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北京市收房標(biāo)準(zhǔn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 723 次
1.1關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題---在建設(shè)部新的《房屋購賣合同示范文本》中確實(shí)有這種選擇,不過選擇并不是必須,北京的購房人想作這種選擇,目前還現(xiàn)實(shí)。
1.2北京交樓標(biāo)準(zhǔn)隨著《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式實(shí)施變得明確,該辦法第五十條明確規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表;(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書;(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件;交付住宅的,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。”
對(duì)于這個(gè)《辦法》中的規(guī)定,房地產(chǎn)商可能會(huì)用法規(guī)有時(shí)效進(jìn)行搪塞,遇到這種情況,業(yè)用依據(jù)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。
1.2.1對(duì)于北京交樓的個(gè)標(biāo)準(zhǔn):房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》,這是國(guó)家強(qiáng)制性要求。我國(guó)的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。而我國(guó)目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此,不管購房人和房地產(chǎn)商在購房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件,房地產(chǎn)商交房時(shí)都應(yīng)提供。
1.2.2對(duì)于北京交樓的個(gè)標(biāo)準(zhǔn):房地產(chǎn)商取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書,按北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實(shí)施意見規(guī)定:
1.2.2.12003年2月1日后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目,房地產(chǎn)商在“商品房交付時(shí),應(yīng)向每個(gè)購房人提供《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》”。
1.2.2.22003年12月1日前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的、未進(jìn)行預(yù)售面積測(cè)繪的,竣工后的實(shí)測(cè)應(yīng)提供商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。
1.2.2.3屬于商品住宅的,說明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r:
(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積;
(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù);
(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课坏膬?nèi)容一致;書面征得受影響的預(yù)購人同意,并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容,致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的,還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。未公示商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和分?jǐn)偳闆r的,在12月1日起應(yīng)當(dāng)予以公示,公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與已預(yù)售的商品房預(yù)測(cè)和分?jǐn)偳闆r相一致。
1.2.3北京交樓的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn):依據(jù)購房合同中房地產(chǎn)商對(duì)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾。
1.2.4房地產(chǎn)商交付住宅的,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,這一點(diǎn)建設(shè)部在2001年6月1日開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中明確要求。
2購房人在接到入住通知后,應(yīng)做些什么?
2.1可按通知上約定的日期前往收房,收房時(shí),頭先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求,《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé)),然后對(duì)要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。
2.2在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題:
2.2.1檢查入住的房屋是否是自己所購購的房屋,如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符,入住前要向房地產(chǎn)商提出,重新核對(duì)并進(jìn)行更換;
2.2.2面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張;
2.2.3自己對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查,如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題,應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出,并向政府有關(guān)部門反映;如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題,應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時(shí)如實(shí)做好書面記錄,并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修;
2.2.4按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn),檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況,如有不符或缺損,應(yīng)在交接時(shí)要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明,并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期;
2.2.5對(duì)房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng),應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”,并由雙方在注明處簽字或蓋章。
3不符合交房條件下,購房人應(yīng)做些什么?
3.1對(duì)于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件,很多購房人并不采取行動(dòng),天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同,但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事,權(quán)利是要靠自己主張的,如果購房人不提出、不主張,甚至以為先住進(jìn)房子再說,卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利,等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。
3.2對(duì)房地產(chǎn)商的違約,分不同情況購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。
對(duì)于合同撤消權(quán),《合同法》第五十五條規(guī)定:“有下列情形之一的,撤銷權(quán)消滅:(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán);(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。”目前法院通常會(huì)認(rèn)定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)。
《合同法》第九十五條規(guī)定:“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限,期限屆滿當(dāng)事人不行使的,該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限,經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,該權(quán)利消滅?!本唧w到房地產(chǎn)糾紛,根據(jù)今年6月1日起施行的較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定:出賣人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅?!北緱l中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間,它們是不變期間,不同于訴訟時(shí)效,不存在期間的終止、中斷和延長(zhǎng)的情形。只要期限屆滿,解約權(quán)人不行使解除權(quán),該權(quán)利即歸于消滅。通俗一點(diǎn)講:房地產(chǎn)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的解約條件,購房人開始享有法定解約權(quán),同時(shí),從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同,其解除合同的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi),如果開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán),則購房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán),過了三個(gè)月購房人在向法院提出訴訟請(qǐng)求同樣不會(huì)得到法律的支持。
3.3購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外,依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定,在開發(fā)商存在如下行為時(shí),購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失:
3.3.1商品房購賣合同訂立后,出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人;
3.3.2商品房購賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;
3.3.3故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
3.3.4故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
3.3.5故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);
3.3.6房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的;
3.3.7面積誤差比完全值超過3%的;
3.3.8由于開發(fā)商的原因,逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請(qǐng)求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對(duì)上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定,但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定,上述解約權(quán)均存在除斥期間,該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。
3.3.9對(duì)于房地產(chǎn)商違約,購房人的索賠權(quán)同樣頭先要由購房人提出,如果房地產(chǎn)商對(duì)購房人的索賠存有疑義、不肯賠償,購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問題,《民法通則》百三十五條規(guī)定:“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年,法律另有規(guī)定的除外。”
因此,購房人如對(duì)房地產(chǎn)商交房存有疑義的,一定要書面提出,并注意保全證據(jù),如果和房地產(chǎn)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的,要注意千萬別錯(cuò)過法院可以接受的訴訟時(shí)間。
4收房時(shí)要注意房屋的保修期
4.1建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。”
4.2關(guān)于保修期的長(zhǎng)短,依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條:“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的較低保修期限的,保修期不得低于《規(guī)定》中確定的較低保修期限?!币虼朔康禺a(chǎn)商對(duì)購房人負(fù)有保修責(zé)任,但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位,保修期是以建設(shè)工程承包單位對(duì)房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》,是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》,而該《規(guī)定》第六條講明:“國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的,保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。”
4.3那么依據(jù)國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定:在正常使用條件下,建設(shè)工程的較低保修期限為:
4.3.1基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(注:該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限。)
4.3.2屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;
4.3.3供熱與供冷
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作者介紹
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