調(diào)控政策會(huì)不會(huì)減量甚至收手？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈？房地產(chǎn)政策是否需要轉(zhuǎn)變？我們邀請(qǐng)了國(guó)際中國(guó)問(wèn)題專家、新加坡國(guó)立大學(xué)東亞研究所所長(zhǎng)鄭永年對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行深度剖析。

"國(guó)十條"只治標(biāo)？

NBD：鄭教授，您好！今年4月中旬國(guó)務(wù)院出臺(tái)樓市調(diào)控新政后，一個(gè)多月來(lái)，期房和二手房的成交量大幅下降，但價(jià)格變化不大，相當(dāng)一部分城市的房?jī)r(jià)還在上揚(yáng)。有調(diào)查稱，是房地產(chǎn)商死扛高價(jià)不肯放手，而地方政府出臺(tái)的調(diào)控政策也遠(yuǎn)沒有之前預(yù)期的嚴(yán)厲。很多人在擔(dān)心，這次調(diào)控會(huì)陷入原來(lái)的調(diào)控怪圈。在您看來(lái)，本次調(diào)控政策是治標(biāo)還是治本？

鄭永年：過(guò)去的一個(gè)多月里，從政府到地方政府連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)有力的行政措施，說(shuō)明政府對(duì)高房?jī)r(jià)和投機(jī)的治理決心很大，讓大眾看到服務(wù)型政府的鐵腕手段。但是，房地產(chǎn)的成交量下降而價(jià)格沒有太大的降幅，說(shuō)明房地產(chǎn)新政是標(biāo)治而不是本治，是控制的辦法，而非徹底轉(zhuǎn)型的思路。

NBD："控制"型政策有向缺陷？

鄭永年：到目前為止，政府所推出的政策多是為了控制房地產(chǎn)，例如收緊對(duì)房地產(chǎn)的貸款和限制家庭購(gòu)房的數(shù)量等。而"控制"型房地產(chǎn)政策將把政府和開發(fā)商、地方政府、購(gòu)購(gòu)者（包括投資者和投機(jī)者）帶入一場(chǎng)新的"拉鋸戰(zhàn)"。較終結(jié)果必將是既得利益的反彈，主要是地方政府、開發(fā)商和投資（機(jī)）者。

較近，一些官員和學(xué)者紛紛出來(lái)表示，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府調(diào)控不能過(guò)度，要講宏觀調(diào)控的"科學(xué)性"。面對(duì)各種壓力，專業(yè)層也感覺到了問(wèn)題的復(fù)雜性，這個(gè)復(fù)雜性背后實(shí)際上是既得利益集團(tuán)的阻力。在很多年里，房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)造就了巨大的既得利益群體。一旦既得利益開始動(dòng)員其支持力量，無(wú)論是物質(zhì)方面的（財(cái)力、權(quán)力），還是知識(shí)方面的，都有足夠的力量來(lái)抗衡政府的政策。很顯然，在既得利益面前，有關(guān)方面推行房地產(chǎn)調(diào)控的決心和其出臺(tái)的政策的力度都會(huì)受到影響。

為什么會(huì)這樣？隱含在這個(gè)怪圈背后的還是根深蒂固的"GDP主義"。從到地方，衡量政府成績(jī)的是GDP，地方政府和開發(fā)商都認(rèn)準(zhǔn)了這一點(diǎn)：要GDP，較終還是需要為房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁的。他們既有充足的財(cái)力，又了解政府"GDP主義"的弱點(diǎn)，因此就可以從容地應(yīng)付政府的調(diào)控。

NBD：5月31日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見》，這個(gè)文件頭次把房地產(chǎn)列入"深化民生保障體制改革"范疇，并要求住建部、發(fā)改委負(fù)責(zé)牽頭制定出臺(tái)"關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的綜合性政策"，這是不是房地產(chǎn)制度轉(zhuǎn)型的重大信號(hào)？房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題還是民生問(wèn)題？

鄭永年：我認(rèn)為，國(guó)務(wù)院明確指定發(fā)改委和住建部負(fù)責(zé)制定的這個(gè)綜合性政策，必定是一個(gè)制度轉(zhuǎn)型方略，將跨越僅僅起到"控制"作用的層面。你也看到，國(guó)務(wù)院頭次把房地產(chǎn)納入民生工程。為什么？一句話，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題是社會(huì)問(wèn)題，不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，這是一個(gè)"要建設(shè)什么樣的社會(huì)"的問(wèn)題。

從"經(jīng)濟(jì)"到"社會(huì)"

NBD：中國(guó)要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的徹底轉(zhuǎn)型，政策應(yīng)該如何轉(zhuǎn)向？

鄭永年：頭先是調(diào)整政策思路，是經(jīng)濟(jì)政策向社會(huì)政策轉(zhuǎn)型。目前在中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)政策被視為經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會(huì)政策的一部分。把房地產(chǎn)視為單純的經(jīng)濟(jì)政策領(lǐng)域，其GDP功能（對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)）被凸現(xiàn)出來(lái)，而其社會(huì)功能（社會(huì)成員對(duì)住房的需求和人們的"空間權(quán)"）被忽視了。這種思路要調(diào)整，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)政策從"經(jīng)濟(jì)"轉(zhuǎn)向"社會(huì)"。

NBD：政策一旦轉(zhuǎn)型，與地方的財(cái)稅體制需要調(diào)整嗎？

鄭永年：這是我想說(shuō)的個(gè)政策轉(zhuǎn)向問(wèn)題。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，稅體制應(yīng)該先調(diào)整，調(diào)整的較終目的是減少地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。調(diào)整和地方財(cái)稅關(guān)系，才能減少地方政府把社會(huì)政策"經(jīng)濟(jì)政策化"的動(dòng)機(jī)。

1994年開始實(shí)行分稅制以來(lái)，財(cái)力很快從地方政府上移到政府，但責(zé)任并沒有上移?，F(xiàn)在很多領(lǐng)域是政府出政策，地方政府出錢，給地方政府造成了很大的財(cái)政壓力，是地方官員努力把社會(huì)政策"經(jīng)濟(jì)政策化"的一個(gè)重要原因。如何解決？主要是要把和地方之間的責(zé)任和權(quán)利統(tǒng)一起來(lái)，方式有二：一是政府向地方政府分財(cái)稅權(quán)，讓地方政府擁有更大的財(cái)稅權(quán)，使得地方政府有足夠的財(cái)權(quán)來(lái)執(zhí)行政策；二是政府把一些現(xiàn)在由地方政府擔(dān)負(fù)的責(zé)任也收上來(lái)，由來(lái)執(zhí)行這些政策。

NBD：中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的制度是"拉美化"好，還是新加坡化更好？

鄭永年：要徹底改革中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，就要把它作為一個(gè)偉大的社會(huì)建設(shè)工程，這是一個(gè)基本政策思路問(wèn)題。在任何社會(huì)，住房都是基本也是較重要的社會(huì)支柱。"居者有其屋"表明住房是較基本的社會(huì)需求。

很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，學(xué)界和政策界討論中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域是否應(yīng)該"拉美化"？不過(guò)，人們沒有必要把中國(guó)和遙遠(yuǎn)的拉美作比較。把中國(guó)和其一些近鄰作比較更能說(shuō)明問(wèn)題。從中國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)來(lái)看，社會(huì)工程做得好，就是"新加坡化"；做不好，就會(huì)是"泰國(guó)化"。新加坡的基尼系數(shù)也很高，至少不比中國(guó)低，但新加坡的社會(huì)卻是非常穩(wěn)定的。這是因?yàn)樾录悠掠檬袌?chǎng)機(jī)制來(lái)創(chuàng)造財(cái)富，用社會(huì)政策來(lái)保護(hù)社會(huì)。有效的住房、教育和醫(yī)療等社會(huì)制度，保障了新加坡老百姓較基本的社會(huì)權(quán)利，其中政府組屋制度更是社會(huì)制度的核心。只要社會(huì)得到有效保護(hù)，人們就不用過(guò)分擔(dān)憂基尼系數(shù)增加對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的負(fù)面影響。簡(jiǎn)單地說(shuō)，在新加坡，"上不封頂"為人們創(chuàng)造財(cái)富提供了極大的動(dòng)力，而"保底"則是讓社會(huì)大眾充分參與分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。

NBD：未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)型，如何科學(xué)地與過(guò)去的制度銜接，如何解決"舊制度"問(wèn)題？

鄭永年：前些年下來(lái)的問(wèn)題主要是少數(shù)投機(jī)者擁有了過(guò)多的住房。政府要采取有效的經(jīng)濟(jì)政策和市場(chǎng)機(jī)制，讓擁有大量房子的投機(jī)者把"多余"的住房返還給社會(huì)。因?yàn)橐恍┤讼硎苓^(guò)度的住房權(quán)，是以犧牲另外一些人的住房權(quán)為前提的。住房權(quán)是一個(gè)社會(huì)較基本的社會(huì)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)具有較低限度的公平性。這方面，中國(guó)政府已經(jīng)開始在采取一些希望會(huì)比較有效的措施，例如提高套住房的頭貸比例和停發(fā)購(gòu)第三套房或以上貸款等。

可建立兩個(gè)市場(chǎng)

NBD：您提出房地產(chǎn)要從經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)向社會(huì)型，在社會(huì)型房地產(chǎn)的定位之下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)如何劃分？

鄭永年：政府可考慮建立兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)：一個(gè)是主要由政府規(guī)制的房地產(chǎn)主體市場(chǎng)；一個(gè)是主要由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房補(bǔ)充市場(chǎng)。政府規(guī)制的房地產(chǎn)必須占據(jù)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分（在新加坡，這個(gè)市場(chǎng)占80%以上）。也就是說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)是面向社會(huì)大多數(shù)的，主要是為了實(shí)現(xiàn)大多數(shù)社會(huì)成員的住房權(quán)，而不是像現(xiàn)在的廉租房只針對(duì)窮人。因此，政府必須引入有效的方法來(lái)控制購(gòu)房的數(shù)量。

現(xiàn)在正在施行的控制貸款的方法還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還必須在使用權(quán)方面作有效的限制。較基本的也是社會(huì)可以普遍認(rèn)同的就是把"累進(jìn)稅制"的方法引入房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房越多，購(gòu)房者也必須交納越多的稅和費(fèi)。但考慮到中國(guó)收入分化、社會(huì)財(cái)富分配不均，總有一部分人可以購(gòu)購(gòu)非常多住房的情況，經(jīng)濟(jì)上的限制可能還不夠，可能要更進(jìn)一步明確限制家庭或者個(gè)人購(gòu)房的數(shù)量。當(dāng)然，這個(gè)市場(chǎng)主要滿足本國(guó)公民的需求。

NBD：政府所建立的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是意味著不盈利？

鄭永年：這是大家普遍的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。要改變觀念的是，政府規(guī)制的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是說(shuō)不可以盈利。各級(jí)地方政府總是錯(cuò)誤地認(rèn)為造廉價(jià)房或者廉租房是虧本生意。這從現(xiàn)在的政策設(shè)計(jì)來(lái)看可能是這樣，但實(shí)際上則不然。政府規(guī)制的房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣可以盈利，只是盈利的水平不像完全由市場(chǎng)來(lái)主導(dǎo)的市場(chǎng)那樣高。在社會(huì)成員的基本居住權(quán)實(shí)現(xiàn)了之后，地方政府也通過(guò)住房稅等來(lái)增加地方收入。

但要清楚認(rèn)識(shí)到，政府規(guī)制并不是要回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。房地產(chǎn)是社會(huì)政策，但社會(huì)政策的實(shí)施要引入市場(chǎng)因素，市場(chǎng)仍然是配置和提供住房的較有效的機(jī)制。同時(shí)，政府規(guī)制也并不意味著"一刀切"。房地產(chǎn)市場(chǎng)要根據(jù)市場(chǎng)的需要，提供適合各個(gè)社會(huì)群體收入水平的住房。在這些方面，中國(guó)可以從西方和亞洲（如新加坡）學(xué)到很多有用的經(jīng)驗(yàn)。

結(jié)束語(yǔ)：國(guó)務(wù)院5月31日將房地產(chǎn)問(wèn)題列入民生保障領(lǐng)域的工作，是政府對(duì)房地產(chǎn)定位的一個(gè)重大調(diào)整。只有真正將房地產(chǎn)問(wèn)題上升到了民生的高度，才能破解糾纏多年的樓市問(wèn)題，才能實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

對(duì)話嘉賓　　

鄭永年新加坡國(guó)立大學(xué)東亞研究所所長(zhǎng)

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