2010年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積29083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)7111億元，增長(zhǎng)83.7%。而9月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3392萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.3%，土地購(gòu)置費(fèi)1094億元，增長(zhǎng)80.1%。改變土地購(gòu)置費(fèi)上升的局面是相當(dāng)艱難的。

由國(guó)土資源部土地利用管理司、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院10月18日發(fā)布的2010年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，三季度全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2805元／平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5018元／平方米、4085元／平方米和623元／平方米；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為1.76%、2.05%、1.96%、1.41%；同比增長(zhǎng)率分別為8.98%、10.14%、11.74%、5.34%。

與此同時(shí)，一線城市土地出讓距離土地供應(yīng)計(jì)劃相距甚遠(yuǎn)。甚至第四季度的所謂土地供應(yīng)加速，有誤導(dǎo)之嫌。實(shí)際土地供應(yīng)加速靠信心是沒(méi)有意義的。第四季度的土地購(gòu)置熱情勢(shì)必受到9·28之后政策的影響，也受到房企資金鏈壓力的影響。但是同時(shí)，土地購(gòu)置費(fèi)，也就是土地拍賣價(jià)的下探根本是不可能的事情。未來(lái)的土地購(gòu)置高漲應(yīng)該推至2011年季度。

受土地收購(gòu)成本的影響，在房企對(duì)于土地的熱情下降的局面下，土地供應(yīng)的熱情也必然下降。這是相輔相成的。熱衷于土地財(cái)政只是一方面，而土地收儲(chǔ)在07年之后，費(fèi)用急劇提高，而房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓，確實(shí)不可能有地方財(cái)政補(bǔ)貼地價(jià)，而只會(huì)趨向靠市場(chǎng)解決成本上升的問(wèn)題。

這一局面對(duì)于靠舊城改造拆遷騰退完成土地供應(yīng)的一線城市來(lái)說(shuō)，只會(huì)是收購(gòu)成本的進(jìn)一步上升。中服地塊至今不敢上市的先進(jìn)原因是導(dǎo)致的樓面地價(jià)高漲，給市場(chǎng)的直接影響。如果按潘石屹的預(yù)計(jì)，中服地塊樓面地價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米，那么CBD區(qū)域的商業(yè)寫字樓與住宅的價(jià)格會(huì)大幅提升。而市場(chǎng)需求是較不需要主政部門擔(dān)心的。

需求至今仍是無(wú)限的，而且不可預(yù)測(cè)，原因是涌入五大一線城市的資金到底有多少，至今也沒(méi)有可供參考的數(shù)據(jù)，我們不同的是不能統(tǒng)計(jì)表外的灰色收入，而投資無(wú)出處，勢(shì)必造成樓市股市資金的聚集。

但是，供應(yīng)是有限的，也是不可能大量增加的。這并非地方政府不努力，而是10年間土地的概念發(fā)生了極大的變化，目前的所有增加土地供應(yīng)的努力實(shí)質(zhì)上已經(jīng)根本不可能實(shí)現(xiàn)了。

而9·29嚴(yán)控政策下，頭要的影響是上市和開工量。至于前三季度的開工量急劇增加的狀況，是在房企預(yù)期大增的基礎(chǔ)上，這一狀況必然在第四季度轉(zhuǎn)變。而一旦市場(chǎng)恢復(fù)，報(bào)復(fù)性的銷售井噴，10年前三季度的開工量很快就將被消化。試圖根據(jù)壓抑期的銷售量分析市場(chǎng)是沒(méi)有意義的。

短期內(nèi)的波動(dòng)影響預(yù)期將越來(lái)越短促，而不是長(zhǎng)效影響。所謂的新政保鮮期也將越來(lái)越短。這從很多城市的目前市場(chǎng)局面可以看出。

出手購(gòu)房的較佳時(shí)機(jī)出現(xiàn)在2010年的第四季度和2011年的季度。明年的二季度，市場(chǎng)將逐步走出困局。

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