今年房地產(chǎn)開發(fā)面臨較好的形勢(shì)，土地供應(yīng)明顯增加。尤其是第三季度以后，為完成年初制定的供地計(jì)劃，各地推地量明顯加大，其中一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然被看好，報(bào)價(jià)不低、競(jìng)拍激烈，往往高價(jià)成交。”

平靜一段時(shí)間的土地市場(chǎng)，因兩個(gè)新“地王”的產(chǎn)生而驟起波瀾：日前，廣州、杭州兩地雙雙拍出高價(jià)地塊，其樓板價(jià)各自刷新當(dāng)?shù)匦赂摺Ｕ{(diào)控之下，開發(fā)商依然不懼高昂地價(jià)，不外乎“押寶”將來(lái)房?jī)r(jià)仍有上漲空間。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前不宜將個(gè)別優(yōu)質(zhì)高價(jià)地塊的“冒頭”等同于土地市場(chǎng)的整體過(guò)熱。但針對(duì)其帶來(lái)的助長(zhǎng)預(yù)期，應(yīng)保持足夠警惕：調(diào)控之下平穩(wěn)樓市是否暗藏“著火點(diǎn)”？

刺激樓市神經(jīng)

熱門城市的土地市場(chǎng)再度升溫。11月25日，經(jīng)過(guò)200多輪舉牌角逐，廣鐵集團(tuán)聯(lián)合另一房企拍得廣鐵南站地塊，其86億元的總價(jià)和1.7279萬(wàn)元／平方米的樓板價(jià)，均為今年以來(lái)廣州較高。

這并不是此輪調(diào)控中地市的頭次“躁動(dòng)”。今年9月，南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西的1號(hào)及3號(hào)地塊，就分別創(chuàng)下121．41億元以及78．93億元的高價(jià)。

調(diào)控步步推進(jìn)之時(shí)，何以仍有高價(jià)地塊逆勢(shì)而出？中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，今年的土地市場(chǎng)總體降溫顯著，但不排除有個(gè)別“著火點(diǎn)”。今年1月至4月，全國(guó)105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)持續(xù)下降，經(jīng)歷了6月至9月的小幅波動(dòng)之后，10月又有顯著下降。相比于價(jià)格，“溢價(jià)率”更能說(shuō)明土地市場(chǎng)的“溫度”。

高價(jià)拿地頻發(fā)

中國(guó)指數(shù)研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)資金結(jié)余為8872億元；今年1至9月，結(jié)余為8114．5億元，預(yù)計(jì)今年的資金余額情況與往年低迷時(shí)類似，許多房企資產(chǎn)負(fù)債率上升，長(zhǎng)期資金壓力增大。

然而調(diào)控之下，房企為何依然敢于高價(jià)競(jìng)地？陳晟認(rèn)為，今年房地產(chǎn)開發(fā)面臨較好的形勢(shì)，土地供應(yīng)明顯增加。尤其是第三季度以后，為完成年初制定的供地計(jì)劃，各地推地量明顯加大，其中一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然被看好，報(bào)價(jià)不低、競(jìng)拍激烈，往往高價(jià)成交。

其次，部分大開發(fā)商依然“不差錢”。銷售回籠資金方面，不少房企至今年10月便已幾乎完成全年銷售任務(wù)，10月以后推出促銷措施，再次撬動(dòng)市場(chǎng)。典型如萬(wàn)科，今年銷售額有望達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1000億元。一知名房企11月中旬在上海推出房源，均價(jià)在3萬(wàn)元／平方米以上，兩周之內(nèi)700多套便銷售一半，預(yù)計(jì)這一個(gè)樓盤銷售將帶來(lái)20億元左右資金。企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)：“企業(yè)有大量現(xiàn)金在手，有好的地塊還是會(huì)出擊競(jìng)拍。”

再次，開發(fā)商“押寶”后市?！啊娣邸俅钨F過(guò)眼下的‘面包’，開發(fā)商的想法很明顯：一兩年后的‘面包’將比現(xiàn)在更貴。”陳晟說(shuō)。此輪調(diào)控會(huì)持續(xù)多久？被壓抑的需求將如何釋放？一旦調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)，房?jī)r(jià)將如何變化？顯然，高價(jià)競(jìng)地的開發(fā)商無(wú)疑打著“如意算盤”。

調(diào)控再敲警鐘

“個(gè)別地塊的高價(jià)成交并不等于土地市場(chǎng)的整體過(guò)熱?！标愱烧f(shuō)，“今年以來(lái)土地供應(yīng)顯著增加，整體地價(jià)漲幅趨緩，溢價(jià)率明顯回落，這說(shuō)明對(duì)土地的調(diào)控是有成效的?！辈贿^(guò)，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，在目前形勢(shì)下，必須對(duì)“地王”的再現(xiàn)保持警惕。試想，當(dāng)人們?cè)俅慰吹郊议T口的土地價(jià)格都要比自己居住的房屋價(jià)格高出一截，對(duì)以后的房?jī)r(jià)作何預(yù)期？

漲跌之間，房?jī)r(jià)真相撲朔迷離。所謂拐點(diǎn)，是拐頭下降還是上升，若隱若現(xiàn)。市場(chǎng)形勢(shì)要比許多人估計(jì)的復(fù)雜。一些房企“大佬”近期放話：“別幻想房?jī)r(jià)跌”，另一些人則推斷“房企已遭遇‘資金危機(jī)’”“房?jī)r(jià)將迎來(lái)大幅調(diào)整”等。

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60家上市地產(chǎn)商再融資受阻

中原集團(tuán)11月29日發(fā)布分析報(bào)告稱，“證監(jiān)會(huì)叫停上市房企再融資，對(duì)再融資房企的申請(qǐng)采取一刀切的全面關(guān)停措施，此次共計(jì)有60家公司再融資受阻?！弊C監(jiān)會(huì)副主席莊心近日公開表示，房地產(chǎn)企業(yè)重組已暫停，今年尚無(wú)一例房企重組申請(qǐng)通過(guò)，房企重組需要國(guó)土部出具意見(jiàn)。中原集團(tuán)研究董事程澐指出，央行的貨幣政策已經(jīng)開始由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健。市場(chǎng)甚至傳言部分商業(yè)銀行全年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度已用完，年內(nèi)將停止新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

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