中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您自2002年出任國(guó)務(wù)院參事以來(lái)，為國(guó)家、社會(huì)、百姓所提出的建言之多、影響之大，被媒體譽(yù)為“任玉嶺現(xiàn)象”，“國(guó)務(wù)院高參”。作為國(guó)務(wù)院參事的您在時(shí)下高度市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不受?chē)?guó)家調(diào)控所左右的情況下，該如何看待黨和國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控及住有所居問(wèn)題的態(tài)度？

任玉嶺：住有所居的民生問(wèn)題一直是黨和國(guó)家較關(guān)心的問(wèn)題。自1949年建國(guó)起，黨和國(guó)家就把解決居民住房問(wèn)題放在重要位置。在農(nóng)村，平分土地之時(shí)亦平分了住房。在城市，大中專(zhuān)畢業(yè)生無(wú)論分配到哪個(gè)單位，住房問(wèn)題都會(huì)得到相應(yīng)解決。即使在文革時(shí)期，胡耀邦同志進(jìn)中國(guó)科學(xué)院工作后，共抓了五個(gè)問(wèn)題，住房便是其中之一。在1979年全國(guó)科學(xué)大會(huì)上，鄧小平同志十分關(guān)注科研工作者住房問(wèn)題的解決，并很快在中關(guān)村建起8萬(wàn)平方米的住房解決科學(xué)院工作人員的居住。80年代中，國(guó)家推行住房改革，將公有住房賣(mài)給百姓，既使人民的住房得到了改善，又使國(guó)家積累了資金以解決更多人的住房問(wèn)題。當(dāng)房地產(chǎn)逐漸市場(chǎng)化之后，國(guó)家發(fā)現(xiàn)很多低收入者購(gòu)不起商品房，便及時(shí)推出經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等。據(jù)建設(shè)部原專(zhuān)業(yè)講：北京天通苑的出現(xiàn)，就是為了滿(mǎn)足70-80%低收入者的保障性住房之需而建的。2007年國(guó)家又提出了70%的土地用于保障房建設(shè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的70%的住宅為小戶(hù)型。這兩個(gè)70%的提出也是出于人民住有所居、安居樂(lè)業(yè)的出發(fā)點(diǎn)。

但是，隨著商品房?jī)r(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，大多數(shù)地方政府及開(kāi)發(fā)商失去了建設(shè)保障性住房的積極性。尤其當(dāng)房地產(chǎn)稅收超越工業(yè)、商業(yè)等傳統(tǒng)稅收來(lái)源，成為地方政府的主要收入來(lái)源之時(shí)，很多城市出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)城市大力發(fā)展商品房市場(chǎng)的熱潮。在房地產(chǎn)投資利潤(rùn)超過(guò)股票，成為穩(wěn)賺不賠的較佳投資品時(shí)，數(shù)以?xún)|計(jì)的富翁購(gòu)房者紛然而至，國(guó)內(nèi)富豪、華裔華僑，甚至中東阿拉伯地區(qū)的投機(jī)商都將手伸進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷助推房?jī)r(jià)的飆升。而真正需要住房的城市低收入、外來(lái)務(wù)工人員、近年畢業(yè)的大學(xué)生、新婚小夫妻甚至中等收入的城市普通居民卻失去了購(gòu)購(gòu)住房的權(quán)利與能力。這不僅使黨和國(guó)家?guī)资陙?lái)為廣大居民安居樂(lè)業(yè)而奮斗的宗旨受到了侵害，也影響了黨和國(guó)家在人民心目中的崇高地位與可親可敬的崇高形象。

可以說(shuō)，黨和國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控及保障住有所居問(wèn)題上的態(tài)度一直是堅(jiān)定不移的。 總書(shū)記十七大報(bào)告中再次提出“住有所居”，2008年國(guó)家投入的4萬(wàn)億資金中，用于保障房建設(shè)的也為數(shù)不少。在較近房地產(chǎn)工作會(huì)議上國(guó)務(wù)院副總理 同志特別強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)改革發(fā)展的基本思路是解決廣大百姓的居住問(wèn)題。日前，國(guó)十條、嚴(yán)控第三套房貸等政策的相繼出臺(tái)以及下一步即將開(kāi)征的房地產(chǎn)稅，都充分表現(xiàn)出黨和國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控、保障人民住有所居的態(tài)度和決心。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：由于房地產(chǎn)涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門(mén)甚多，很多人都因?yàn)閼峙路康禺a(chǎn)萎縮會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)人士都主張不要過(guò)度調(diào)控，要推動(dòng)房地產(chǎn)更好發(fā)展。也有人說(shuō)國(guó)家并不想真正調(diào)控房地產(chǎn)，所以才出現(xiàn)了房地產(chǎn)依舊高昂著頭，房?jī)r(jià)依舊居高不下，你是怎樣看待這個(gè)問(wèn)題的？

任玉嶺：眼下，房地產(chǎn)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)關(guān)系非常密切。據(jù)我調(diào)查，房地產(chǎn)涉及60多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，正因如此，很多社會(huì)輿論認(rèn)為房地產(chǎn)萎縮將影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在當(dāng)前及今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍應(yīng)將房地產(chǎn)作為重要的支撐產(chǎn)業(yè)對(duì)待。對(duì)此，我也是這樣認(rèn)識(shí)的，我認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展無(wú)論從城市化的推進(jìn)考慮，還是從國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展考慮都是應(yīng)該給予保護(hù)和扶植的。但是，要保護(hù)和支持的不是現(xiàn)在這種高價(jià)的、不受制約的房地產(chǎn)，而是要保護(hù)那些真正有“剛性需求”的房地產(chǎn)，要保護(hù)“為城市化服務(wù)”的房地產(chǎn)。因此，我們必須要真正按黨和國(guó)家的要求，端正房地產(chǎn)的發(fā)展方向。需要堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)僅為少數(shù)人賺錢(qián)服務(wù)，僅為少數(shù)人投機(jī)服務(wù)的大方向，要下決心把房地產(chǎn)的發(fā)展方向轉(zhuǎn)變到為廣大人民百姓“住有所居”服務(wù)上來(lái)。

中國(guó)要推進(jìn)城市化，一方面現(xiàn)在有2億多城市勞動(dòng)者飄在城市城沒(méi)有自己的住處；另一方面，今后還會(huì)有4-5億人要走進(jìn)城市，另外，城市中也有一些低收入家庭需要改善居住條件，他們的兒女需要婚嫁，需要房屋。所有這些，才是我們社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的“剛性需求”。一旦能夠滿(mǎn)足這么多人的住房需求時(shí)，房地產(chǎn)就一定需要大跨躍、房地產(chǎn)的發(fā)展方向一旦移向?yàn)檫@些人服務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展就會(huì)方興未艾。

因此，我們不必?fù)?dān)心，房地產(chǎn)會(huì)萎縮，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。只要我們肯于下決心執(zhí)行的政策，肯于使房地產(chǎn)依照科學(xué)發(fā)展觀(guān)，走“以人為本的道路”，我們的房地產(chǎn)就會(huì)健康發(fā)展。

為此，我們一定要把房地產(chǎn)的發(fā)展移向?yàn)槌鞘谢?wù)、為剛性需求服務(wù)的方向上來(lái)。一是按照遼寧等地的做法，大力改造棚鋪區(qū)；二是要按照廣大居民能以回遷和不增加居民負(fù)擔(dān)的原則下，對(duì)城市住房進(jìn)行改造；三是要大力興建廉租房，廉租房要向農(nóng)民工開(kāi)放；四是要大力興建保障性住房，國(guó)外叫“可承受性住房”，也就是一般中低收入能購(gòu)得起的住房。這些房才是“剛性需求”的住房，才是房地產(chǎn)大發(fā)展的方向。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前市場(chǎng)上對(duì)于剛性需求下百姓的購(gòu)購(gòu)能力問(wèn)題展開(kāi)了爭(zhēng)論，您是怎樣看待這一問(wèn)題的？

任玉嶺：時(shí)下很多媒體報(bào)道中稱(chēng)：面對(duì)不確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，百姓都在“觀(guān)望”。我認(rèn)為“觀(guān)望”一詞用之不當(dāng)，現(xiàn)在指的觀(guān)望，是投機(jī)購(gòu)房的觀(guān)望，而真正剛性需求者，根本無(wú)條件觀(guān)望，無(wú)能力觀(guān)望。當(dāng)下百姓收入與房?jī)r(jià)之間的差距巨大，若想真正了解百姓購(gòu)購(gòu)力就需客觀(guān)認(rèn)識(shí)到百姓實(shí)際收入水平，不能以平均數(shù)衡量百姓的購(gòu)購(gòu)力。例如，100人中某一人是百萬(wàn)富翁，而其他99人生活貧困，一平均每人都是萬(wàn)元戶(hù)。目前北京億萬(wàn)富翁不在少數(shù)，每位億萬(wàn)富翁都將使1億人“平均”成為萬(wàn)元戶(hù)，這就使購(gòu)購(gòu)力與房屋比價(jià)出現(xiàn)誤區(qū)。實(shí)際上，我國(guó)工薪的收入水平對(duì)于購(gòu)購(gòu)住房而言差距甚大。數(shù)據(jù)顯示，2005年，以1600元為個(gè)人所得稅起征標(biāo)準(zhǔn)，只有21%的人具備納稅資格，79%的工薪月收入不足1600元。2008年，個(gè)人所得稅納稅較低額度調(diào)整為2000元，報(bào)道指出只有20%的人具備資格，80%的人口年收入不足24000元。這類(lèi)人群的購(gòu)購(gòu)力根本承受不起時(shí)下的高房?jī)r(jià)。以北京五環(huán)外的住宅為例，如今均價(jià)為15000元/平方米，購(gòu)購(gòu)100平方米面積的住宅需花費(fèi)150萬(wàn)元，若按照24000元年收入計(jì)算，不吃不喝需要積攢60年才能購(gòu)購(gòu)。國(guó)外購(gòu)購(gòu)住房與家庭收入比為3-5:1，我們總不能讓這種60:1在我國(guó)存在吧！我們應(yīng)該按照5-6:1來(lái)設(shè)計(jì)我們的一般房?jī)r(jià)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：有人說(shuō)，地價(jià)抬高了房?jī)r(jià)。您怎樣看待這一問(wèn)題？您認(rèn)為該如何解決土地供應(yīng)及土地財(cái)政問(wèn)題？

任玉嶺：曾經(jīng)土地供應(yīng)以劃撥為主，滋生腐敗。如今雖然招標(biāo)拍賣(mài)，但由于缺乏監(jiān)管，仍黑幕重重。很多土地囤積后高價(jià)倒賣(mài)，不可否認(rèn)，這是住房?jī)r(jià)格飆升的原因之一。土地本是國(guó)有，農(nóng)民長(zhǎng)期耕種使用卻無(wú)法轉(zhuǎn)賣(mài)，為何到了開(kāi)發(fā)商手里卻可以頻頻倒賣(mài)？因?yàn)橥恋氐官u(mài)而成為億萬(wàn)富翁者有之，因土地倒賣(mài)而下馬入囹圄的官員有之，這也暴露了我國(guó)土地管理方面所存在的黑洞及監(jiān)管無(wú)力。

土地作為房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)也必須適應(yīng)住有所居的需要。房地產(chǎn)離不開(kāi)土地供應(yīng)，但土地供應(yīng)要與我國(guó)的國(guó)情、與我國(guó)城市化的推進(jìn)、與接納人口的多少、與保障性住房的建設(shè)比例相適應(yīng)。針對(duì)我國(guó)的國(guó)情可以將供應(yīng)的土地分為兩類(lèi)，商品房用地及保障房用地，兩者用地比例應(yīng)參照2007年國(guó)家24號(hào)文70%土地用于保障房建設(shè)，30%土地用于商品房。同時(shí)，還應(yīng)限制別墅建設(shè)用地。

另外，面對(duì)我國(guó)城市化進(jìn)程的加快及18億畝耕地的底線(xiàn)，土地供應(yīng)應(yīng)該更為嚴(yán)格。改革開(kāi)放以來(lái)，因城市化發(fā)展城市用地增加了3倍以上，這些土地在用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)卻并未接納多少農(nóng)民變市民，這也是我國(guó)出現(xiàn)偽城市化（只是統(tǒng)計(jì)方法城市化而未真正城市化）的根源。若干年前，北京尚存菜地20萬(wàn)畝，如今菜地?cái)?shù)量卻不足3萬(wàn)畝，這不僅影響了北京蔬菜的供應(yīng)，更未完成承接城市化進(jìn)程農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民的任務(wù)。

對(duì)于土地財(cái)政問(wèn)題，國(guó)家也應(yīng)加強(qiáng)政策調(diào)控?，F(xiàn)如今，很多地方政府的財(cái)政收入依賴(lài)土地收益，如上海的土地收益曾經(jīng)占財(cái)政收入的1/3。若干年后，當(dāng)土地拍賣(mài)完畢，地方財(cái)政又將何去何從？因此應(yīng)從當(dāng)下采取措施，扼制財(cái)政對(duì)土地的依賴(lài)。同時(shí)，調(diào)整地方干部的政績(jī)考核措施，將賣(mài)出土地?cái)?shù)量、吃了多少子孫飯作為一條重要衡量指標(biāo)，以降低地方政府大規(guī)模經(jīng)營(yíng)出售土地的沖動(dòng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持，為了配合國(guó)家調(diào)控政策，金融業(yè)出臺(tái)了提高頭付款、限制套房貸等措施，但抑制房?jī)r(jià)的效果甚微。這是否意味著在房地產(chǎn)調(diào)控中，金融對(duì)房地產(chǎn)的影響力并不大？

任玉嶺：金融業(yè)是國(guó)家發(fā)展的經(jīng)濟(jì)命脈。任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持。美國(guó)歷史經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴維斯蘭德曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：有錢(qián)才能賺錢(qián)。房地產(chǎn)20多年的大發(fā)展與金融業(yè)的支持密不可分。銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)，可謂是房地產(chǎn)行業(yè)的牽引機(jī)、推進(jìn)器。但是，房地產(chǎn)今天所出現(xiàn)的諸多問(wèn)題也都與銀行金融貸款直接相關(guān)。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家放開(kāi)了銀行貸款政策，這使銀行與房地產(chǎn)發(fā)展利益緊密相連。特別是建設(shè)銀行系統(tǒng)與房地產(chǎn)形成利益共同體，“房地產(chǎn)榮銀行興、房地產(chǎn)衰銀行倒”的局面已經(jīng)形成。由此，銀行系統(tǒng)為了自身利益，并不重視房地產(chǎn)發(fā)展是否健康，也不重視住房建設(shè)與廣大百姓利益，而是注重房地產(chǎn)商能否營(yíng)利，銀行貸款能否順利收回。銀行較為擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破裂所造成的自身利益損失，因此銀行金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)起著泡沫助推器作用。

更有甚者，部分金融經(jīng)營(yíng)者與地產(chǎn)商相互勾結(jié)，在慷國(guó)家之慨的同時(shí)，攫取個(gè)人利益。例如，幾年前北京某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適

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