶人的性格非常耿直，為了捍衛(wèi)自己的權(quán)利寧折不彎，決不會(huì)因?yàn)槟愕臋?quán)勢和就屈服。但這對開發(fā)商來說，就意味著拆遷補(bǔ)償?shù)母叱杀?。在重慶做開發(fā)商比別的城市要難。

宗較：重慶有中國直轄市中較低的房價(jià)，比北京、上海、天津低了不止一個(gè)層次?，F(xiàn)在重慶多數(shù)樓盤售價(jià)還在4000元/平方米左右。而這個(gè)價(jià)格比宜昌、宜賓房價(jià)都要低，與遵義持平，這種房價(jià)水平和重慶的城市定位不相符。

低房價(jià)說明重慶的房地產(chǎn)市場競爭比較充分，土地和住宅供應(yīng)量都很大；說明重慶的樓市是以剛性需求為支撐的較健康的樓市，基本沒有炒作和泡沫。重慶的開發(fā)商"委屈求人"、重慶的房價(jià)"平易近人"、重慶的樓房品質(zhì)"咄咄逼人"。

同時(shí)，考慮到重慶的經(jīng)濟(jì)在全國的地位不斷提升，重慶的城市建設(shè)越來越現(xiàn)代，越來越宜居，綜合這些因素看起來，重慶的房子是目前中國城市中較具有投資價(jià)值的。

第三宗較：重慶有中國較挑剔的購房者。重慶的房價(jià)雖然低，但品質(zhì)不低，其中一個(gè)重要因素就是這里的購房者眼光非常獨(dú)到，個(gè)個(gè)都是專家，重慶挑剔的購房者，是重慶這個(gè)充分競爭的市場所培養(yǎng)起來的。

第四宗較：重慶有能力較強(qiáng)的開發(fā)商。前面說的較牛的釘子戶和較挑剔的購房者加上中國同類城市中較低的房價(jià)，又磨礪出中國能力較強(qiáng)的地產(chǎn)開發(fā)商，具備六種"超越市場競爭"的能力：

是成本控制能力特別強(qiáng)。房價(jià)漲200塊錢不如控制200塊錢成本，所以要在重慶做地產(chǎn)開發(fā)商，一定要具備超強(qiáng)的成本控制能力。

是物業(yè)服務(wù)水平特別好。重慶多年來在全國物業(yè)管理滿意度評(píng)選中前三強(qiáng)里就占兩強(qiáng)（龍湖、金科）。

第三是園林景觀。競爭激烈的市場逼著你精耕細(xì)作，園林景觀要求很豐富，簡單種幾棵樹，再加一個(gè)水景，是不可以的，一定要豐富多彩，還要求充分體現(xiàn)品位。

第四是規(guī)劃水平比較高。重慶的特點(diǎn)是山地比較多，重慶的樓盤往往需要借山造勢，要在山坡上造出一個(gè)樓盤來，開發(fā)商往往能夠把樓盤做得錯(cuò)落有致，充分利用一切空間。這是在平原城市上做規(guī)劃設(shè)計(jì)的開發(fā)商所難以想像的。

第五是產(chǎn)品的品質(zhì)高。重慶的樓盤無論是外觀設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量還是戶型設(shè)計(jì)在全國都是領(lǐng)跑的。尤其是細(xì)節(jié)的打造，一定是充分考慮到購房者的使用需要，甚至很多他們想不到的地方，開發(fā)商往往都能想到，很多外地開發(fā)商都到重慶來參觀取經(jīng)。

第六是細(xì)分能力，如果市場細(xì)分能力不行，在重慶市場根本無法行的開。

第五宗較：重慶有中國潛力的"住房購購力"。今年2月以來，重慶商品房銷售連續(xù)五周領(lǐng)跑全國。這種購購力的爆發(fā)，說明了重慶人的購房潛力相當(dāng)巨大。

重慶人口眾多，隨著城市化發(fā)展，潛在消費(fèi)力是非常大的。重慶正在進(jìn)行城鄉(xiāng)一體化的偉大實(shí)驗(yàn)，未來的城市化速度將會(huì)領(lǐng)跑全國，這些城市人口對住房的需求將會(huì)讓重慶的房地產(chǎn)市場相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)處于繁榮期。

第六宗較：重慶有中國較懂房地產(chǎn)的市長。黃奇帆副市長等市專業(yè)對房地產(chǎn)市場非常關(guān)注和了解。他們對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律和房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行規(guī)律有著深刻的理解。"站在城市的高度來把握地產(chǎn)"，這是重慶房地產(chǎn)市場的幸運(yùn)，也是重慶房地產(chǎn)市場較近幾年健康發(fā)展的較重要的因素之一。

第七宗較：重慶有中國較利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境。"城市價(jià)值決定地產(chǎn)價(jià)值，地產(chǎn)應(yīng)該創(chuàng)造城市價(jià)值"。由于重慶各級(jí)政府對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的深刻了解，重慶市出臺(tái)的房地產(chǎn)政策往往非常到位。重慶市政府既不會(huì)對這個(gè)行業(yè)涸澤而漁，也不會(huì)動(dòng)輒出臺(tái)一些違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的政策。這是重慶房地產(chǎn)市場在國內(nèi)市場風(fēng)云變幻的幾年當(dāng)中能夠保持平穩(wěn)健康發(fā)展的重要保證。

(作者：萬小強(qiáng))